黃心華
一、民眾自身需有正確認知—台灣位於地震帶，一般房屋不可能永遠屹立不搖
以台灣人口最密集的北部區域而言，由於已經數百年未發生大地震，因此地震的危害風險將與日俱積。另一方面，在日本版神大地震、台灣九二一大地震之前所建築的房子，相對來說較缺乏嚴格的耐震考量，一旦在台北發生五級以上的地震，則許多房屋必然面臨全倒或半倒的命運，其所伴隨的人命傷亡與財產損失更是難以衡量。民眾基於上述理由，應先建立起基本的認知與危機意識，才不會輕忽自身所處的危機。政府亦應將建築物的生命週期的概念，透過教育的方式從小灌輸給人民，如此未來推動建物補強或防災型都更時，將可以獲得較多的支持。
二、強化「居民和都更實施者（建商）」之間的信任
目前都更最常發現的瓶頸，即是在於權利變換的前後，由於民眾深怕自己太早簽約而成了冤大頭或喪失爭取更多利益的機會，導致整個都更時成的延誤。換句話說，由於目前的整個都更流程大多由建商主導，並且由建商估算新、舊建物的價值與建設工程成本，藉此決定原屋主可以分得的新屋坪數，在此一運作模式下，居民往往無法信賴建商所提出的計算方式。更詳細的說，居民往往認為建商低估未來新建物的價值、高估工程成本，並且認為建商對於初期不願配合的原住戶，會釋出更多的有利條件，在上述情境之下，都造成了都更進度的延宕。
為了解除民眾的疑慮，使民眾能夠放心同意權利變換的機制，勢必要由公正的第三方進行新舊建物價值、新建工程成本與相關換算機制的判定，並提供民眾專業的諮詢。上述的機制，目前尚未發展健全，因此值得政府加碼投注資源，輔導足量且適格的第三方估價機構來為民眾進行權利變換機制的把關。
三、台灣多屬集合式住宅，在都更過程中必然要融入多數決的精神
大法官會議709號釋憲文雖然指出都更條例部分條文違憲，但是也釐清了許多重要的都更議題，並且對於未來推動都更的程序正義、設立都更審議機構、合理化的比例原則等要素，都發揮了明確的引導作用。尤其對於比例原則的說明，可以合乎台灣「公寓集合式」建築的都更需求。
更詳細而言，在釋憲文中有關比例原則的說明，若以一般的認知來說，包含兩個面向，一個是正當性的面向，另一個是有關多數決的民主精神（尊重多數、擴大參與）的面向。就正當性的面向來說，憲法第23條表明，人民依憲法所保障之自由、權利，除防止妨害他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序、促進公共利益所必須者之外，不得以法律限制之，另依據釋字第596、454號文指出，為增進公共利益之必要，於不違反憲法第23條的比例原則範圍內，非不得以法律加以限制。而此比例原則，即是表明相關的行政手段與欲達成的目的之間，必須有一合理之關係，不可無限上綱，且比例原則亦需講求正當性和最小傷害性，始能符合所謂的「必要」性，此一部份可以和前述的程序正義相互呼應。另外，在訂定各種同意比例時，條例制訂者往往會面臨的兩難是，若同意比例定得太高，則很有可能出現少數釘子戶變主導整個都更，若同意比例定的太低，則代表性不足。對於同意比例的高低，此釋憲文亦點明，1/10的同意比例過低，而過半（1/2以上）的比例當屬相對合理的水準，此一原則應可作為未來設計各項同意比例的參考，如此的設計即可不違背所謂的比例原則。目前北台灣的住宅數性大多屬於集合式的公寓型住宅，彼此結構相連，若不能落實多數決的精神，則勢必無法順利推動都更。反過來說，在劃定都更範圍時，如果某建物為產權獨立之獨棟透天建築，由於不存在與鄰居結構相連之問題，因此若該屋主不願意參與都更，則應予以尊重。以備受爭議的士林文林苑案例而言，雖然王家的建築為獨棟的建築，但是其牆壁結構與鄰房相連（王家不願意參與都更，而鄰房願意參與都更。但王家房屋與鄰房共用同一面牆壁，因此不能算是獨立的透天建物，也因為王家的抗爭而影響整個都更案之進程），則屬於一較特殊之案例。由此案例亦可得知，未來在判定建物的結構屬性時，在部分情境下，必須要引入工程結構領域方面的專業觀點，才能加以判定。
縱上所述，如果集合式住宅在推動都更時，無法落實多數決的精神，則少數不願意配合都更的住戶勢必會讓整個都更案件停滯，造成其他多數住戶的權益受損。因此建議除了產權完整且結構獨立的建物之外，對於一般的集合式住宅都更案，如果相關都更流程皆符合程序正義，則面對少數的釘子戶時，政府必然要有強制性的公權利介入，否則對於都更的推動（甚至是防災型都更的推廣）都將只是空談。
