謝明瑞
在台灣的人口結構中，族群結構以閩南人、客家人、外省人合稱為台灣的三大族群；年齡結構以少子化與老年化現象愈來愈嚴重。人口愈多，對房地產的需求愈大，因此，人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而所謂人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，以及其所伴隨的經濟成長效應。人口紅利可以帶動房價上揚，如桃園、台中、高雄等。唯在房市不景氣中，人口紅利卻不一定會支撐房價行情，如近期中新北市的永和、蘆州、板橋，台北市的大安，以及高雄市的新興區等，亦即，早期人口紅利對房市確實具有正面作用，但目前的影響力相對較小，特別是處於房市不景氣中的人口紅利不再。2018年，國內房市已有轉趨活絡的情形，未來應是持續吸引遞延買氣回籠，投資人在房價難以掌握何時落底的情況下，對於相對低價的房地產個案應是可以考量的因素。
關鍵詞 人口紅利 人口負擔係數
一.前言
自2014年以降，國內房地產市場行情不佳，不僅個人購屋意願減低，投資人及投機客却步，而且亦有許多知名業者相繼離開市場行列，繼六福皇宮因房租過高而竭業之後，台北市重慶南路全台最知名的金石堂書店也擬於2018年上半年吹出熄燈號，觀其縁由，除了房市不景氣引發聯鎖效應之外，大多是源於房租偏高，營運成本無法下降，因而結束營業，顯示在房市不景氣中，業者必須改善經營模式，否則將為市場所淘汰。
根據財政部統計資料，2017年，國內不動產仲介業銷售總額(仲介服務費)達439億元，較2016年約377億元成長16.45%，也是最近三年中，銷售金額相對較佳的一年。另方面，國內房市交易量雖已從2016年的底部回升，但並不代表房價已經反轉向上，目前市場並未有明顯的投資買盤回籠跡象，購屋人對於房屋大多以實價登錄為參考基礎；另外，人口多寡與房市交投息息相關，而影響地區性的人口之遷出與遷入之原因很多，唯在淨人口移入較多的縣市或行政區中，其對房地產的去化確實有較大的助益，因為當房市處於不景氣時期，房地產的鋼性需求是影響房地產交易的主要因素，亦即人口紅利是影響房市變動的重要考量，唯人口淨遷入的增加是否對房市有正向的影響，仍須視房市是否處於景氣或不景氣階段而定，蓋因早期人口紅利對房市確實具有正面作用，但房市反轉之後，目前的影響力已相對較小。
整體而言，由於2017下半年，國內房市交投已有轉趨活絡的情形，2018年應是持續吸引遞延買氣回籠，價格則持續處於盤整的時期。
二.台灣人口結構
人口結構是指將人口以不同的標準劃分後，所得到的一種統計分配結果，而其劃分因素主要包括年齡、性別、人種、民族、宗教、教育程度、職業、收入、家庭人數等；由於經由人口結構變動的分析，可以反映出一個國家的社會和經濟狀況的變化，是瞭解一國政經強弱與政策擬訂是否正確的重要因素。其中，影響勞動生產力的年齡結構之改變，是人口結構中最重要的一環，亦為瞭解一國勞動力或生產力變動的重要因素，有闗台灣人口結構可分為下列幾個部分來說明。
(一)族群結構
根據內政部統計，2018年3月，臺灣總人口為23,571,990人，人口總增加率為0.122%，其中，漢民族約占總人口95%，新住民占3.1%，臺灣原住民占2.37%，而包括來自中國大陸地區的少數民族，以及已設戶籍之中國大陸港澳地區配偶及外籍配偶(又稱臺灣新住民)等約占1%。另外，漢族以閩南人為大宗，客家人次之，其占比分別約為70%與15%，以及國共內戰後來臺的外省人約13%，而閩南人、客家人、外省人合稱為台灣的三大族群。
(二).年齡結構
在人口結構中，一般是按年齡大小而分為兒童、成年、老年等三種，其中，兒童是指年齡少於十五歲，屬於不從事生產及需要撫養人士，又稱為幼年組。成年人是指年齡由十五至六十四歲，會從事生產及扶養他人，又稱為青壯組。而老年人是指年齡為六十四歲以上，一般不從事生產，生活依靠積蓄、退休金或子女的人，又稱為老人組。台灣進入21世紀以後，受長期出生率下降，以及平均餘命增加之影響，在人口結構中，已呈現出幼年人口(0-14歲)比率逐年下降，老年人口(65歲以上)比率則逐年上升的走勢，也就是國內少子化與老年化的現象有愈來愈明顯的情形。
