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作者： 林建甫 、 周信佑 ( 2013年10月25日 09:52)
關鍵字：預售屋

「特種貨物及勞務稅條例」（簡稱特銷稅）上路兩年多，目前正處於修法檢討階段。財政部長張盛和近日在立法院定調，預售屋買賣是權利讓渡，不列入特銷稅課稅範圍，但從所得稅追稅。對此，我們認為解決台灣房地產亂象，預售屋銷售課稅應正常化。房產合理的稅制，除可幫忙困窘的財政、還可導正資源的使用，促進台灣經濟發展。

首先，「權利」並非不能課特銷稅。特銷稅為貨物稅和銷售稅的混和體，針對高價貨物、高價勞務課稅，課稅對象並不僅限於貨物。衡諸國外課徵的印花稅、奢侈稅，都是因應各自國情與問題，針對不同客體課徵，沒有侷限性問題。目前價格50萬元以上且不可退還之入會權利，例如高爾夫球場、俱樂部、聯誼會、渡假中心收取之會員入會費等，初次發售需課徵特銷稅。顯見部長所認為「特銷稅屬於貨物稅，不適用預售屋」，並非事實。國內部分地區房價不合理飆漲，預售屋為房價高漲的始作俑者之一，過去未納入已是立法漏洞，如今修法豈能再度排除，該考慮預售屋納入。

其次，國內房價已經遠超出人民負擔，預售屋為房價高漲的重要幫兇。近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象，正都是從預售屋制度所衍生而來。部分建商甚至包裝成低自備款、工程零付款等超低門檻，去吸引炒家。投機客透過槓桿操作不斷換約，逐步墊高房價。

預售屋不受特銷稅規範，甚至也不受實價登錄交易一個月登錄的限制，成為投機炒房客介入牟利的標的，亦使預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床。誠如央行總裁彭淮南指出的：預售屋就像「房屋期貨」，買一棟房子的錢，可以買十間預售屋，且會影響現貨市場的房價，在抑制房價上需要特別管控。

尤其國內房地稅制偏低、資產家節稅、國內游資氾濫又缺乏多元投資管道消化下，炒房幾乎穩賺不賠。不僅造成房價飆漲，在財務槓桿擴大操作下，風險尤高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機。不論政府基於居安思危或是站在抑制預售屋房價炒作的管理立場，都應該謹慎看待預售屋制度，加強控管。

其實部長也不是不知房地產問題的嚴重性，只是他希望以所得稅抑制預售屋炒作。但此作法的問題在於預售屋源頭不控管，買賣不立即登錄，事後監管難；二來預售屋炒房炒在前面，所得稅是翌年申報，後面才開始去做補救，是比較消極的。

準此，預售屋炒作的問題必須加以遏止，過去未納入已是立法漏洞，如今修法豈能再度排除，該一體適用。甚者，我們認為政府應該要求預售屋簽約後30天內就立即實價登錄，如此一方面可以減少換約交易拉抬房價情況，另一方面也可以讓業者開價「膨風」立刻現形，而非等到兩、三年後交屋才知道。

與此相關，國稅局為遏止業者以人頭規避營業稅與營所稅的問題，最近針對總價3,000萬元以上的房屋買賣交易進行追稅動作，並將查稅門檻降低，將原本1年內買賣不動產超過6件才會被認定靠不動產營利的民眾，改成只要1年內買賣超過3戶便會鎖定，列入查稅對象。我們認為任何房屋交易，扣除必要成本有利潤，就應該課稅。薪水分毫都要計入所得課稅，何況是龐大的炒房所得。

台灣這幾年來，因為房產稅制的不健全，已經嚴重的妨害台灣的經濟發展，甚至禍延子孫。當其他行業已經是毛利不到三、四，炒房產者動輒獲利數十萬，又都不用課稅，難怪電子業大老都放棄本業，改行炒房。而工業用地的被炒作，企業覓地困難，台商回流，都找不到地，遑論發展經濟。面對如此高漲的房價，對下一代更不公平。年輕人22K的薪水，買個窩如此困難，要如何成家、立業？高房價讓中產階級難換屋，也壓低消費，減少經濟動能。

房仲業者在今年國慶日所發布的房市滿意度調查，有高達76％的受訪民眾不滿房價現狀，居住不正義，且認為政府的房市政策不能有效解決居住問題。

促進房價正常化，唯有從交易、持有大幅課稅，減低利潤，方可遏止房產炒作。我們衷心期盼政府能拿出魄力為修法多花點心思，將這些漏洞防堵，而非做表面檢討，才能福國利民。

（本文僅代表作者個人意見，不代表本會立場）
（本文發表於2013年10月24日工商時報觀念平台）

• 林建甫
• 周信佑

台灣大學經濟學系名譽教授
中信金融管理學院講座教授

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高級助理研究員

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