四、胡亂圈地的現象可以透過落實程序正義來解決
另外一個前陣子常被民眾（尤其是不願意參與都更的住戶）所提及的都更問題便是「建商圈地」的問題。所謂的圈地，是導因於目前都更法令下，容許建商為了獲得更大的基地面積，藉此進行更容易進行建案的規劃，並且能夠獲得政府的容積獎勵（一定面積以上者、能將鄰近街廓整合者），因此便會將建主案附近的零星建物一併劃入都更範圍。但依照目前都更發展的實況而言，圈地的現象在未來應該會越來越少見。其原因在於，經歷幾次都更過程引發的抗爭事件之後，地方政府越來越重視都更程序正義的問題，尤其在都更各個環節當中，已要求實施都更者必須能主動聯繫居民、主動探聽居民的意見，並且要確實收集每一位居民的意見反應，因此未來民眾將不可能被莫名其妙就被強制圈入都更範圍，同時政府也會主動保障每一位居民的意見都能充分反應，如果不願意參與都更的居民其土地劃分清楚且房屋結構獨立，則在都更審議階段，將可以保障該部分居民不願意參與都更的權利。
五、透過預鑄工法縮短都更工期、提高結構品質
政府在未來若要推行所謂的防災型都更（一般而言，指大規模的老舊區域整體都更、由政府主動發起的都更），必須要能解決原有住戶中途安置的問題（目前政府的研擬對策是採用先建後拆的作法，但未必每一個建案的區位都能夠適用），也因此，如何能縮短工期、快速且大規模的完成高品質的建築工程，並減少對施工過程周遭環境的影響，政府不妨跳脫傳統的建築思維，推廣預鑄工法，並利用此一工法的特點，一併減緩上述都更過程中的衝擊。該工法主要是在預鑄工廠內，以最適宜的養護環境將房屋的樑、版、牆等重要結構預先製造完成，再運送至工地進定吊掛組裝。此一工法的優勢，除了夠避免工地現場施工品質變異之問題，透過吊裝的方式亦可以使工地更為整潔且有效率，如果能達成經濟規模（或政府可考慮因該工法縮短工期、減少環境衝擊、減少居民中途安置成本而給予獎勵補貼），則該工法有可能可以成為未來台灣眾多老舊建築更新的選項。此外，這種標準化、模組化的施工方法，其成本較容易透明估算，在整個都更推動的過程中，亦有助於減少各方的猜疑。
六、增加公辦都更的引導作用—改變目前唯利是圖的變相都更
由於台灣絕大多數的民眾對於都更流程相對陌生，因此各地政府應選取適當的案例（尤其是居民共識高的區域）進行公辦都更。在過去，台北、新北市府已經完成零星的公辦都更個案，且都獲得好評，建議政府可以擴大辦理公辦都更，藉此讓更多的民眾瞭解與熟悉都更的內涵，甚至能形成一個示範的流程與慣例，如此未來民眾的信任度與參與度將可以有所提升。此外，公辦都更的其他好處在於，目前由建商主導的都更多半唯利是圖，因此大多數的都更都位在都市的精華高價地段，真正需要都更的老舊區域反而無人問津，公辦都更可以將政府的公正性、可信賴性導入老舊地區都更流程中，讓建商只負責專業建築工程的部分（或接受政府的委託辦理部分的流程項目），如此不但可以讓都更的焦點逐漸回到真正需要更新的老舊地區，同時，讓政府（或受政府委託之第三方機構）負責居民意見的凝聚，另透過發包的方式，讓專業的營造商單純承攬建築工程的標案，都可以促使都更更加透明，也越容易被民眾所信賴。當然，除了公辦都更之外，民眾若願意自辦都更，政府可以強化相關的融資服務，使都更的實施者更趨多元，而不必被建商壟斷，如此可以讓整個市場更加的常態化。
七、有足夠外圍組織的協助，才能擴大辦理都更
不管是公辦都更，或是由建商主導的都更，其中有關居民意見的凝聚、意向的調查，以及都更流程中的權利變換、法律規範諮詢等，都會需要有專業的人士給予民眾協助，才能順利完成都更案件。目前都更推動過程中，往往會遇到民眾對於建商的信賴不足（尤其在權利變換階段），因此會需要有第三方公正的鑑價機構介入，才能使民眾獲得更客觀充分的資訊，另一方面，若未來要擴大辦理都更，不僅是在權利變換階段會需要第三方公正機構的介入，另外在都更前期的意向調查、籌備會議、規劃等階段，亦需耗費大量專業人力進行各方協調，此一環節勢必會需要設置足夠的專業機構來協助民眾，才有可能完成大量的都市更新案件。目前，已有部分地方政府著手輔導成立相關的機構，但是若要達成足夠的專業支援量能，勢必要持續努力。
