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作者： 謝明瑞 ( 2013年4月23日 15:50)
關鍵字：健全房市 奢侈稅 實價登錄

摘要

都會地區房價偏高是我國十大民怨之首，政府為了抑制房價，解決都會地區房價不當高漲問題，並消除民怨，經建會於2010年推出「健全房屋市場方案」，中央銀行的「打擊炒房政策」、財政部的「奢侈稅」、內政部的「實價登錄制度」之資訊透明化政策、金管會的「不動產融資管制」，以及台北市政府的「分區課徵」等，都是為了避免房價不當高漲而推動的重要抑制措施。然而，由於國內利率偏低，國人無適當投資管道，熱錢最後流入房地產市場，加上國人有土斯有財的觀念根深柢固，以及業者促銷下的「檔期效應」難以扼止，以致國內房市交易量雖然因為政府的房市政策而受到影響，但房價並未因此而呈現明顯的下降情形。

一、前言

一般而言，房地產市場的活絡與否與經濟景氣的變動有很大的關聯性，二者呈正向走勢，亦即經濟景氣佳，則房市活絡，反之則相對平疲；另外，台灣為海島型經濟，政府與企業的各項活動，易受國際政經局勢變動的影響，任何國內外政經情勢的重大變化，均會直接或間接對國內的經濟情勢與房市走勢產生影響。

長久以來，都會地區房價一直未有明顯下降走勢，為解決都會地區房價不當高漲問題，政府相關部門提出各種房市政策以資因應，唯效果不彰，即使2011年與2012年中，財政部與內政部相繼推出奢侈稅與實價登錄制度以資因應，但房價並未因此而有鬆動情形，而這種房價具有下跌僵固性的特性，亦可從不動產的轉移，房價的變化，全省各地房價變化情形，歷年329檔期的推案量等因素來加以佐證。

另方面，不動產市場活絡與否與股票市場互為關聯，因此，國內股市、房市、營建類股三者的變動息息相關，其間的連動關係可做為判定房市變動的依據；自2013年以降，國內股票市場變動相對較大，內有公股行庫整併的題材，後有塞浦路斯的舒困案，以及朝鮮半島戰爭所引發的股市效應，在多空交夾下，國內股市也呈現上下起浮之波動；營建類股的股價變化受股票加權總指數變動的影響，指數亦呈現波動走勢，當然，也對國內的房地產市場產生衝擊。

二．政府房市政策

都會地區房價偏高是我國十大民怨之首，政府為了抑制房價，並消除民怨，經建會於2010年推出「健全房屋市場方案」，各部門為達成要求目標，莫不全力以赴；其中，最引人注目的是央行的「打擊炒房政策」、財政部的「奢侈稅」，以及內政部的「實價登錄」之資訊透明化政策，前二者是中央銀行針對區域與短線炒作對象做信用緊縮，財政部對在兩年之內移轉交易的房地產課以較高的稅賦；後者則是對不動產買賣移轉等，提供詳實的資料，避免房價被任意烘抬。

事實上，政府為達到建全房市的目的，除了最近兩年較受大家所矚目的奢侈稅與實價登錄制度之外，政府相關部會包括中央銀行、財政部、內政部、金管會，以及台北市政府等，均提出其對房地產的管制措施，茲就當前較為重要之房地產政策內容，簡單說明如下述：

(一).中央銀行

中央銀行對房市的管制措施主要是選擇性的信用管制，其相關內容如下述：

1.房地產市場信用管制

在中央銀行的房地產市場信用管制中，主要包括三個階段的信用控管，即：

(1).第一波信用管制

2010年6月，央行針對房價高漲祭出第一波的信用管制措施，對台北市及新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊…等十區進行房貸信用管制，貸款成數最高七成；另外，央行採行針對性審慎措施，控管特定地區購及土地抵押貸款。

(2).第二波信用管制

2012年4月，央行邀請九大行庫研商降低房貸成數，要求金融機構承作相關貸款時，須提交備查，以便央行掌握實際房價，特別將針對「豪宅」訂出貸款成數限制最高五成。同年12月，中央銀行進行第二波的信用管制措施，新增新北市三峽、林口、淡水等三區，房貸成數降至六成。另外，土建融資成數則以六成五為限。

