謝明瑞
2020年8月，國內房市交投延續下半年初期的熱絡走勢，卻傳出永康街知名老店「高記」與「銀翼」宣布結束營業的訊息，唯因其資產的可能活化，並未對國內房市的交投造成重大衝撃，國內房市呈現持續成長走勢，主要因國內防疫有成，助長房市去化，並促使台商資金持續回流設廠，帶動國內大量商業不動產需求。唯建物買賣移轉棟數漲跌互見，以及房市部分個案降價求售，而房價的調降源於建商的利潤與營運考量。另外，國內房市交投活絡，且價量齊揚，主要因土地成本高漲，業者在利潤考量下僅能將其轉嫁給消費者，亦為促使房價上漲的重要因素，特別是世界疫情確診人數及死亡人數分別約等於一個臺灣及一個屏東縣的人口總數，疫情嚴重，影響國際經濟動能，而台灣則在抗疫成效與經濟成長的表現有其競爭優勢，在資金多與利率低的環境下，造就了股市與房市活絡的動源，促使房市上行現象明顯，而這可從購屋人信心增加、COVID-19疫情恐慌淡化吸引看屋人潮、台商回國投資利多、降息效應持續發酵、房價下跌不易等幾個因素來加以考量，又因大多數的國人都已經擁有房產，購屋與否應視個人財富配置之決策而定，在國人有土斯有財的根深柢固之傳統心態下，房價的上行具有領先之意涵，臺灣房市上行是現在進行式。
一、前言
一般而言，房市上行是指衡量房市變動的各項指標都在不斷的往上提升，如房屋買賣移轉棟數、市場資金、房貸金額、購屋信心…等，也就是房市從一個下降或持平走勢逐漸成為增長的一種趨勢。
2020年8月，國內房市交投延續下半年初期的熱絡走勢，唯行情普遍看好之際，卻傳來台北市永康街知名老店「高記」與「銀翼」即將歇業的訊息，二者都因違規使用二、三樓，屢遭罰款而宣布結束營業，其雖可能對國內旅遊業產生衝擊，唯其對當前房市的上行走勢並無影響。
1998年，美國世邦(CB Commercial)收購了英國魏理仕(RELLtd)公司成為世邦魏理仕公司(CBRE)，是國際上房地產業排名最高的公司，而根據CBRE所發布的《2020年亞太區不動產投資市場年中回顧暨展望》報告，鑑於COVID-19疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮，加上中國大陸市場勞動成本增加，政府釋出利多，引資回台等因素，促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣，引發對國內房市的強力需求，也是當前房市上行走勢的重要影響因素。
整體而言，房地產這波遞延性的回流買盤，建構在部分投資性的置產需求，交易動能相對於多數消費型產業穩定，再加上國內利率環境創下新低，並有後疫情時代的經濟刺激措施而造成資金利多，促使長期自用買方願意選擇入市，房市交易動因而得以持續推升，臺灣房市上行不是過去式，而是現在進行式。
二.當前房地產行情變動分析
2020年下半年，國內房市呈現持續成長走勢，而有關當前的房地產行情變化可分為下列幾部分來說明。
1.防疫有成而助長房市
2020年上半年，COVID-19疫情横掃世界各國，截至2020年8月24日，全球的確診數已達二千三百餘萬人(23381991)，相當於臺灣的所有人口，而死亡人數超過八十萬人(808693)，約等於屏東縣的總人口數(2020年6月為815,789人)，損失慘重，世界經濟的衝擊難以計數；另方面，台灣對於新冠肺炎(武漢肺炎)的防疫相對較佳，在國外疫情未見趨緩，且全球經濟前景不明的情況下，促使台商資金持續回流設廠，同段期間內，外資也加碼布局台灣，帶動國內大量商業不動產需求，助長房市走俏。
2.知名餐廳停止營業與資產活化
