謝明瑞
摘要
2022年6月，中國房市發生一連串的爛尾樓事件，購屋人相繼拒絕向銀行繳納貸款而形成爛尾樓風暴，在兩岸經貿關係密切連動，以及國內房市正逢轉折期的情況下，連帶也引發台灣是否會發生爛尾樓風暴的爭議。就臺灣房市的爛尾樓而言，其是指未能如期完工的建築物，而其形成因素主要是受預售屋制度、預售屋的潛在風險偏高、不動產業者不當宣傳，以及業者及與消費者的盲目樂觀等因素所促成，並對臺灣房市及整體經濟發展產生不利衝擊。臺灣房市的爛尾樓現象主要有建商倒閉、房價易漲難跌、政府持續信用管制，以及不動產業者因財務或業務不健全等因素所造成。事實上，臺灣早已存在著爛尾樓現象，如台北市大安森林公園的「上品硯」、新北市中和的「嘉泉名璽」…等橫跨全台各主要縣市，每個建案幾乎都是因財務不佳、產權變動、人為不當等因素而淪為爛尾樓；唯臺灣短期內尚不致引發爛尾樓風暴，主要因海峽兩岸爛尾樓的形成特性不同、國人「擔心怕事」與「私心算計」的人格特質、爛尾樓建案盤售不易等因素所促成，唯若政府不能即早提出相關政策以之因應，則台灣的爛尾樓風暴可能隨著「類爛尾樓」現象的日愈嚴重而很快出現，且「類爛尾樓」對對個人及國家社會的「類風暴」之不利影響不可小覻，宜小心應對。
一. 前言
2019年，國內房市交投逐漸活絡，唯2022年下半年已逐漸呈現反轉現象，主要是美國QE政策所帶來的通膨隱憂，央行連續推動打房政策，加上升息與疫情因素，對國內消費及投資產生重大影響，並衝擊到房市變化與經濟成長，而綜觀國內外政經環境變化及打房政策與升息對房市變動的影響，便可發現上半年房價漲幅已趨於和緩，下半年之房市反轉為「量縮價平」現象逐漸明顯，同時也意味著房市已經出現由盛而衰的轉折現象。
另外，中國房市在恒大地產發生嚴重財務危機以後，由中國人民銀行和住建部監管部門所提出對房市的三個監管要求，也就是中國銀行業監督管理委員會(銀監會)所謂的「三條紅線」管制政策，導致中國房市去化大受影響，不唯不符合三條紅線規範的業者之融資遭受影響，同時引發小建商的倒閉事件頻繁，以及無法如期交屋，導致購屋人的抗議而群起拒絶線繳納預售屋貸款，並引發嚴重的爛尾欄危機，緣於2022年6月30日，由江西景德鎮恆大瓏庭建案的業主發出的「強制停貸告知書」，此一建案的停貸告知書的個案聲明，卻意外引發全中國各主要城市爛尾樓買主的群起響應，相繼拒絕向銀行繳納貸款，形成所謂的爛尾樓風暴。
由於兩岸經貿關係密切，在中國房市爛尾樓風暴日趨嚴重之際，臺灣正值房市的反轉時期，許多小建商因債台高築，且無法如期交屋，因而連帶引發台灣是否會發生爛尾樓風暴的爭議。事實上，臺灣早已存在著「類爛尾樓」現象，只是兩岸政經局勢不同，人民思考模式各異，在政府的嚴密控管下，尚未出現爛尾樓風暴，唯若政府相關部門不能即早因應「類爛尾樓」現象，並即早提出相關政策以之因應，則台灣房市「爛尾樓」之「類風暴」的發生可能僅是遲早的事情。
整體而言，國內房市由盛而衰的現象逐漸明確，「類爛尾樓」的出現應只是房市由活絡轉為低迷的冰山一角，對於臺灣房市是否會發生爛尾樓風暴的問題，實不可小覻。
二. 爛尾樓與類爛尾樓的意義及形成
在國內房市反轉的過程中，有關爛尾樓的意義及形成背景，可分為下列幾個部分來說明。
(一).爛尾樓與類爛尾樓
有關本部分的內容可分為下列幾個部分來說明。
1.「類」的意涵
