都更與房價-兼論文林苑都更案爭議

摘要

都會地區房價偏高，奢侈稅的實施則達到了抑低房市過熱與房價偏高的結果，但都市更新則產生了另一波帶動房價高漲的熱潮，唯台北市文林苑的都市更新案爭議經由建商、不願參與都更案的屋主、台灣都市更新受害者聯盟、台北市議員、台北市政府、內政部，以及立法院等各部會的討論與協商，卻仍無法獲得正確的做法；因此，政府宜針對此一個案所衍生的問題，對目前的「都市更新條例」之相關內容做一修正，並對處理不當所引發的爭議問題確實做好調整的工作，以確保未來都更案的順利進行；而國內因都更推案所引發的老舊公寓之市場去化與售價下降，應只是文林苑爭議所產生的暫時影響現象，同時也衍生出許多對國內房地產市場未來發展所必須考量或解決的問題。

一、前言

爾來，在課徵稅賦及物價不斷上漲的過程中，房地產的市場走勢及價格走向再受關注；另方面，政府為了扼止都會地區房價不當高漲的問題，於2011年6月1日開始實施奢侈稅，實施屆滿一年以後，國內都會地區的房地產成交後之移轉數下降達三成以上，說明了奢侈稅的課徵，確實達到抑低房市過熱的不當現象；然而，影響國內房地產市場的因素很多，其中，有關都市更新是否適切的問題，亦是影響都會地區房價的另類重要因素，特別是文林苑都市更新案所引發的紛爭，以及其對都市更新及房價變動所帶來的後續影響，同時也達到對奢侈稅以後的房地產政策進一步加以檢視。

根據行政院研考會於2011年所做的網路調查，都會地區房價偏高是十大民怨之首，也是政府積極以稅賦及相關措施，用以尋求解決之道的主要原因，然而，由於房地產具有許多其他財貨所缺少的特性，特別是「區位」更是無法去除的重要影響因素，因此，國內房價偏高問題其實是集中於都會地區，而國內都會地區的房價偏高又以台北市居首要地位；此外，都市更新所帶來的房價上揚問題，短期間亦很難加以克制，因此，若以當前都會地區房價偏高的問題來做考量，則以台北市最為嚴重，而其因都市更新所引發的後續問題，亦可做為瞭解都會地區房價相對較高的重要考量因素。

二、都市更新計劃

有關都市更新計劃的說明可分為定義、重要性、處理方式，以及都市更新的優缺點等幾個部分來做說明

(一).都更的定義

都市更新(Urban renewal)是指都會地區內，因為早期欠缺城市規劃或是建築物年久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。

一般而言，都市的發展有其生命週期，因為在都市建築中，歷史悠久之都市都可能面臨經濟與物質功能衰退之影響，從而衍生出經濟無效率及社會秩序等問題，透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

都市更新依其目的性可分為三大面向，分別為整建，重建與維護；因此，若依此三大面向針對都市地區進行更新，則可以集中公私部門間，就其有限資源進行有效率之更新。然而，在許多發展歷史相當悠久的城市中，固然需要透過都市更新來解決原有市中心功能萎縮的問題，但是在實行的同時，有時候也會有反對意見，從而引發不同的都更結果。

(二).都更的重要性

在都會地區的房地產市場中，都市更新亦是一個影響房價的重要因素；都市更新因為早期之都市建築欠缺城市規劃，或是建築物年久失修所形成；而未經都更的房地產市場，不僅影響公共設施的興建，而且有礙市容光瞻，對城市經濟的發展相對不利，且不符合現代人居住需求；因此，在政府與民間的合作下，以全面或部份性的重新興建或整理，以及修緝計劃或工程，達到都市改造的目的；此外，在城市的發展過程中，許多歷史悠久的城市，也需要透過適當的都市更新，來解決原有市中心功能萎縮的問題。

這種立意良好的都更計劃若能順利進行，對市政府及當地居民都屬雙贏模式，因為前者可變更都市容貎，並可促進城市經濟發展；後者可讓參與都更計劃的民眾增加所得，提升居住品質；然而，在推動都更計劃及實行的同時，必須同時考量供需雙方的權責，應支付的成本支出，以及應得的利潤，並經由良好且善意的溝通來達成，因為若權責不分，利益無法分享，或溝通不良，則少數的反對意見可能帶來雙輸的結果，如2007年便已開始推動的台北市士林區文林苑都更案，就是一個因溝通不良所導致的都更失敗案例，並對後市符合都更需求的老舊公寓之去化與價格產生重大的影響。