2020年8月，同是位於永康商圈的老字號知名餐廳高記與銀翼分別熄燈，為國內觀光業投下震撼彈，唯對房市影響有限；其中，高記餐廳的土地面積約89坪，當年曾以每坪土地584萬元創下區域新天價，而今又成為COVID-19肺炎疫情與房市政策下的犠牲品，觀其緣由，主要因永康街「高記」餐廳經市府公安聯合檢查，發現該餐廳整棟建築物原核准用途一樓為「店舖」，二丶三樓為「集合住宅」，其營業面積合計656.11㎡；而銀翼的登記則是一樓店舖、二樓辦公室，二者都必須申請變更使用執照，方為適法。
由於餐廳若申請變更使用執照，必須增設停車位，且須設置無障礙設施及消防安全設備，然而，一則合法化所需成本甚高，二則該地區已無任何空間可增設停車場或消防設備，加上政府限期8月底辦理變更或停止違規使用，否則將祭出建築法重罰30萬元，並執行斷水斷電處分，也使得這座已成為永康街重要地標的高記與銀翼餐廳成為絶響。
因為知名老字號餐廳的歇業，讓國人聯想到因COVID-19疫情，導致國內旅遊業的衰退與旅舘或飯店的關閉，而其處理方式通常採用整修改裝、都更改建、直接處理(出售)等方式以之因應，因為在經濟受疫情所困時，活化資產已成為餐飲業度過疫情寒冬的主要途徑，即使深受消費者所喜受的餐廳亦無法避免，若處理辦法包括整修改裝，一方面可以汰除老舊裝潢、設備，也有兼收改作「防疫旅館」的新財源；其次是配合政府政策參與危老都更，第三則是直接處分資產，而高記與銀翼的選擇，將可能演變為永康街房地產的另類傳奇。
3.建物買賣移轉棟數漲跌互見
2020年第一季，國內房市受到疫情影響，買氣不佳，但第二季即呈現轉好跡象，至下半年，國內房市逐漸活絡，雖房價上揚，但買氣未受影響；若以上半年的房屋買賣移轉棟數的變化來做考量，便可發現六都中，房屋移轉棟數最多的三個都會區分別是新北市(22.53%)、台中市(18.64%)、桃園市(18.55%)，最少的則是台南市(9.73%)；唯若以其增減率變動來觀察，則上漲與下跌數各占一半，其中，上漲者以桃園市的成長率超過一成為最高(13.08%)，而下跌者則以高雄市的跌幅超過一成為最大(-15.31%)，而二者的變動均與國內政經環境的變化有關，前者如科學園區的設置提供了大量的就業機會，同時也吸引許多年輕人的進駐；後者則因韓市長意外被罷免，以及民心因政治環境變化影響經濟動能，從而影響房市的去化，有關台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物買賣移轉棟數變動比較表 單位：戶；%
| 區域 | 2020上半年 | 2019上半年 | 棟數變化 | 增減變化 | 2020占比 |
| 台北市 | 16314 | 16045 | 269 | 1.68 | 15.11 |
| 新北市 | 24317 | 25208 | -891 | -3.53 | 22.53 (1) |
| 桃園市 | 20025 | 17708 | 2317 | 13.08 | 18.55 (3) |
| 台中市 | 20120 | 20036 | 84 | 0.42 | 18.64 (2) |
| 台南市 | 10504 | 11542 | -1038 | -8.99 | 9.73 |
| 高雄市 | 16671 | 19684 | -3013 | -15.31 | 15.44 |
| 合計 | 107951 | 110223 | -2272 | -2.06 | 100.00 |
4.業者調降房價是為了銷售利潤
2020年下半年，國內房市交投活絡，房價屢創新高，同時亦打破2015年的新高價位，唯當房市回溫之際，亦有部分房地產個案在瞭解房市行情變化之後，逐漸調整報價內容，並對早期訂出的高房價再做調整，而使國內房價呈現跌互見，以及朝向相對合理的訂價模式。