(3).第三波的信用管制

2013年3月，中央銀行鑒於當年的329房市檔期，業者將推出4300億元的推案大量，加上最近幾年的桃園、台中、高雄等特定地區的房價已飆漲過度，部分壽險業者還以2%以下低利搶房貸客戶，為避免形成房價飆漲的漫延，央行可能計劃進一步擴大房市管制區，除桃園縣中壢 (青埔)、蘆竹 (南崁)、八德等地外，還可能包括高雄美術館、台中七期等特定地區。

2.房市信用管制的影響

自中央銀行實施房地產市場信用管制政策以來，特定地區承做房貸金額占全體新承作房貸總金額占比有下降情形，從第一波的64.37%降至第二波的46.69%，貸款成數也由63.91%降至約57.91%，貸款利率由第一波的1.97%提高至第二波的2.18%。同時，高價住宅貸款成數由先前最高發生99%偏高行情，降至平均55.21%的水準，最低貸款利率也由1.84%降至目前平均2.1%，顯見央行對特定地區購置住宅貸款和土地抵押貸款的管制，已部分達成穩定房市的功效。

3.房市信用管制的擴大

大體而言，央行的房市管制只限大台北地區，然而，有鑑於近期桃園航空城、機場捷運、縣市升格等議題，帶動桃園地區房價的不合理飆漲，民怨再起，亦引發政府的重視；除此之外，房地產價格相對高漲的高雄美術館、台中七期等，並未列入央行房市管制區，唯若央行第三波房市管制得於順利推動，可能擴大房市管制範圍，針對特定地區房市限制第二樓房貸最高六成，及土地抵押貸款，都市內土地最高6.5成，及未興建土地扣減一成等管制。

2012年，銀行給予建商土地和建築融資貸款額度，大概介於六到六成五之間，如果央行第三波房市管制措施將土建融資成數降至五成，對大型建商來說，因其資金相對充裕，再加上市公司資金募集管道較多，對其營運影響較小，但對總資產五十億元以下的中小型建商而言，其營運壓力可能較大。

(二).財政部

財政部對房市管制措施主要是稅賦的徵收與稅務的稽核，其相關內容如下述：

1.課徵奢侈稅

奢侈稅的課徵與房地產類別的認定有關，而財政部對於自用住宅的認定，主要是採取土增稅裡所適用的「一生一屋」，「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」，在此定義下，擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅 (含買進、受贈)。自有自宅在1年內移轉或銷售者，其稅率為15% ，在1~2年內移轉者，課稅10%。且只要是在法律生效後的銷售行為，都必須課稅；而奢侈稅實施以後，對於投機性的投機客買賣行為，確實產生遏阻作用。

2.注重稅務稽核

財政部為了防治納稅人的不當逃稅，乃配合奢侈稅的實施，針對買房大戶做個別查稅，其稽核方式可能是採用下列的方法，即：

(1).利用地政機關的全國土地總歸戶系統；

(2).利用各地稅捐稽徵處每週匯入財稅資料中心的土地及房屋異動資料庫；

(3).利用綜合所得稅申報租金收入前後年度差異資料；

(4).其他佐證性或強制性的查證等資料。

(三).金管會

金管會對房市管制措施主要是選擇性的信用管制，其相關內容如下述：

1.對存款性的金融機構之控管

為抑低都會地區房價的不當高漲，金管會要求國內金融機構的不動產貸款措施，必須符合金管會的規定，包括貸款對象、貸款額度、貸款利率、貸款年限…等，藉以抑制寬鬆資金介入房地產市場。

除央行外，金管會對銀行承作不動產也列出三大管制標準，即：

(1).房貸餘額前10大銀行，房貸餘額不能超過總放款的30%，其餘銀行不能超過40%。

(2).前十大銀行土建融不能超過總放款的10%，其餘銀行15%。

(3).所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的70%。

2.對非款性的金融機構之控管

不動產市場的購屋資金除了金融機構的貸款數額外，保險公司的介入房市投資亦是重要的資金來源，因此，金管會對非存款性的金融機構如保險公司等的資金運用加以規範，如2012年11月，金管會祭出「新八條」，可視為是控管壽險業購買不動產即是重要的案例，其內容如下述：

(1).收益率須超過2.875%；

(2).投資商辦大樓五年內不得移轉；

(3).收益標準立即適用；

(4).投資素地十年內不得移轉；

(5).須經董事會審查；

(6).自用不動產五年內不得移轉；

(7).禁買預售屋；

(8).配套放寬措施之規範。即若投資公共建設且規劃開發時程的地上權案件，則可排除相關投資素地之限制與規範；可視為是另一項的「配套放寬措施」。

(四).內政部

為使不動產交易資訊透明化，內政部於民國102年開始實施「實價登錄」制度；而「實價登錄」即「不動產成交案件實際資訊申報登錄」，意即將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網上，在未來不論買賣住宅、店面或土地等，都得將實際價格逐一登錄於網站上，避免業者不實登錄而造成房價烘抬現象，相關內容說明如下述。