(三).都更的處理方式

根據2008年1月16日修正的都市更新條例第4條的規定，都市更新處理方式，分為下列三種，即︰

1、重建之都市更新
係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

2、整建之都市更新
係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

3、維護之都市更新

係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。

(四).都更的優缺點

大體而言，都市更新計劃有其優點，但也有其缺點，茲說明如下：

1.優點

一般而言，老舊都市進行都市更新後，應有以下優點：

(1).房地產升值

對一般參與都更計劃的市民而言，都市更新對參與者的最主要好處是房地產升值所帶來的利益分配.

(2).改善市容

對國家或都更所在地的縣市政府，以及一般人民而言，都更可將老舊房舍除舊佈新，並可改善都市環境，增加有形與無形的效益。

(3).改善街道狹窄情況

經由都更的過程，可將都會地區中原有的狹窄街道擴大，增加行人的安全，維護人民的生命，並提升人民居住的品質。

(4).改善居住環境

都市更新可以經由老舊房舍的改建，改善居住環境，帶來周邊的繁榮，對國家及人民均可因居住環境改善而增加其利益價值。

(5).改善觀光區景點環境

具有歷史價值或天然環境所形成的觀光景點，因年久失修而降低其觀光價值，可以經由都更的規劃與整理，美化原有觀光景點的盛景，不僅可以吸引更多的遊客，而且可以帶動周邊的經濟發展。

2.缺點

凡事都是利弊參雜，有利也有弊，有優點，必然有其缺點，因此，都市更新雖可以為社會帶來較大的好處，但也有市區重建所帶來的爭議，舉其較重要者說明如下述：

(1).都市貧民區的遷移

都市更新雖可帶來都會地區的繁榮，然而，該區相對貧困的居民可能無法享有都更所帶來的收益，而滯留原地區又無法生存，因而被迫遷徙至其他的地區，形成都市貧民區的遷移。

(2).稅賦增加

都更帶來更好的經濟環境，房地產價格提高，但同時也讓地價水漲船高，相對地，當地居民所須支付的地價稅亦相對增加，而對並無遷移的市民而言，必須支付相對較高的賦稅。

(3).破壞既有文化

在都更的過程中，都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加，確實衍生出許多經濟與政治上的效益；然而，對於社區居民而言，都市更新的結果，可能是破壞當區本土文化以及既有的社會網路，使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解。

(4).對民眾財產權的影響

都更會使當地的地價提高，並使許多不願轉換居住環境或是低收入的民眾，沒有能力繼續留在原地居住，而這是另一種對於民眾財產權的剝奪。

(5).原地主的土地持份減少

都更若由人民所主導，則基於獲利之考量，主導都更的建商一般都會設計更高的樓層，容積率愈高，人民所享有的持分愈少，而當建商有更多的房屋可供銷售時，則不僅大部分的利益為建商所擁有，而且原有地主的權益也相對減少。

(6).不願參與者的權益受到剝奪

都更以民辦者較多，而建商圈地都更，在申請公權力的協助下，建商可將不願意加入都更的原住戶，強迫居民參與，甚或強拆民宅，造成市民的居住權益受到剝奪。

(三).都更爭議案

理論上，在都市更新的核心價值中，都市環境的改善應重於經濟的發展，但現實往往與理想相悖，而這也是都更案會引發爭議的主要原因。有關都更案所引發的爭議案件很多，且國內外均不乏類似的案件，且其爭議仍未能獲得有效的解決，茲列舉其較重要者如下述：

1.台灣

在國內知名的都更案中，如逐漸開發完備的信義計畫區，新板特區內的板橋

車站新大樓等，而比較為國人所爭議的案件如：

(1).大埔事件；

(2)士林文林苑都市更新爭議案…等。

2.香港

比較為大家所熟悉的案件如：

(1).旺角亞皆老街；

(2).上海街；

(3).旺角洗衣街；

(4).灣仔太原街；

(5).深水順寧道…等。

3.澳門

澳門的都更案件很多，但比較為國人所爭議的案件則是澳門同善堂的都更案。

4.中華人民共和國

中國大陸的都市更新計畫，以北京、上海等大型都市為主。其中，中國於2008年舉辦奧運會之際，曾舉行過大規模的都市更新案，原有老舊或具有歷史價值的房舍大規模的毁壞；雖然北京市政於2000年即已宣布胡同及早四合院為保護區，不允許新的都更發展，但北京的許多四合院實則早已被拆卸。

