• 文章類別：
• 國政評論
• 國政分析
• 國政研究
• 媒體投書
• 智庫觀點
• 影音專區
• 兩岸經貿文化論壇
• Q&A

• 議題類別：
• 內　　政
• 教育文化
• 國家安全
• 憲政法制
• 科技經濟
• 財政金融
• 永續發展
• 社會安全

• 公共政策大家談
• 精選議題
• 最新推薦文章
• 最新表情文章
• 本月熱門文章
• 作者一覽

• 關於基金會
• 捐助章程
• 聯絡基金會
• 隱私權聲明

作者： 盧佳宜 ( 2008年6月26日 09:26)
關鍵字：房地產

一、前言

財政部國有財產局於六月十三日公開標售97年度第8批國有非公用不動產，其中位於台北市大安區新生南路巷內的國有地，土地面積101.34坪，由廖姓民眾以2億9,185萬元得標，每坪土地單價288萬元，創下近年國有地標售新高價。

根據學者張金鶚、陳明吉與鄧筱蓉於4月份提出的研究報告「台北市房價泡沫知多少？」，分別以所得與租金為基礎去分析房價，兩者均檢驗出目前台北市房價己有泡沫成份，就在學界連署警告房市泡沫化之際，國有地標售卻創下新高價，意味著學界與業界意見分歧，此一現象的確值得深究。

二、國有地標售現況

依據國產局北辦處97年度標售國有地的開標結果顯示，位於台北市精華區的土地皆順利高價標脫，且接連創下每坪土地標售單價新紀錄。例如大安區新生南路一段151巷的國有地，面積101.34坪，由廖姓民眾以總價2億9,185萬元得標，每坪土地標售單價288萬元。

中山區吉林路10巷的國有地，面積216.59坪，由華固建設以總價5億5,600萬元得標，每坪土地標售單價256萬元。此外，中正區新生南路一段160巷的國有地，面積190.56坪，由達聯建設以總價4,億7,888萬元得標，每坪土地標售單價251萬元。

但有趣的是位於台北縣的土地則競爭平淡並時有流標，例如八里鄉屬於商業區的土地328.8坪、中和市屬於住宅區的土地205.4坪、林口鄉屬於住宅區的土地152坪皆無人競標。

三、國有地標售創高價原因

（一）市場資金充沛

台灣房地產景氣自民國92年第三季起觸底反彈，爾後大量資金進入房市，帶動房地產多頭，如興富發、遠雄、順天、宏普、京城等，四年每股累積獲利超過一個資本額，而鄉林、華固、皇翔、長虹更累積獲利超過二個資本額，凸顯房地產經歷四年多的多頭行情後，各家建設公司都壘積雄厚的獲利。加上馬英九總統當選，被視為是重啟兩岸關係朝正面發展的機會，市場充滿利多想象空間，因此資金充沛的建商、財團寧願將現金換成具保值及增值性的台北市精華區土地。最具代表性的案例是位於信義計畫區亞太會館的標售案，選後房市熱滾滾，尤其商辦大樓的價格飆翻天，從原本起標價69億，短短三個月來到149億元，吸引國際投資客的目光，雖然最後因買家縮手觀望情況而流標，仍顯示市場資金充沛且看好台灣房市環境。

（二）北市缺乏大型土地

台北市精華區，如中正區在各主政者努力經營下，成為全國政治與人文的重心，大安區各級學校林立，是教育文化氣息最濃厚的區域。由於兩區開發已久，剩餘素地少，可建築的大規模土地更是一地難求，因此當國產局標售超過百坪的土地，在物以稀為貴的情況下，總能吸引各界不惜成本搶地。另外，位於中山區的土地創下國有地標售第三高，主要是因為基地開發規模越大，越能創造市場認同的高價，建商早已有計畫地標下相鄰的國有地，耗費重資成功整合至814.94坪，希望透過大面積基地興建開發，創造較高的房價和利潤。

（三）豪宅行情看漲

住展雜誌統計，目前台北市銷售中的豪宅個案有16個，占台北市總推案數166個的10.3%，銷售中的豪宅可售戶數為680戶，占總可售戶數5,916戶的11.5%。由於豪宅首要條件是位於A級地段，並具備未來性、設計良好、管理完善、通風採光佳、防震安全、庭園景觀等特性，與一般住宅有明顯區隔，目前供給量並不多，因此豪宅市場仍有需求且持續看漲。

（四）都市更新鍍金

依據房仲業者統計，台北市屋齡30年以上的老公寓近幾年來的平均單價，比一般20年以內的住宅平均單價還高，從民國92年到現在，平均單價累積漲幅已達53%，主要是因為「都市更新」議題發燒，使得購買老公寓等待都更增值的投資人愈來愈多。高價標脫的國有地多位於這些老公寓之間，也是得標者預期政府會持續推動都市更新，先標下國有地，再結合周遭老公寓更新重建，利用都更獎勵增加獲利。

（五）M型社會

事實上，造成國人對豪宅需求增加的另外一個重要因素是與近年來越來越明顯的M型社會有關，因為雖然台灣整體經濟情況並不良好，但是仍然有一些高所得的企業主與台商的收入有很大的提升，而這些高所得者對於豪宅的需求有增無減，也因此造成M型房價的情況。

四、結論

綜合上述五個原因造就出台北市精華區土地的價值，也充分顯示建商高價購地的合理性。但由於土地、原料成本不斷墊高，建商為維持一定的投報率，不是暫緩推案就是塑造質精量少的豪宅，讓價格仍有上攀的空間。

對於購屋自住的民眾而言，不必過於擔心國有地創新高價導致房價持續上漲，因過去三、四年間，新成屋大量進入市場，部分地區明顯處於供過於求，加上中古屋條件不如新成屋，一般住宅的價格將面臨下修壓力，民眾可依據個人經濟能力，多看多比較找到合適的房子。

另一個值得注意的地方，就是部分衝著都市更新議題高價購地的投資人，由於都更實際操作困難度高，土地成本已壓縮獲利空間，需面臨高度不確定性風險。事實上，都市更新的複雜度高，包含整合地主、政府審查、興建融資、拆遷重建等過程，台北市政府自民國87年截至97年3月底止，受理都市更新案件295案，已核定實施55案，已完工14案，施工中18案，遠不如外界想像的容易。若投資人負債比率過高，需嚴防投資時間過長，導致財務周轉失靈。

• 盧佳宜

助理研究員
[email protected]

作者其他文章：
四小龍之首是真實願景還是虛幻話術？
經濟成長靠民間，不是靠政府
四小龍之首的喜悅，無感
霧裡看花的台灣經濟
景氣好不好 店家最知道

• 文章類別：
• 國政評論
• 國政分析
• 國政研究
• 媒體投書
• 智庫觀點
• 影音專區
• 兩岸經貿文化論壇
• Q&A

• 議題類別：
• 內　　政
• 教育文化
• 國家安全
• 憲政法制
• 科技經濟
• 財政金融
• 永續發展
• 社會安全

• 公共政策大家談
• 精選議題
• 最新推薦文章
• 最新表情文章
• 本月熱門文章
• 作者一覽

• 關於基金會
• 捐助章程
• 聯絡基金會
• 隱私權聲明