1.實價登錄的法令依據

2011年12月，實價登錄制度根據立法院三讀通過的實價登錄「地政三法」修正條文實施，因在不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例中，皆要求不動產買賣雙方、地政士，或不動產經紀相關業者，均需實價申報登錄，合稱為「實價登錄地政三法」。

2.實價登陸的內容

實價登錄的資料主要可分為交易標的、價格資訊及標的資訊等三大項；其中，包含登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數、房地、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。

3.實價登錄的做法

有關不動產實價登錄的做法如下述：

(1).實價登錄在房地產買賣完成，並完成所有權移轉登記的30天內，須主動向主管機關申報，依按成交價格實際登錄，亦即實登錄買賣案件的實際成交價格。

(2)買賣預售屋時，也應在代銷契約屆滿或終止的30日內，申報登錄該物件實際交易價格。

(3).若為委託仲介辦理的租賃案件，同樣需要在簽訂租賃契約書後的30日內，向主管機關申報登錄該案的實際租金資訊。

(4).依法令規定，須要申報移轉物件是指透過買賣，有產生價金支付的對價關係才需要照實申報實際成交價，因此，若為父母饋贈給子女而產生的移轉，可以不需要申報。

4.實價登錄制度的實施

2012年8月1日，由內政部負責的「實價登錄」制度開始實施。

(五).台北市政府

台北市政府對房市管制措施主要是豪宅稅所形成的分區課稅，其相關內容是按房價與漲幅實施「分區課稅」。

1.依財政部規劃之稅率

財政部依據房地產市場變化，訂定各縣市適用的售屋所得額比率，以供售屋者申報售屋所得稅；如消費者於2012年時，若有在熱門地區售屋者，則2013年5月的綜合所得稅便會提高。

2.分區課稅

2013年，台北市首度按房價與漲幅做為「分區課稅」的依據，在此課稅前提下，台北市的大安、信義、中正及松山等4個豪宅林立地區，被列為「一級重稅區」，其售屋所得稅率從2012年的42%調整為2013年的48%，是國內最高的售屋所得稅。唯2013年的售屋所得稅率中，台北市其他地區仍維持在與2012年相同的42%稅率。

有關政府房地產政的管理策內容，可參閱表1的說明。

表1政府房市管理政策比較表

資料來源：作者整理。

三.影響政府房市政策之因素

大體而言，政府政策的推動與實施，確實會影響房地產市場行情的變化，以最近二年(民國101-102年)的房地產政策為例，不論是奢侈稅的課徵，亦或是實價登錄制度的施行，便可發現二者影響房市的交易量甚為明顯，但對都會地區的房價影響甚小，且仍呈現揚升的格局，而這樣的變化，若長期間來加以觀察，政府若無可行而有效的執行方式以資因應，則都會地區的房價應仍有繼續攀高的走勢，這可以從房地產的特性、國人特質、相關法令，以及人民的因應模式來加以佐證並說明。

(一).房地產的特性

房地產包括房屋及土地，而土地是以建地為主，其所能使用面積相對較少，加上土地具有不增、不移、不減等與一般財貨不同的特性，「區位」更是無可替代的主要影響因素，特別是都會地區的房地產，更能表現區位特性的重要，由於都會地區的建地相對稀有，需求遠大於供給，而這也是都會地區房價易漲難跌的主要原因，其中，又以首善地區的台北市最具指標性。

(二).有土斯有財觀念

中國人普遍具有「有土斯有財」的觀念，且習於將其不動產留予子孫，唯當政府以稅賦調高來抑低房價時，人民基於親情之考量，或基於節稅之因素，通常會在其步入老年之時，將房地產過繼給下一代，且其繼承或贈與時間會隨政府政策改變而適時加以調整。

以最近政府實施的奢侈稅及實價登錄制度為例，在過去十餘年中，國人對於建物的繼承與贈與之變化，漲跌互見，但在奢侈稅正式實施的前二年，即呈現一路增加的情形，特別是前一年的贈與及繼承，其增加率明顯地比其他各年為多，在最後的兩年中(2011-2012)，不動產的贈與率都增加為兩位數，分別為11.51%與18.61%；因此，若從國內建物繼承與贈與的變化來加以觀察，不論是房地產的繼承或贈與，雖然都與房地產所有權人的壽命有關，但持有人基於節稅的考量，為因應國家政策之變化而會隨時加以調整，有關台灣建物繼承與贈與比較，可參閱表2的說明。