根據教育部重編國語辭典修訂本，「類」可做為名詞、動詞、副詞，若為名詞，是指法則、榜樣，如《禮記．緇衣》：「下之事上也，身不正，言不信，則義不壹，行無類也」；或指由相同或相似的人、事、物聚合而成的種別。若為副詞，是指大概或大抵，如「類皆如此」。若為動詞，則「類」為相似， 如「類似」、「相類」等。
唯實務上，當前國內所謂的「類」則視情況而有不同的解釋，可作為名詞、動詞、副詞等使用，且不同的時間或場合具有不同的意義，如「類缺電」是指不是缺電，是電廠故障，或是電線為鳥、松鼠等各種不同動物破壞而斷電；「類走私」是指超買而不是真正的走私；「類爆炸」不是真正的爆炸，而是「砰」的一聲；更有甚者是「類火車」，其是指2022年4月30日，台鐵工會為抗議台鐵公司化，發起「五一勞動節不加班」活動，當日表定列車全部停駛，交通部因而祭出「類火車」措施，它不是火車，而是由各地方調度而來的眾多公車所組合而成的車隊。爾後並衍伸出「類部長」、「類博士」、「類軍艦」、「類新冠一號」…等，這種由於政策轉彎而衍伸出來的「類」別不僅種類繁多而且有趣而復雜，在政府的政治名詞新創與另類解釋的帶動下，民間部門亦相繼跟進，因而有「類房客」、「類情侶」、「類結婚」、「類風暴」…等不同「類」別，且實際案例不勝枚舉。
2.爛尾樓的意義
一般而言，所謂的爛尾樓就是房市的爛尾建築，其是指建築工程已經開始，卻因財務不健全、國家政策變動、人謀不臧等因素被迫停止，且未能完工的建築物；因此，建商在建案興建期間，因資金周轉不靈或其他因素，導致建案無法順利完工交屋，留下半成品的結構體，就是所謂的爛尾樓。
3.類爛尾樓的說明
就房地產市場而言，類爛尾樓產生的原因通常是來自開發商缺乏足夠資金，無力完成工程所造成，而其資金融通不符合政府主管機構的規定固然是主要因素，但也可能是因為開發商的營運政策不佳，以及建物本身的產權發生糾紛、工程品質不合格，或因政治或法令因素而被迫停工的建築物，亦即其已經具有爛尾樓的特性，但因尚未經由民眾的集體運作而形成爛尾樓風暴，而政府或不動產業者為尋求房市穩定發展，並安撫民心，乃認為爛尾樓雖是已經存在的事實，但卻不致於發生的爛尾樓風暴，故稱為「類爛尾樓」，可視為是房市已經有爛尾樓的存在，但仍未暴發爛尾樓危機事件的「類風暴」之另類說明。
(二).臺灣房市爛尾樓的形成背景
爛尾樓是指未能如期完工的建築物，其形成的因素為何，各國的原因或有不同，唯若就國內的情形而言，其形成的背景因素如下述。
1.預售屋制度
預售屋制度是房市銷售中的一種銷售模式，其是指在建案動工前，以先付訂金、分期付款、按期興建、產權移轉、實際交屋等序列方式，預先購買尚未完成的不動產物件，並形成所謂的「預售屋」，也是一種先按期交錢，最後再領取房地產物件的一種銷售模式。在房地產市場中，由於產品所需支付的資金相當龐大，大部分的人都無法在短期間內支付大筆的購屋資金，為便於不動產業者的建屋與消費者的購屋行為，大多數的國家如美國、加拿大、墨西哥、英國、德國、法國、韓國、日本、澳洲、東南亞諸國，乃至於中東的阿拉伯聯合大公國等，其房地產市場均有預售屋制度的存在。若就臺灣而言，房市預售制度若由1950年代起算，至今已超過半個世紀，大部分的人都已習慣利用預售屋制度的購屋模式，且目前國內房地產市場供給約有八成是來自預售屋制度所提供，而預售制度下的先付款後交屋模式，則是爛尾樓之所以形成的潛在因素。
2.預售制度不確定因素導致潛在風險偏高