5.日本

日本的都市更新已行之有年，尤其人口密集的關東地區或大東京地區，以及阪神等都會地區，比較為大家所熟悉的案件如：

(1)東京：池袋太陽城、東京巨蛋城等；

(2).橫濱：港未來區，埼玉新都心等；

(3).大阪：大阪花園城、大阪站北地區等；

(4).神戶：神戶哈伯蘭，福岡博多運河城等。

三．台灣的都市更新計劃

有關台灣的都市更新計劃的內容，可分為下列幾個部分來做說明。

(一).主導單位

在台灣的都市更新計劃中，其主導單位可分為中央與地方兩方面來說明：

1.中央政府

台灣的都市更新事務之中央主管機關為內政部，內政部營建署設有都市更新組，專責處理都市更新業務。

2.地方政府

國內的都市更新事務之地方主管機關中，因其所在地區是否為直轄市而有不同。

(1).直轄市機關：直轄市的主管機關為直轄市政府；

(2)非直轄市機關：非直轄市的主管機關為縣(市)政府。

另外，在直轄市政府中，台北市政府在都市發展局下設都市更新處，是台灣各地方政府中，第一個都市更新的專責機關。而高雄市政府中則以都市發展局四科負責都市更新計畫之研擬、審議、協調執行等有關事項、都市更新與都市發展基金資金籌貸、基金運用、保管及貸款本息收回等事項；都市開發處則負責都市更新規劃執行。

3.執行依據

一般而言，早期台灣的都市更新主要是以1988公布的《都市更新條例》為依據，而都市更新條例第一條：為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。然而，台灣政府所主動推動的都市更新在法令公布後的十餘年之間，幾乎沒有成功的案例，除了1999年的921地震，以及2002年的331地震後的災後重建案例外，絕大部份的成功案例是民間部門的更新重建案，亦即都更案大部份屬於民間的土地整合與開發型式，與整體都市環境改善有關的公共利益之間的關聯性並不高。

2005年，中央政府為拉抬低迷的國內經濟而開始推動一系列都市更新，但成效有限，直至2008年修正「都市更新條例」以後，才有一序列都更案的產生。

4.執行情形
早期台灣的都市更新大多以市地重劃方式進行，其主要目的在擴展都市計畫用地，就地重建的案例相對較少。主要的執行案例包括台北市的信義計畫區、內湖南五期重劃區、中華路拓寬，新板橋車站特定專用區、淡水淡海新市鎮、新莊頭前副都心、林口新市鎮，以及台中市的七期重劃區等。然而這類重新開發新市區、而非對老市區進行都市更新的做法，常導致市區發展分散，以及舊有市中心過度沒落，因此，政府也開始重視都市更新。

(二).都市更新案的辦理

一般而言，都市更新地區的劃定因公辦與自辦而有不同，說明如下述：

1.政府辦理(公辦)

政府辦理的都市更新案可分為下列幾種，即

(1).一般劃定

由政府主管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社經關係及人文特色等，進行調查及評估後劃定更新地區。

(2).優先劃定

建物老舊或居住環境惡劣，可能妨礙公共運輸或安全者、古蹟或歷史建物等有保存價值者以及基於重大建設之目的者，得優先劃定為更新地區。

(3).迅行劃定

已發生或為預防天災人禍之發生以及配合重大建設者，得視實際情況，迅行劃為更新地區。

2.民間辦理(自辦)

未經政府劃入都市更新之地區，得經當地土地所有權人及合法建物所有權人一定人數，以及權屬比例以上之同意，自行擬定都市更新事業計畫，申請劃入更新地區。又可分為：

(1).原住戶自辦：都更所需經費以土地向銀行抵押融資為主。

(2).與建商圈地：都更所需經費由建商以賣預售屋方式籌措。

另外，建商圈地常衍生出與部份原住戶不願意加入都更的糾紛，比較常見的如強拆民宅，或殺人刑案等。

四．台北文林苑的都更爭議

在國內的都市更新中，台北市士林區的文林苑都市更新案可視為是較為特別，且影響深遠的一個都更爭議案，其後續對都更案的推動，以及對房市及其價格的影響，實值得政府與市民進一步共同加以探討。