表2 台灣建物繼承與贈與比較表 單位：棟、%

資料來源：內政部；作者整理

(三).不動產的移轉

一般而言，不動產的移轉主要來自不動產的繼承與贈與，或是不動產的買賣交易。因此，政府政策影響不動產的變化亦可從都會地區的建物之移轉棟數的變化來加以考量，移轉數愈多，房市交投愈熱絡，反之則愈冷清。

另外，不動產的轉移亦可由其移轉數的變化，顯現不同區位的房市交投情形；特別是政府實施奢侈稅與不動產實價登錄制度以後，首善地區的台北市之不動產交易量雖稍受影響，但抑低房價的影響不大，如在台北市的不動產市場中，不動產移轉件數由101年的3769件下降為102年的2330件，亦即房市交易量減少六成以上(-61.82%)；其中，交易量跌幅較大的三個區分別為北投、士林、內湖；而交易量跌幅較小的三個區則分別為信義、萬華、大同等，有關台北市最近一年建物買賣移轉棟數比較可參閱表3的說明。

表3台北市建物買賣移轉棟數比較表單位：棟、%

資料來源：台北市政府地政局；作者整理

說明：表中以年初資料(元月)為比較依據。

(四).政策對房市之影響

在政府實施奢侈稅與不動產實價登錄制度以後，對國內的房價是否造成抑低效果呢？若以最近一年(民國102年)國內房地產市場價格的變動來觀察，便可發現國內房價受政策的影響不大；全國房價仍以台北地區的房價為最高，其每坪平均房價達54.92萬元，且房價較去年同月上漲0.29%，交易量亦增加2.08%。此一統計資料亦可驗證都會地區房價易漲難跌的情形。

另外，在相同期間內，若以台北平均房價為基礎，便可發現全台各主要地區的房價均與台北市有較大的差距，其中，又以高雄的平均房價之差距為最大，亦即高雄平均房價約僅有台北房價的四分之一，即1比0.243(或1：0.243)；新北市的差距為最少(1：0.534)，主要因五都成立以後，因為大台北地區捷運交通的聯結，以及北市高房價而導致人口外移新北市等因素之相互影響下，台北市與新北市之間的房價差距有愈來愈低的情形，有關台灣各地區房價變動比較，可參閱表4的說明。

表4 台灣各都會地區平均房價變動比較表 單位：萬元/坪、%

資料來源：台灣房屋智庫；作者整理

說明：101年房價為同年11月資料；102年房價為同年12月房價。

四.政府房市政策之檢討

根據市場供需定律法則，產品價格是由市場供需所決定，若供給大於需求，則市場價格下降，反之則上升；在市場法則下，若僅仰賴人為控管，則待政策影響因素消失，則市場價格還是會由供需來調整；因此，政府若不從房價的供需面調整，並與政府重大建設因素相結合，如加速交通建設、擴大都會板塊，調解人口集中、等，則政策因素對房市影響可能僅在於短期治標，並不能達到長期治本的效果，亦即長期間，都會地區的房價應仍是看漲的局面，這不是單靠政策打壓，或資訊透明化所能掌控的；茲就相關政策實施過程及其結果，簡述如下述。

(一).奢侈稅的檢討

有關財政部實施奢侈稅的內容及結果，簡單說明如下：

1.抑制投機與健全房市

民國101年6月，財政部在「抑制投機、健全房市」的政策考量下，推動奢侈稅，由於其稅賦比一般交易稅為高，因而造成房市交易量明顯萎縮，投機炒房退出房市，亦即政府的「抑制投機」政策達成目標；然而，另一種「健全房市」則未有效達成，主要因國內房價僅小幅波動，雙北市甚至不跌反漲；亦即奢侈稅對於房市投機具有抑制作用，但對於房市結構及其價格的影響則相對較小，如對豪宅的影響有限，雙北房價逆勢走高，且課稅收入也遠低於預期。

2.理性預期與房市

一般而言，消費者對於國家政策均會採取相對政策以資因應，而在理性預期下，政府以奢侈稅「打房」已見其效力，但短期間的效力相對較小，這是因為消費者大都知道如何避稅；因此，財政部、中央銀行、內政部等各部門對房市策略雖是多管齊下，但政府的「打房」成效相對有限，加上房地產是景氣的火車頭，抑制房市也擠壓了另類產業的正常發展，政府打房政策當然會受到反向影響。