大體而言，預售屋可視為是一種類似不動產期貨的投資工具，雖具有以小摶大的期貨特性，但投資利潤較高，唯其不確定因素亦使投資風險相對較大。就預售屋的銷售方式而言，其對地產開發商最為有利，如在金流方面，先收錢後交貨，以消費者的資金從事建築工作，且獲利高；在需求者而言，以較少的資金可以獲得價值較高的資產，唯其投資風險相對較高，除了有現金籌措、銀行擔保貸款、利息變化等風險外，還有賣方如開發商的財力與誠信，以及國家的房地產政策變化等潛在風險，而爛尾樓的產生就是其中的風險之一。唯若政府僅將房價不當高漲視為是預售制度的施行不當所造成，便冒然決定控管或廢除預售制度，則可能導致供給不足，資金轉到成屋炒作，屆時房價漲幅可能更大，對潛在購屋人更為不利，亦不符合當前的房市政策。
3.房市交易的盲目樂觀
盲目樂觀(Blind optimism)是指人們有誇大自己對事件控制能力的傾向，從而低估可能產生的風險之現象。在人類的經濟行為中，盲目樂觀會使人們低估外在環境出現「不佳」狀況之可能性，從而造成更大的風險。一如房市在多頭時期，是一項高利潤的行業，而當國內房市由活絡轉向低迷之際，整體房市變化由高速增長轉向低利潤與低增長模式，唯不動產相關業者及潛在購屋人卻依然對其前景抱有盲目樂觀的心態，認為國內房市依然看俏，但在工料雙漲，且政府打房政策不斷，融資成數申請未獲通過或減低貸款成數的情況下，一旦建商沒有足夠的資金因應而倒閉時，爛尾樓問題便可能隨之浮出檯面。
三.臺灣房市的爛尾樓
國內房市是否會發生爛尾樓風暴，學者專家之間有不同的看法，特別是兩岸經貿關係密切，中國的爛尾樓風暴展開之際，台灣房市是否會產生爛尾樓風暴的問題便值得大家的重視，這可分為下列幾個部分來說明。
(一).臺灣房市爛尾樓的形成
一般而言，臺灣房市爛尾樓的形成可分為下列幾個部分來說明。
1.建商倒閉產生爛尾樓
2021年後，國內房市在工料雙漲、資金緊縮、政府打房政策不斷等因素的相互衝擊下，房市買氣下滑，預售屋建案延遲交屋，加上都更合建案無法順利開工、建商尋求買家不易等，各種不利房市發展因素夾雜，銷售率逐漸下降，爛尾樓逐漸在各處上演，部分建商已出現跳票、接手不易、倒閉等現象，不動產市場中有愈來愈多的建案因缺工與缺料問題，正縕釀延遲交屋或已經延宕多時未能結案，市場上糾紛頻起，國內房市爛尾樓是一個早已存在的問題。
2.政府信用管制下的爛尾樓
房地產是高財務槓桿的產業，財務控管的良窳影響建商的推案，因此，融資不成或額度不足都是形成爛尾樓的重要因素；亦即國內房市在工料雙漲、資金緊縮、打房致買氣下滑多重壓力下，建案延遲交屋、合建案不開工、建商尋求下家接替等狀況頻傳，而若同個區域接連出現爛尾樓建案，則會重創國人對房市發展及國家政策的信心，且短期間內難以恢復。
3.房價易漲難跌造成爛尾樓
2022下半年，國內房市局勢變動詭譎，一方面建商認為房價並未降價，另方面，房市爛尾樓風暴卻已出現端倪，因為國內已經開始有建商倒閉，建案無人願意接手的情形，房市爛尾樓風暴隱約形成，可以預見的是業者若認為國內房價易漲難跌而持續興建，則一旦規模較小的建商發生財務危機，且其已開發建案又無法轉售的情況下，則爛尾樓勢必出現。
4.骨牌效應造成爛尾樓風暴