(一).緣由

士林文林苑位於台北市士林區文林路(士林橋)、前街及後街一帶的都市更新案；2007(民國96年)期間，由樂揚建設辦理都市更新興建「文林苑」住宅大樓，並取得更新範圍內36戶住戶同意，取得超過都市更新條例規定90%的土地，但因原訂範圍內的某家屋主不願參與，屢次溝通仍無法取得同意，於是在臺北高等行政法院做出屋主敗訴的判決後，建商即依法於2009年，申請台北市政府協助排除都更障礙，強制拆除不願參與都更案的屋主之建物，但拆除執行因屋主上訴最高行政法院而被延後，也使該都更案也因此爭議而停滯近三年。

2012年3月28日，臺北市政府在最高行政法院駁回屋主上訴而全案定讞後，依法不能再度延後拆除執行，市政府乃以警力驅離現場抗議民眾，強制拆除屋主建物，因而引起社會輿論的批評，其結果是雖然市政府依法行事，但因業主不願配合，而使文林苑都更案依然無法獲得有效的解決，並使後續的都更案因而延宕，同時亦影響都會地區後市老舊房舍的交易數量與價格。

(二).文林苑的爭議

大體而言，文林苑都市更新爭議案是指發生於台北市士林區文林路的都市更新爭議。

在此一都更案的爭議中，士林文林苑雖己獲得建設公司、市政府，以及不願參與都更案的屋主多次與多方面的協商，經過台北市府政府的背書，亦有法源的依據，理應可以讓都更案順利進行，然而，由於都更案並非每個人都願意參與，加上市政府的強制拆除之運作模式稍過急切，因此，反對者認為政府的強制拆除，基本上是屬於人民的合法民宅被政府強制拆除的非法案件，而這樣的操作模式，不僅破壞了個人居住自由與私人財產權的保護，而且可能涉及違反憲法的規定，並違反「國際人權公約」的規範，因此，文林苑事件又被視為是2010年 6月9日，苗栗縣政府強制徵收農地的「大埔滅稻毀地事件」或「大埔事件」的「都市版」。

事實上，文林苑都更案的主要爭議來自兩方面，一是法律是否可以規定，政府得動用公權力來強制處份私人土地與建物，以促進另外多數人之私人利益，即使此都市更新案也相當程度的解決了當地的畸零地、袋地等不宜建設的問題，同時也處理了與舊有建築消防、耐震等公共利益問題，且被強制戶也換回同值產物；二是私人是否對擁有的土地與建物有完全的支配權，即使在行使這支配權時，亦可能造成自身利益損害，以及公共利益無法改善等問題。

因此，若以士林文林苑的都更案為例，不願參與都更案者因擁有兩塊基地上的建物，其因違反許多現行法規而無法改建，造成其價值低落，而鄰近畸零地及不願參與都更者所擁有的建物消防等問題仍無法解決，並造成自身利益損害和公共利益無法改善，對參與者或不參與者均會造成傷害等問題。因此，建商最後以「維護多數都更辦理戶」為由，向臺北市政府申請拆除並獲准。2012年3月28日，市政府強制拆除不願參與都更案的屋主之建物，而這也成為強拆文林苑最大爭議的主要因素。

(三).爭議重點

有關士林文林苑的爭議重點可分為支持者與反對者的看法，以及適法性的問題等幾個部分來說明。

1.支持者的看法

根據支持士林都更案者的看法，在本都更案中，不願參與都更案的市民之財產並未被剝奪，只是被強迫變換成同値產物，但也保障其他多數人利益，同時並可解決消防、耐震、畸零地等公共利益問題；因此，支持文林苑都案對參與及不參與都更案者都有利，且同時對國家及社會都有利的一種都更案。

2.反對者的看法

根據反對士林文林苑都更案的主要理由，不參與都更案的住家建物被強制處分，而這樣的都更條例顯然是一種違憲的行為，因為中華民國憲法明定「人民有居住及遷徙之自由。」即憲法保障了人民的居住權，在公共利益不明顯情況下，土地和建物擁有者享有完全的處分權；因此，不願參加都更案者應自行承擔不加入都市更新的結果，包括無法合法改建所造成的土地價值低落，以及政府因無法達到都更目的所帶來的有形與無形效益等。