根據住展雜誌的統計，若以雙北市的房價變動情形來觀察，在雙北市的線上銷售建案中，有24個建案為降價的走勢，且其調整幅度甚大，主要因房市轉為活絡之際，建商大多以「先調高售價再讓利」的銷售模式，藉以拉高房地產價格，唯建案初期的開價若偏高，無法符合消費者的需求，則其資金的積壓可能導致業者的難以掌控營運模式，必須以調整售價的方式以資因應，亦即房價的調降源於建商的開價太高，購屋人觀望而缺少買氣支撐，僅能調降售價以之因應，若以國內調降售價較大的建案來做考量，便可發現其調降幅度都在二成以上，最大的建案調降幅度將近四成，足見房市在活絡聲中，建商急於成本回收而漫天開價，不能兼顧市場的消費能力，應是經不起市場考驗的。
若以雙北市平均開價降幅較大的建案來做觀察，則降幅最大的是五股洲子洋重劃區「未來家-芳洲」，其平均開價由最高的每坪49萬元降至29.5萬，降幅約4成(-39.80%)，該個案雖具有重劃區的優勢，但因建案處於房價高峰期，而成屋後的行情已變，業者為了減少餘屋，並舒解資金積壓，僅能採用大幅降價模式以資因應。又如第2名為林口新市鎮「大禮悅」，其每坪42萬元的最高價調整為平均27萬元的價位，主要因第一手建商倒閉，並使建案流為法拍所致。
除了郊區或都會地區蛋白區的房價有下跌壓力之外，蛋黃區的房價亦受到影響，且其降幅更大，如位於台北市精華區的「閱狷聲」，座落於大安區仁愛路二段，區位及地點甚佳，當年平均開價最高為每坪190萬元，但因消售率低，已逐漸降至130萬元，下降幅度超過三成(-31.58%)，而若以該建案115坪至150坪的規劃來觀察，則在每坪下降60萬元的情況下，估計每戶總價下降約9千萬元。幾乎可再購買另一戶豪宅，或可供十戶人家的購房資金。另外，其他房價下降超過三成的個案尚有新莊的容邑PARK(-30.00%)與皇翔御花園(-33.33%)等。
不動產業者策略性的彎腰折價，引發購屋人直覺性的歡呼叫好，建商「提高房價再讓利」的銷售策略成功，業者依然有利可圖，房市上行是進行式。有關雙北市開價與平均價差距超過二成以上的個案之比較，可參閱表2的說明。
表2 雙北市建案開價與平均價比較表 單位：萬元/坪；%
| 排名 | 區域 | 建案名稱 | 最高價 | 平均價 | 變動率 |
| 01 | 五股 | 未來家-芳洲 | 49 | 29.5 | -39.80 |
| 02 | 林口 | 大禮悦 | 42 | 27 | -35.71 |
| 03 | 新莊 | 皇翔御花園 | 69 | 46 | -33.33 |
| 04 | 大安 | 閱狷聲 | 190 | 130 | -31.58 |
| 05 | 新莊 | 容邑PARK | 60 | 42 | -30.00 |
| 06 | 南港 | 謙閤 | 80 | 57.5 | -28.12 |
| 07 | 淡水 | 映月 | 32 | 23 | -28.12 |
| 08 | 內湖 | 宏泰元苑 | 118 | 86 | -27.12 |
| 09 | 南港 | CHOLE | 100 | 75 | -25.00 |
| 10 | 新店 | 國礎富裔河 | 80 | 60 | -25.00 |
| 11 | 中山 | TAKUMI | 120 | 90 | -25.00 |
三.房市上行是現在進行式
2020下半年，國內房市交投活絡，且價量齊揚，上行現象明顯，有關當前房市上行是否為現在進行式問題，可分為下列幾個部分來說明。
1.資金與利率變化有利房市上行