為便於國際間的人口結構之比較，若以2017年年2月的扶養比與扶老比為例，則我國扶養比為36.32，較全世界之51.52、開發中國家之53.85，以及已開發國家之51.52為低；亦比主要國家如日本(66.67)、菲律賓(58.73)、法國(56.25)、英國及紐西蘭(53.85)、美國、德國及澳洲(51.52)、加拿大(47.06)、馬來西亞(44.93)、南韓(38.89)、中國大陸，以及新加坡(36.99)等國為低；唯我國人口扶養比雖比世界主要國家中為低，但台灣的扶老比已達18.18，其比例卻相對偏高，如高於新加坡(16.44)、中國大陸(13.70)、馬來西亞(8.70)、菲律賓(7.94)等，顯示國內人口老化現象相對明顯。
(三)人口紅利
隨著社會的發展，人口再生產類型發生變化，而在從過渡型向現代型的轉變過程中，若出生率下降速度快於人口老齡化速度，使得勞動人口對幼兒與老年的撫養比較低，從而形成人口機會窗口，一般是發生在人口過渡時期(demographic transition)，由於生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少，當人口負擔係數( burden coefficient)小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期 (demographic window) ，也可稱為人口紅利期。
在人口年齡結構中，必須考量人口負擔問題，這可從人口負擔係數的高低來加以判斷，而所謂人口負擔係數是指非生產人口(兒童與老人)與生產人口(青年)的比例，而當人口負擔系數較低時，對於國家經濟的發展較為有利，這種情形有時亦稱作人口紅利(demographic dividend)。因此，所謂人口紅利是指因為勞動人口占總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。
年齡結構可依生產能力劃分成幼年組、青壯年組、老人組等三個階段，其中，幼年及老年大多沒有生產能力，稱之為依賴人口，而青壯年則具有生產能力，可稱之為生產年齡人口。一般常用依賴人口指數來反應年齡結構對經濟之影響，其估算式為計算青壯年人口與幼年及老年人口之比，亦即依賴人口指數是指幼年人口加上老年人口，再除於青壯人口後，再乘上100後所獲得的數值。因此，依賴人口指數是指每一百個生產年齡人口所需負擔的依賴人口數。依賴人口指數越高，表示負擔越重，且不利經濟發展；反之，指數越低，表示負擔較輕，利於經濟發展。
三．房市與人口紅利
一般而言，每個縣市或行政區性的人口愈多，則對房地產的需求愈大，因此，人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而有關人口紅利是否為房市利多的內容，可分為下列兩種情況來說明。
(一).情況一：人口紅利可以帶動房價上揚
一般而言，在房市不景氣中，若房市交投相對活絡，主要因房市交投與人口的多寡有一定的關聯性，而最近幾年中，國內具有最多人口紅利的城鎮首推台中市；若從全台六都人口淨遷入狀況來觀察，台北市與新北市已連續3年為負成長，桃園和台中則反是，連續3年都呈增加走勢，特別是台中移入人口持續增加的趨勢更為明顯，其中，又以南部地區的買方有顯著提升，同時也帶動台中南區地產的買氣。
根據台中市政府民政局所發佈的人口統計資料顯示，並以2017年10月為比較基準，則台中市的人口數為2783298人，淨流入人口為1800人，人口密度為每平公里1257人(1257人/km²)，其中，淨人口增加最多的為北屯區，達357人，占台中市人口淨流入比幾達二成(19.83%)，次為西屯區的211人，占比超過一成(11.72%)，其餘分別是南屯(149人)、沙鹿(147人)、大里(140人)、太平(132人)等，是全國人口淨流入最多的縣市。