八、容積率獎勵與公平正義的權衡
目前政府為了讓民眾能夠無負擔的展開都更，多半釋出相關的容積獎勵，甚至為了達到整體街廓的更新水準，對於能夠大面積整合、或能整合完整街區的更新案，政府另有一定比例的容積獎勵，此外，代管周遭公用設施、處理違章建物、智慧綠建築等，也都可以享有程度不一的容積獎勵。以上的容積獎勵措施，無非是希望能夠讓參與的各方均「有利可圖」，藉此完成都更的目標。但是部分人士認為此一舉措不合公平正義的原則，因為容積率乃象徵著一定的土地面積內，能夠涵容人口的能力，這樣的涵容能力是因為政府利用全民的納稅錢投入建設所創造出來的成果，如果以容積獎勵的方式落入私有部門的口袋，並不符合公平正義的原則。同時，若一昧擴大容積率但是周遭的公共設施無法負荷，將會造成公共危險提高與生活環境低落的後果。
其實用容積獎勵的方式亦不失為一種有效促進都更的政策手段，正如同政府府會採用租稅優惠、投資抵減、稅費返還等方式來促進商業活動的力道。但是如果沒有正確的配套，容積獎勵將會讓政府的美意淪為投機炒房的幫手，並且使都更的案件集中於都市的精華地段，衍生出貧富兩極、市容兩極的現象，也因此，享有政府容積獎勵的房屋，不應成為投機炒作房價的標的。白話而言，如果政府必須採用容積獎勵做為推動都更的動力，則接受容積獎勵的房屋，必須犧牲一部份的權利，來補償「未接受容積獎勵之利的大眾」，也因此政策必須設計配套措施，才能讓都更之後的都市發展容貌均衡，並減少貧富差異所帶來的社會問題。為了達成上數目地，政府可以考量讓接受容積獎勵的建物（與公共設施共構而取得獎勵者可以另外放寬規定），在一定年限之內不得二手轉賣（增加投機炒作者的持有成本），但卻不會大幅影響購屋自助者的權益。
九、減少易受災地區的土地開發
台灣身處地震帶，加上近年極端氣候的影響，部分地區的地質條件較為敏感，天災往往會造成頻繁的衝擊。因此若能以政策力量引導這些開發案避開地質較為敏感的區域時，則可以減少潛在的危機，並降低未來從事災害救援的成本。從上述觀點而言，政府若欲採用加大容積獎勵的方式，將斷層帶附近的房屋加速都更（類似防災型都更的概念之一），則要非常小心在這類地震風險較高的區域，若採用容積獎勵的方式雖然可以讓老舊建物改建為新的耐震建築、使耐震等級大幅提升，但是在此類風險高的地區引入更多人口，似乎又不符合「預防重於治療」的原則，值得政府再三權衡。
十、拆屋前的耐震評估機制需明確（是否要拆屋的依據）
若政府要大力推動都市更新時（尤其若要以防災為目的汰除老舊建物），勢必會面臨更新與不更新之間的權衡，尤其若要用「由上而下」的方式劃定防災型都更區域時，勢必會面臨當地民眾意見不一的狀況。如果要落實防災型都更，勢必要有適當的公權力介入，並融入居民多數決的精神才有可能順利推動。而在上述的過程中，政府能否頒佈一套客觀的評斷標準（何者的抗災力不足而該拆、何者符合防災標準應與保留），變成為重要的評判依歸。也因此，政府需要拿出一套檢驗（或是評斷）標準，如此不僅可以讓未來推行防災都更時有足夠的參考依歸，同時對於一般都更的推動流程，將可以發揮凝聚民眾共識的目的（如果依照政府頒佈的標準，發現該住宅不符合抗災需求，則民眾較有可能儘速凝聚共識）。
十一、政府應落實審查把關功能
以往政府在審查都更流程時，多半被動的採納送審單位所提出的資料，並僅重視紙上程序作業，並未將現地的真實狀況加以掌握，直到士林文林苑抗爭案件之後，政府開始注意「不同意見」居民的聲音，並且確保各方不同意見都能夠被反映呈現，同時政府也化被動為主動，確保各項訊息能夠確實的傳達到每一位受都更影響的居民手中。然而，以目前政府的人力要做到完全掌握現場狀況，或進行現地的訪查，應有相當困難，也因此，這也凸顯了要擴大辦理都更，勢必要有公正的第三方專業機構來輔助，才有可能將許多的環節補強。
十二、政府籌建大規模的合宜住宅—讓購屋無虞且使房市分流
（本文為作者個人意見，不代表本會立場）
林祖嘉
謝明瑞
戴肇洋
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劉新圓