大體而言，2020下半年的房市上行已是現在進行式，主要因在COVID-19的肆虐下，各國政策均以防疫作戰為主軸，並全力強化內需引導資金出口，台灣在抗疫成效與經濟成長的表現有其競爭優勢，在資金多與利率低的環境下，造就了股市與房市活絡的動源；然而，資金與利率可以撼動短期市場，終究還是須審慎評估經濟成長的同步表現與市場供需的變化，才能準確預測巿場走勢。而當前房市上行是現在進行式，市場緩升是必然走勢，唯其上行趨勢可以維持多久，則視房價是否過度反應而定，若房價大幅上揚，則可能提前結束上行行情，而微緩上行，則應有一至二年的上行走勢，亦即國內房市上行為現在進行式，至於其時間長度則視房價的表現而定。
2.土地成本高漲
房地產交易包括房屋及土地，而都會地區土地的稀有性，是造成國內房價居高不下的主要因素，且市場對於建地與工業土地的需求活絡；若以台灣工業土地交易金額的變化來觀察，2020年上半年，工業地產交易中，累計工業土地及廠房交易金額高達新台幣396億元，占整體不動產市場總交易金額的二成以上(21％)，創下2016年以來新高。另外，由於自用型買方擴產需求強勁，帶動工業地產交易金額，在低利率及租金高漲等因素影響，許多大型企業也選擇在此時購置企業總部，又因土地成本上漲的速度比房價上漲的速度要快，在土地成本上升及利潤考量下，建商僅能將其轉嫁給消費者，亦為促使房價上漲的重要因素之一。
3.房價高低大半由建商決定
房屋建築是專業性的重大工程，唯一般人很難瞭解房子的建構模式及其價位估算方法，在房價的判定上，僅能由建築業者的任意堆疊；若以2020年的市場行情及建歹築成本而言，在建築成木本中，電梯大樓的營造成本每坪若為12萬以上，則建物的品質較佳，若是10萬以下，其營造品質即不太理想。若是8萬以下，則其品質及其安全性堪慮，唯購屋人無從瞭解，亦即建商基於營利考量，為增加房屋銷售量而直接把營造成本壓到10萬或8萬元以下，則因每坪售價及總價會大幅降低，符合當前購屋人的「低單價」與「低總價」之需求，從而提高房市的需求量數，造成市場上的劣幣驅逐良幣現象，而其主要因素則是消費者根本不瞭解房子的品質及每坪造價的關聯性，在此情況下，業者可以以低價賣出較多的產品，但同時也可以以品質好價錢高，而以高價賣出手中的成屋，亦即不論房價偏低或偏高，在一般消費者對於房價與房屋品質難以判定的情況下，業者都可以獲得一定的利潤。
4.購屋人信心增加
2020年7月，根據台灣經濟研究院的報告，在上半年中，國內製造業、服務業、營建業三大產業營業氣候測驗點呈現同時勁升，且呈V型反轉態勢。其中，營建業營業氣候測驗點較5月大幅上揚，創下2020年以來的最高點。主要是受惠於政府持續擴大盤點以及機動檢討公建計畫，反映在工程採購招標案量擴張，而且房建項目在新案開工情況有所改善。另外，有鑑於政府堅定公建投資超前部署的決心，後續公共建設辦理情況將趨完善，有利於營造廠商投標爭取，使得營造業未來半年景氣能見度逐漸提高，亦增加購屋人的投資信心。
5.疫情恐慌淡化促長房市
2020下半年，由於國人對於疫情恐慌情緒淡化，因而提升民眾看屋與出價意願，加上超低利率、充沛資金、投資避險工具…等市場走勢逐漸成為常態現象，使得國內六都建物買賣移轉件數的六月增率約達一成五(14.9%)，且已結束連續二個月下跌的態勢；另外，在不動產業的未來變化中，由於國人對疫情恐慌的淡化，有三成以上的不動產業者(35%)看好房市的景氣表現。
6.台商回國投資利多
在國際疫情居高不下，而國內又控制得宜的情況下，政府積極鼓勵台商回台投資，或將部分產能遷回台灣，加上投資置產及剛性遞延性住宅買盤逐步釋出，使得國內不動產開發商持續積極獵地，主要仍鎖定六都精華地段的土地，壽險業者也伺機而動，在台商回國投資的利多訊息下，國內下半年整體土地市場仍維持交易熱絡態勢。