淨流入人口數增加，其原因應是來自交通建設所帶來的生活方便性，亦即人口增加與大眾運輸系統(如捷運)即將通車的利多因素有關，如台中都會區鐵路高架捷運化(紅線)、烏日文心北屯線(捷運綠線) 的交會點，其周邊的房價支撐力道相對強勁，從而帶動南區的發展，加上區內為中興大學及中山醫學大學的重要學區，兩所學校的學生住宿需求帶動區內的租屋市場，也帶來自用及投資買盤。
根據內政部買賣移轉棟數資料，2017年，國內北、中、南三都交易量前3名行政區，分別是以桃園市中壢區之交易量超過八千筆為第一，次為台中市北屯區，其交易量近六千筆，再次為高雄市鳳山區交易量達五千筆。這雖與2017年的房地產交易量增加及房價逐漸修正，同時激勵自住市場買氣有關，但人口紅利應亦是重要因素。
若從各都會的行政區來加以觀察，在當前人口淨移入較多的三個城市中，包括桃園市的中壢、台中市的北屯、高雄市的鳳山等，這三個區域的房市交易量較大，且大多與人口數有密切關聯，台中的北屯區及高雄的鳳山區，二者均為該縣市人口數最多的行政區，顯見區域不動產交易量與人口數成正相關。
若從各都會的行政區之買賣移轉棟數之變動來加以觀察，中壢區交易量居桃園市首位，不僅高於排名第2的桃園區將近千筆，交易量年增約6.9%，主要因該區具有機場捷運、五楊高架等重大工程陸續完工，機捷中壢市區段已在施工，國民運動中心即將開始營運等；由於該區域具未來發展性，因而帶動房市交投的活絡，且其重要性又高於人口紅利因素。
另外，在人口淨流入相對較高的都會區中，其房地產買賣移轉棟數較高的首推台中市的太平區，其增加幅度將近七成(68.58%)，次為同為台中市的西屯區，其增加幅度達二成以上(24.26%)，再次為桃園市的楊梅區與高雄市的鳯山區，其房地產買賣移轉棟數均超過二成以上，增加幅度分別為24.25%與23.37%。有關台灣北中南三都人口多寡排名與房市買賣移轉棟數比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣北中南三都人口多寡排序與房市買賣移轉棟數比較表 單位：%
| 縣市別 | 行政區 | 人口排序 | 2016年 | 2017年 | 變動率 | 排名 |
| 桃園市 | 中壢區 | 2 | 7599 | 8121 | 6.87 | |
| 桃園區 | 1 | 7003 | 7151 | 2.11 | ||
| 揚梅區 | 2953 | 3669 | 24.25 | 3 | ||
| 台中市 | 北屯區 | 1 | 5438 | 5872 | 7.98 | |
| 西屯區 | 4273 | 5310 | 24.26 | 2 | ||
| 太平區 | 2183 | 3680 | 68.58 | 1 | ||
| 高雄市 | 鳯山區 | 1 | 4420 | 5453 | 23.37 | 4 |
| 三民區 | 4230 | 4138 | -2.17 | |||
| 楠梓區 | 3787 | 4018 | 6.07 |
(二). 情況二：人口紅利無法帶動房價上揚
在最近幾年中，台灣人口結構的老年化與少子化現象日愈嚴重，加上國內房市的不景氣已超過三年，而這也讓人口紅利能否成為影響房價的因素而逐漸受到消費者的質疑；根據內政部戶政司資料，全台人口密度前5高行政區分別為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區、以及新北板橋區，但在房市不景氣中，這五個地區的房價都走跌，跌幅最大的是高雄新興區，下降幅度達一成以上(12.90%)；另外，永和區鄰近台北市，房價相對便宜，加上機能成熟，吸引不少人移居，成為人口密度高的行政區，但房價卻下跌0.70%，顯示在房市不景氣中，即使區域人口多，卻並不一定會支撐房價行情，亦即在房市不景氣中，人口紅利不再。