根據國際知名且是台灣領先的不動產仲介及顧問公司的瑞普萊坊(REPro Knight Frank)的研究，國內房市從倒閉到跳票個案，主要來自銀行抽銀根保債權，亦即當爛尾樓案件發酵時，金融機構對於土建融放款只會更加謹慎，注重金檢，也會更注意建案能否如期開工、完工，將間接影響營建市場，體質差者可能先行倒閉，造成爛尾建築事件頻傳，而爛尾樓一旦產生，極易形成骨牌效應，從而造成爛尾樓危機，對國內房市及經濟發展相對不利。
(二).臺灣已存在著爛尾樓現象
政府為控制國內房價之不當高漲，央行隨著美國升息政策而數度調升國內房市貸款利率，升息可以抑制買氣，並使市場資金緊縮，有些業者乃以減少推案或延期推案來因應利率調高的衝擊，少數財務品質不佳的業者則面臨倒閉的命運，而國內房市由活絡轉為低迷的反轉情形，除可顯示房市由盛而衰的現象日愈明顯之外，也意味著「爛尾樓」風暴可能來襲的預期。特別是2022年，在通膨、升息、缺工缺料等多重壓力下，建案延遲交屋、開工遲緩等情況屢見不鮮，若建商倒閉而又沒有業者願意接替，則爛尾樓的出現便難以避免，亦即建商倒閉可能促使消費者買到爛尾樓的機率大為提升。
事實上，國內房市的轉折已造成部分建案淪為法拍或棄之不顧，且全台各地都有「類爛尾樓」的出現，如台北市大安森林公園附近的「上品硯」、迪化街一段的水泥粗胚樓房、北投區長壽路巷弄內的「藏寿馥」、林口「怪怪屋」的「閃電大樓」；新北市永和區中正路的「爛尾樓」、中和的十八樓建案「嘉泉名璽」、板橋區四川路一段的預售屋「府中詠美」；另外，新竹竹北地區的「富豪至尊」、台中的「振保富裕」、台南市新市區的「榮馨花園」…等，每個建案幾乎都是因財務或產權或人為不當因素而淪為爛尾樓，也就是台灣全省各地幾乎都有爛尾樓的存在，且大多是無法解決的爛尾樓問題。
(三).臺灣短期內不致暴發爛尾樓風暴
臺灣房市早已存在著爛尾樓問題，但是否會淪為爛尾樓風暴呢?若從政府的觀點，為安撫民心、企業利潤，以及選舉行情，再三宣示政府決心，並期期以為不可能，但那是真實的情況嗎?有關臺灣不致暴發房市爛尾樓風暴，可分為下列幾個部分來說明。
1.爛尾樓建案盤售不易
在金融或交易市場中，「買盤」是指主動買進成交，代表外盤；「賣盤」是指主動賣出成交，代表內盤；因此，主動性買盤成交的為外盤，主動性賣盤成交的為內盤，而成交的買盤量和成交的賣盤量是相等的，即內外盤之和等於總成交量。唯爛尾樓建案通常也是財務結構不健全，且承建問題較大的建案，因此，即使爛尾樓建案以降價模式盤售給買方，然而，由於其所牽涉到的問題相對複雜，基本上還是很難達到成交目的。主要因小建商若因融資或銷售不佳而面臨爛尾樓壓力時，一般多會將建案盤給其他建商，但台灣在政府持續打房政策下，建案半途盤售不易；而若將建案盤給沒有預售屋履約保障的業者，或業者本身的財務與業務不夠健全，則可能出現新建商不履約的窘境，爛尾樓情形依然存在。
2.台灣人具有「擔心怕事」與「私心算計」的本質
大體而言，台灣人本性同時具有「擔心怕事」與「私心算計」的特質，前者是明哲保身，自求多福，不願惹事生非，擔心遭受報復(如「查水表」)；後者是自私與功利的算計，以謀自身利益最大為考量，因此，雖然國人因爛尾樓事件而遭受到的損失極大，但繳交貸款中的購屋人大多不會因權益受損挺身而出抗爭，僅有在爛尾樓事件在國內已形成大事件，並為社會大眾所關注或形成輿論時，受害人才會站出來表達自己的不滿，因為不論是經由法院判決或是政府的仲裁，不僅緩不濟急，而且不一定成功,，更重要的是人民會擔心因為惹事而遭到迫害，也會估算經由此事可能產生的利得或損失，但同時也導致個人權益嚴重受損，因此，建商的爛尾樓事件刻意被掩藏，以致爛尾樓現象雖早已存在，但爛尾樓風暴卻未產生，僅能以「類爛尾樓」事件來說明。