7.降息效應持續發酵
一般而言，貸款利率高低影響國人的購屋意願甚大，亦為判定購屋或租屋的重要指標；為了去化資金水位，目前國內各行庫大多推出新的貸款優惠，且民眾可主動詢問銀行爭取調降利率，並調整房貸方案，可供選擇的機會增加。另方面，自2020年3月，央行為因應COVID-19疫情而宣布降息1碼以後，國內房貸利率持續探底，8月的房貸利率維持於1.35%至1.36%持穩波動。亦即由於台灣資金水位極度充裕，利率長期處在低檔，降息效應持續發酵，對購屋人相對有利，讓房市逐漸走出疫情的陰霾，同時也持續房市的上行走勢。
8.建商寧減少銷售而不願調降房價
2003年SARS爆發時，疫情的散播引發人心的恐慌，並讓疫區的房價大幅下跌，許多屋主降價賠售，唯房市在疫情獲得掌控後快速回檔，而且呈現大幅度的跳升；2019年12月在中國武漢發現COVID-19案例，且疫情快速蔓延全球，導致國際性的經濟緊縮，唯國內疫情控制得宜，國人投資房市的信心增加，導致2020下半年的房市銷售熱度不減，房價並無下跌的空間，且房價上漲不僅可以為開發商賺進龐大利潤，那些較早投入買房者亦得其利，這種購屋者因為買房所需支付的貸款利息和已支付價款的存款利息，這些損失都可以透過房價的上漲而獲得彌補。此外，房價難於下跌的根源主要仍是開發商不願降價，因為一旦降價就會改變「市場預期」，特別是大多數的國人都已經擁有房產，因此，建商寧減少銷售量而不願調降房價，未來唯有透過房價下跌和所得增加，才能讓已經失控的房價重回正軌。
總之，若由當前房屋買賣移轉棟數、市場資金、房貸金額、購屋信心…等指標變化來加以觀察，顯示當前衡量房市變動的各項指標都在不斷的往上提升，也說明當前房市上行是現在進行式。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下：
1.2020年8月，國內房市交投延續下半年初期的熱絡走勢，行情普遍看好之際，卻傳來永康街知名老店「高記」與「銀翼」宣布結束營業的訊息，也使得這些已成為永康街重要地標的餐廳成為絶響，唯並未對國內房市的交投造成重大衝撃。
2.2020年下半年，國內房市呈現持續成長走勢，主要因國內防疫有成而助長房市去化，並促使台商資金持續回流設廠，帶動國內大量商業不動產需求。唯建物買賣移轉棟數漲跌互見，以及房市朝向相對合理房價發展的情形，而房價的調降源於建商的利潤與營運需求。
3.國內房市上行現象明顯，交投活絡，價量齊揚，主要因土地成本高漲，業者在利潤考量下僅能將其轉嫁給消費者。房屋建築是專業性的重大工程，一般人無法瞭解房子的建構模式及其價格估算方法，在房價的判定上，僅能由建築業者任意堆疊，不論房價偏低或偏高，業者都可以獲得一定的利潤。另外，台灣在抗疫成效與經濟成長的表現有其競爭優勢，在資金多與利率低的環境下，造就了股市與房市活絡的動源，臺灣房市上行是現在進行式。
4.2020年是否為買房年，建議可從購屋人信心增加、疫情恐慌淡化、台商回國投資利多、降息效應持續發酵、房價下跌行情不再等幾個因素來加以考量，唯因大多數的國人都已經擁有房產，購屋與否應視個人財富配置之決策而定；唯房市上行是現在進行行式，且房價下調不易，潛在購屋人宜即早佈局進駐，因為在國人有土斯有財的根深柢固之傳統心態下，房價的上漲具有領先之意涵。
參考文獻
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金傳春
王順民
曾復生