3.適法性的問題

法令規範內容是台北文林苑都更案是否可行的重要依據，亦即都更案必須考量適法性的問題；由於內政部是都市更新的主管機關，也是法令提案機關，且都市更新是全國一致事項，因此，內政部建議聲請釋憲；同時，不願參與都更案的屋主也自提釋憲之需求；然而，憲法解釋的效力是向後生效，只有敗訴的人民自行聲請釋憲，才會援引憲法解釋來向行政法院聲請再審，故台北市政府聲請釋憲，對於屋主其實並無實益；唯文林苑都更案確實也凸顯了私利與公益間的考量，以及法令與憲法間的公權力問題。

(四).爭議結果

有關士林文林苑都更案的爭議問題，經由建商、不願參與都更案的屋主、台灣都市更新受害者聯盟、台北市議員、台北市政府、內政部，以及立法院等各部會的討論與協商，卻因人情糾葛，法令不清，以及政治力的介入等因素相互激盪，仍無法獲得正確的做法，也讓一個都更案在經歷六年的討論，依然得不到預期的結果。

五．台北文林苑都更案的影響

理論上，都市更新既是取決於都會地區的政府對居住環境的改善，整頓市容的考量，也是城市居民之居住要求，因此，都更案通常會帶動附近房價上揚的結果，唯其前提必須有可供都市更新的舊案可供考量，因此，在都市更新的前提下，在都更案相對較多的都會地區，其符合都市更新需求的老舊房舍或公寓之售價，應符合供需理論而呈現逐漸上升的情形。

唯若根據台北市在文林苑都更案發生後的過去一年中(民國100年6月-101年6月)，其房地產市場的老舊房舍之價格變動情形來做考量並做比較，當會發現，在台北市的12個行政區域的老舊公寓價格之變動過程中，各區雖然漲跌互見，但卻呈現跌多漲少的情形，亦即台北市的老舊公寓價格下跌的比例反而比上升者為多。

事實上，台北市的都更案相對較多，而在過去一年中，台北市的老舊公寓平均價格由每坪的55.4萬元下降為54.4萬元，下降幅度為1.81%；若進一步觀察，則可發現台北市的老舊公寓房價在最近一年中，雖是漲跌互見，但仍以跌價者較多，而在價格上漲的地區，其前三名分別為北投區、文山區、南港區，其漲幅分別為2.84%、2.49%、1.89%等；而價格下降的部分則其前三名為中正區、中山區，以及士林區等，其跌幅分別為6.45%、5.54%、4.49%，其他價格下降的地區尚有信義區、松山區，以及萬華區與大同區等，有關台北市老舊公寓價格變動比較可參閱表1的說明。

表1 台北市老舊公寓價格變動比較表單位：萬元/坪

行政區	民100年6月	民101年6月	增減幅度(%)	漲(跌)排名
中正區	80.6	75.4	-6.45	(1)
信義區	78.9	75.6	-4.18	(4)
大安區	84.9	85.2	0.35	5
內湖區	43.7	44.2	1.14	4
中山區	48.7	46.0	-5.54	(2)
松山區	75.3	73.0	-3.05	(5)
士林區	45.9	44.3	-4.49	(3)
北投區	42.3	43.5	2.84	1
南港區	42.3	43.1	1.89	3
萬華區	39.0	38.1	-2.31	(6)
大同區	42.7	42.6	-0.23	(7)
文山區	40.2	41.2	2.49	2
台北市	55.4	54.4	-1.81

資料來源¡：1.住商不動產2.作者估算。

然而，若進一步加以分析，台北市老舊公寓房價最近一年呈現跌多漲少的情形，並非是因為都市更新的立意不佳，而是因為行政者與參與都市更新案的屋主之溝通不良所致，若基於都更案的立法宗旨，都更計劃確實有助於市民生活品質的提升，唯在做法上必須更為細膩，在公正，公平，而合理的原則下，若政府與市民可以做好良性溝通，並有適當的配套措施可資因應，則都更案仍有發展的空間，在此情況下，符合都更案需求的老舊房地產價格，未來亦會呈現反轉回升的情形，亦即都會地區的老舊公寓價格下降應屬短期因素，長期間依然看俏。

六.結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以歸納本研究的結論與建議如下述。

(一).結論

本研究的結論說明如下述：

1.政府實施奢侈稅屆滿一年以後，國內都會地區的房地產成交後之移轉數下降達三成以上，確實達到抑低房市過熱的效果；然而，都市更新案的推動，以及都更是否適切的問題，亦是影響都會地區房價的重要因素，特別是文林苑都市更新所引發的紛爭，以及其對都市更新及房價的後續影響，政府相關部門宜進一步加以檢視。