由於五個行政區是最多人口的區域，其房價不漲反跌，主要還是受整個大盤影響，雖然人多擁擠，生活機能雖佳，但若沒有新交通建設疏通或區域市容重整，且有交通擁塞、環境整潔待加強、公共設施相對不足…等問題，則買方購屋時也易在生活機能及房價高低之間做選擇。
綜觀人口密度前5行政區的房價全部都下跌，唯跌幅不大；跌幅最深的高雄新興區，其跌幅超過一成以上(-12.90%)，主要是因為高雄新興區發展較早，已面臨老齡化的問題，無論建物或人口結構都偏向老化，屋齡大多在35年以上，房價上漲有限；此外，高雄許多重劃區推出不少新建案，故新興區的讓利幅度較高。，其他四個行政區的跌幅都在一成以內，分別是台北市的大安區(-6.95%)、新北市的板橋(-4.85%)、新北市的蘆洲市(-3.55%)，以及新北市的永和(-0.70%)，有關台灣前五大高人口密度行政區與房價變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣前五大高人口秘度行政區與房價變動比較表 單位：萬元/坪；%
| 縣市別 | 行政區 | 人口密度 | 2016房價 | 2017房價 | 漲跌幅 | 漲跌排序 |
| 新北市 | 永和 | 38956 | 42.5 | 42.2 | -0.70 | 5 |
| 台北市 | 大安 | 27283 | 83.5 | 77.7 | -6.95 | 2 |
| 新北市 | 蘆洲 | 27075 | 33.8 | 32.6 | -3.55 | 4 |
| 高雄市 | 新興 | 25882 | 18.6 | 16.2 | -12.90 | 1 |
| 新北市 | 板橋 | 23835 | 39.2 | 37.2 | -4.85 | 3 |
四.結論與建議
1. 一般而言，人口是影響房市的重要因素，縣市或行政區的淨人口移入較多，對房地產的去化有較大的助益，因為房市的鋼性需求是當前影響房地產交易的重要原因，唯人口淨遷入的增加是否對房市有正向影響，仍須視房市是否處於景氣或不景氣階段，早期人口紅利對房市確實具有正面作用，但目前的影響力相對較小。
2. 在台灣的人口結構中，族群結構以閩南人、客家人、外省人合稱為台灣的三大族群；年齡結構以幼年人口(0-14歲)比率逐年下降，老年人口(65歲以上)比率逐年上升，少子化與老年化現象愈來愈嚴重。
3. 一般而言，人口愈多，對房地產的需求愈大，因此，人口紅利是影響房市活絡與否的重要因素，而所謂人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。
4.人口紅利可以帶動房價上揚，如桃園、台中、高雄等。唯在房市不景氣中，即使區域人口多，人口紅利卻不一定會支撐房價行情，亦即房市不景氣中的人口紅利不再，如新北市的永和、蘆州、板橋，台北市的大安，以及高雄市的新興區等。
5. 2017年下半年，國內房市已呈現成交量多價穩走勢，顯示國內房市已有轉趨活絡的情形，2018年應是持續吸引遞延買氣回籠，投資人或購屋族在房價難以掌握何時落底的情況下，相對低價應是購屋人可以考量的因素。
參考文獻
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內政部(2018)，台灣人口結構，中華民國內政部戶政司人口統計資料。
經建會(2010)，因應高齡化時代來臨的政策建議。
謝明瑞(2011)，台灣人口老化與住宅政策 - 國家政策研究基金會。
謝明瑞(2013)，我國房市政策之探討。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市不景氣下的利多與利空。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析。國家政策研究基金會。
謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。5月1日。
(本文節刊於2018年05月10日中央網路報智庫論壇)
王順民
林建甫
胡思聰
林祖嘉
吳文希
張瑞雄
