黃心華
日前北市陸續有公辦都更案件完成，象徵著不管是自辦都更或公辦都更，在參與各方的通力合作下，都可以達到讓人滿意的成果。但另一方面，台灣的老舊建築比例仍高，如何能針對安全有疑慮的老舊建物優先進行更新，亦是所謂的「防災型都更」的重要目標之一。但反觀目前的都市更新實施狀況，「是否具有利潤」仍是都更案件能否順利推動的關鍵，而政府在推展公辦都更或防災型都更時，如果不能用更完備的手法來處理此類都更，則仍可能會引發相關的爭議。以下針對公辦都更（或更進一步發展防災型都更的概念）提出幾點建議：
一、「權利變換」階段是重點，政府應適度介入
目前所有的公辦都更當中，都是屬於「委辦式」的公辦都更，也就是政府負責整合都更案前期的協調作業，之後再委託給私人單位（營造商）去實施。但以往都更案當中，民眾最容易吃虧的領域就是在權利變換階段，因為實施更新的業者（建商），往往會刻意將建築營造成本灌水，並刻意壓低房屋的未來銷售價值，企圖要謀求更大比例的權利分配比重，因此，政府應思考如何能透過機制，引導整個權利變換過程趨向更公平、公正、公開，將可對於未來減少都更爭議發揮一定的效果。
二、公辦都更應該首先關注真正破敗、老舊的地區
目前的都更案件幾乎都以都更後的「利潤」為重，造成高價位、精華地段的都更案屢見不鮮，至於真正需要都更的老舊、破敗地區，反而無人問津。如果政府不希望未來市容的發展變成兩極化的偏差走勢，應該利用公辦都更的機制，對於真正需要都更的破敗區域、或安全有虞的老舊建物實施都更，如果該地區無人問津，政府可以利用都更達成改造居住環境的使命，並結合鄰近的公有地併案更新，對於該區域進行再造，如果無利可圖，政府應投入預算支持（而非堅持零出資、百分百自償的觀點），並在權利變換階段，換回一定戶數作為未來的社會住宅（公營住宅）之用，如此亦能使現在的社會住宅（公營住宅）的分佈區域、戶數及功能配套更趨多元，換句話說，政府可以投入適當資源投資公辦都更，並以換回的戶數做為社會住宅使用，如此，分散化的社會住宅區位較不易造成標籤化的效應，且較能符合入住戶的學區、就業位置，及生活機能之需求。
三、防災型都更的概念，成敗在於政府「自行實施」都更的能力與是否願意投入資金
防災型都更目前僅止於概念，並無實際的成功案例，但是由過去的經驗推論，若房子之所以會老舊到有結構安全疑慮，但卻無人實施更新，其必然難逃產權紛爭或者位於無利可圖的地段。此類型都更，若交由當地民眾自組更新團體，恐怕無法成事（尤其若住民多為老弱，則相關的行政程序、中繼安置狀況會更加困難），也因此，政府除了要以委辦都更的精神，協助完成前期的協調整合作業之外，由於建商無利可圖，整府恐怕會需要介入整個權利變換、工程發包的階段，由政府預算補足必要的資金缺額之後，以工程標案的方式委託民間公司興建，而政府再以分回一定戶數的住宅（未來可做為社會住宅、公營住宅）當作回報，同時，此類分回的社會住宅（或公營住宅）由於位置分散，較無貼標籤問題（若過渡集中，往往會被附近居民抗議或被貼上弱勢地區的標籤）。
四、應引入公正的專業機構、社會團體的力量協助推案
不論政府介入都更的程度為何，在實施都更的過程中，會需要有公正的專業機構協助居民對於各項前期規劃、協調估價、權利變換（分配）、合約條文及法律保障等環節提供幫助，如果此類公正機構與團體的力量越穩健，則政府可以以自辦方式推動都更的可能性就越高（政府負責起頭，其後的協調、權利計算可委託公正機構執行，建築結構的部分則以標案方式發包給營造商執行）。同時，若政府主動對於落後破敗的地區實施公辦都更（或防災都更），政府勢必要拿出預算來支應，且在機制設計上可以考慮分回一定戶數的住宅做為社會住宅，若此，由於社會住宅位置分散，因此在後續的管理上，可能需要引入社會慈善團體、專門的物業管理公司的力量，才能讓整體都更的果實，落實到真正需要幫助的家庭。
五、都更的果實不應全然落入私領域
無論公辦都更或防災型都更，政府不需過渡拘泥要求都更案必須百分百自償，政府對於真正有更新困難的區域，可以考慮投入預算或行政力量給予推案的直持，但必須把持的是，政府所投入的資源以及釋出的容積獎勵等措施，都應該視為是公共財產的延伸，而此一公共財產所轉化的果實，不應全盤落入私人的口袋（建商或原有住戶），甚至無條件放任立即轉賣，變相造成推高房價的助力。如此一來，全民辛苦納稅所累積的社會環境資本、人口涵容資本，被無條件的贈送給私有部門，到頭來，中產階級、弱勢階級還要承受房價飆高之苦，極不利於社會、經濟的穩定與和諧，政府必須謹慎思慮。
六、配套的需求（中繼安置、高齡租屋等）亦應重視
隨著都更案件越來越趨多元，加上許多老舊居住地區的人口中，高齡人口的比例恐怕不低，因此，除了都更本身的行政流程、工程環節具有挑戰之外，隨之衍生的中繼安置、高齡租屋的問題（許多房東不願意租屋給銀髮族），都需要仰賴政府的介入，或社會公益團體的協助方能順利推展，政府除了可以透過租金補助的方式，協助無屋者安頓其居，此外，整府平時亦可投注資源持續累積社會住宅（公營住宅）的數量，並維持足量的出租量能，方能讓處於都更中繼階段的弱勢族群可以滿足基本的居住需求。
（本文為作者個人意見 不代表本會立場）
謝明瑞
蕭惠玲
王順民
劉新圓