2.都市更新是指都會地區內，因為早期欠缺城市規劃或是建築物年久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。都市更新依其目的性可分為整建，重建與維護。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。但是在實行的同時，有時候也會有反對意見，從而引發不同的都更結果。

3.都更計劃若能順利進行，對市政府及居住民眾都屬雙贏模式，因為前者可變更都市容貎，並可促進城市經濟發展；後者可讓參與都更計劃的民眾增加所得，提升居住品質；然而，在推動都更計劃及實行的同時，必須同時考量雙方的權責，應支付的成本支出，以及應得的利潤，並經由良好的溝通來達成，因為少數的反對意見可能帶來雙輸的結果，如2007年便已開始的台北市士林文林苑都更案的發展，就是一個因溝通不良所導致的一個都更失敗案例，並對後市的老舊公寓之去化與價格產生重大的影響。

4.士林文林苑都更案的爭議問題，經由建商、不願參與都更案的屋主、台灣都市更新受害者聯盟、台北市議員、台北市政府、內政部，以及立法院等各部會的討論與協商，卻仍無法獲得正確的做法，也讓一個都更案在經歷六年的討論，依然得不到預期的結果。

5.都市更新既是取決於都會地區的政府對居住環境的改善，整頓市容的考量，也是城市居民之居住要求，且其前提必須有可供都市更新的舊案可供考量，因此，在都市更新的前提下，其符合都更的老舊房舍之價位必然水漲船高，然而，若根據過去一年的老舊房地產之價格變動情形來做考量並做比較，卻呈現不升反降的情形，亦即老舊公寓價格下跌的比例反而比上升者相對較多。

6.在都市更新不易消失的現代城市中，符合都更條件的老舊房舍之價位長期間必然看漲，其下跌原因除了是對房價的偏高做適度的修正之外，也是因為士林區文林苑因官、商、民的協商不足，以及處理不當所帶來的不利衝擊。

(二).建議

經由上述的結論說明，可據以推論本研究的建議如下述：

1.政府實施奢侈稅確實對象國內都會地區的房地產成交移轉數造成影響，從而導致房價的下修，顯示稅賦是影響房價的重要因素；然而，都市更新是否適切的問題，亦是影響都會地區房價的重要因素，特別是文林苑都市更新所引發的紛爭，政府更應對都更問題做合理的規劃，避免另一個文林苑都更案的爭議再度產生。

2.透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。但是在實行的同時，有時候也會有反對意見，從而引發不同的都更結果；因此，在民主國家中，有關都市更新案的推動必須謹慎，亦即政府在都更的法令規範應適時做調整，不宜以過去環境所做的立法，做為當前解決問題的規範。

3.台北市士林區的文林苑都更案是一個因溝通不良所導致的都更失敗案例，政府相關部門宜痛定思痛，對都更案的實施宜站在市民權益的立場來做考量，而非僅根據法令規範而強制實行。

4.士林文林苑都更案的爭議經由建商、不願參與都更案的屋主、台灣都市更新受害者聯盟、台北市議員、台北市政府、內政部，以及立法院等各部會的討論與協商，卻仍無法獲得正確的做法，因此，政府宜針對此一個案所衍生的問題，對目前的「都市更新條例」之相關內容做一修正，針對易導致模糊地帶的法令條文加以修正或補充，讓都更案所可能的爭議減低到最少。

5.在都市更新的前提下，其符合都更的老舊房舍之價位必然水漲船高，然而，國內符合都更之老舊房地產價格不升反降，唯這是文林苑爭議所產生的短期效果，投資人不宜以當前的房價變法來認定老舊房舍價格可能下跌的事實。

6.文林苑因官商處理不當對房市所帶來的不利衝擊，應僅是短暫現象，當此之際，政府可以考慮香港政府設立市區重建政策所考慮的「4Rs」策略來推動市區重建，即重建發展(Redevelopment)，樓宇復修(Rehabilitation)，文物保育(Preservation)，以及舊區活化(Revitalization)等。而在推行市區重建的同時，可考慮招請社工隊加入服務，為受影響的居民提供資料、訊息等服務，讓可能的爭議減低到最少，甚至全部消除，藉以達到都市更新的目的。

參考資料

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台北高等行政法院98年度訴字第2467號判決

台北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準，2005年8月發佈。

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澳門房屋局面，樓宇維修基金。