3臺灣房市尚不致發生爛尾樓風暴
2022年6月30日，中國江西景德鎮發生爛尾樓事件，經短期間蘊釀而波及全國後，中國大陸房市爛尾樓風暴持續擴大，同時也影響國人對房市變動的關心，主要因兩岸經貿關係密切，而政府一系列打炒房措施，加上貨幣政策持續緊縮，導致財力不夠雄厚的小建商掀起倒閉潮，並釀成爛尾樓危機；唯臺灣主管部門對中國的爛尾樓風暴有不同的看法，咸認為目前國內尚不至於發生中國式的爛尾樓風暴，主要因台灣為海島型經濟體，國內土地資源有限，建地更具有稀少性，量少而價高，若建商因政府的金融管制而致財力不夠，只要轉盤給其他建商即可解決，特別是國內的房價在反轉過程中不僅沒下跌，且售價依然居高不下，成交量也維持一定水準，爛尾樓可用盤售處理，因而推論臺灣應無「類爛尾樓」風暴的問題。
4.爛尾樓風暴不容忽視
一般而言，爛尾樓的產生對於人民、建商、社會、國家都會產生重大不利衝擊，故應防止爛尾樓風暴的產生。事實上，長久以來，臺灣房市即已存在著「類爛尾樓」現象，而在房市逐漸步入不景氣時，一般建商對於已出問題的建案之承接意願不高，亦即已出現問題的建商難以利用盤售或土地移轉來解決爛尾樓的問題；因此，臺灣已存在多年的「類爛尾樓」現象不能忽視，若輕於處理，一但形成人民反撲，則爛尾樓風暴所引發的衝擊，絶對不容小覻。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2022年6月，中國各主要城市發生爛尾樓事件，購屋人相繼拒絕向銀行繳納貸款，形成所謂的爛尾樓風暴，連帶地也引發台灣是否會發生爛尾樓的爭議。
2. 爛尾樓是指未能如期完工的建築物，其形成的因素各國或有不同，唯臺灣的爛尾樓之形成因素主要來自預售屋制度、潛在風險偏高、不動產業者不當的宣傳，以及不動產業者的盲目樂觀等因素。
3. 臺灣的「類爛尾樓」現象主要來自建商倒閉、房價易漲難跌、政府持續信用管制，以及骨牌效應造成爛尾樓風暴等。
4. 臺灣早已存在著爛尾樓現象，如台北市大安森林公園的「上品硯」、新北市中和的「嘉泉名璽」、竹北地區的「富豪至尊」、台中的「振保富裕」、台南市新市區的「榮馨花園」…等，每個建案幾乎都因財務或產權或人為不當因素而淪為爛尾樓，也就是台灣全省各地幾乎都有爛尾樓的存在。
5. 臺灣短期內不致暴發爛尾樓危機，主要因海峽兩岸的爛尾樓事件之形成因素不同、爛尾樓建案盤售不易、台灣人具有「擔心怕事」與「私心算計」的本質、購屋者失去對業者與政府的信任，以及爛尾樓風暴不容忽視等。
6. 台灣早已存在著爛尾樓現象，主要因在政府的嚴密控管下，尚未出現爛尾樓風暴，唯若政府不能即早提出相關政策以之因應，則台灣的「類爛尾樓」的「類風暴」可能出現，建議投資人必須慎重考量，避免落入爛尾樓事件而遭受不當損失。
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※本文部分內容取自作者在風傳媒的「臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎?」
財團法人
國家政策研究基金會
胡思聰
林祖嘉
王順民
吳文希
張瑞雄