3.政策影響

大體而言，在國內房地產市場中，台北市與新北市的房地產價格及其銷售量之變動情形，具有房市的指標性意義，而奢侈稅正式實施以後，雙北市的房市交易量呈現先降而後揚的情形，顯然奢侈稅的實施，對於房地產市場的價量影響十分有限。

事實上，房市問題是供需問題，是全國性的問題，也是政策問題，供需不均自然造成價格失調，台灣政經活動過渡集中在雙北市精華區，奢侈稅本質只是「寓禁於徵」，政府不能只靠賦稅政策解決居住問題，必須加速擴大住宅區、便利交通建設，否則奢侈稅對抑制房價的不當上揚，亦可能僅有短期的效益，特別是奢侈稅正式實施以後，來自不動產的稅賦雖然占了六成以上，但距離財政部所預估的稅賦收入相去甚遠；有關奢侈稅之稅賦收入比較，以及奢侈稅實施以後，台北市與新北市的房市交易量，可參閱表5及圖1的說明。

表5奢侈稅之稅賦收入比較表 單位：新台幣萬元；％

資料來源：財政部；作者整理。

說明：奢侈稅實施日期為民國100年6月1日起兩年。

圖1 政府實施奢侈稅後對雙北房市交易量變化圖

資料來源：聯合報

(二).實價登錄制度檢討

資訊透明化是實價登錄的考量因素，然而，更重要的是要讓消費者瞭解，其資訊透明化所隱含的內涵，亦即購屋人對實價登錄制度所提供的資訊，其所代表的真正義涵十分重要。

一般而言，一般購屋大眾並無專業知識或實務經驗，對房價資訊只有閱讀能力，卻缺乏解讀能力，因此，若僅依賴政府片面的資訊提供，可能造成購屋者錯誤的自行解讀，從而造成錯誤的投資決策，茲說明如下述。

1.資訊來源方面

在資訊透明化中，若從資訊來源方面來探討，則消費者引用實價登錄的資料時，尚須注意下列事情，即

(1).資訊資料的特性

大體而言，有用的資訊來自消費者的正確瞭解與引用，如營建署公布的e點通網站中，主要是引用金融聯合徵信中心銀行貸款作業的成交資訊，其立意雖佳，但若購屋者不了解徵信中心的資料特性，或錯誤解讀資訊，則反而可能造成錯誤的購屋決策。

事實上，聯徵中心所提供的給營建署的資料，是指前一季以前之銀行貸款作業交易雙方所提供的契約成交價，其間，購屋者為了提高貸款額度，成交價可能有虛報的情形，若其中還包含有短線投資，則所提供之成交價會更加偏高，加上超過一季的資訊，其與成交價的偏離幅度一般都會達5%~10%以上，而這樣的資訊來源與時間點落差，極易造成現階段資訊透明化呈現可信度的盲點，並對購屋人的決策產生影響。

(2).區段與物件及其價格的差異

根據營建署的e點通所提供的搜尋資料，其區段可能具有範圍與價格的模糊性，如台北市榮總特區的範圍涵蓋天母西路與石牌路，但天母與北投地區的房價差異甚大，若沒有揭露路段，一般購屋者無從判斷其正確性；加上一般資訊揭露無法提供到土地持分等細項資料，因此，對於同一區段同樣是老公寓的價格，每坪售價可能存在著數十萬元的懸殊差距，而一般購屋人無法從簡單片面的資訊，去瞭解並判斷決策的正確性。

(3).沒有解讀資訊的能力與責任

在現行實價登錄政策中，提供資訊的一方並不一定具有解讀與分析資訊的能力，也没有告知消費者的義務與責任，而政府這種僅提供而不分析資訊的特性，也讓一般消費者無從真正瞭解資訊的內涵。

2.預售屋方面

若從預售屋資訊透明化方面來觀察，消費者引用相關資訊時，仍須注意下列的問題，即：

(1).主建物與附屬建物分價問題

在實價登錄中，主要是採用主建物與附屬建物分價揭露的模式，其主要用意雖在讓資訊更透明化，但對抑制房價的效果不大，反而會產生有助漲房價上揚的情形，主要因在房市銷售案中，建商針對其所欲推出的標的案件，會因當地需求狀況的不同而擬定總銷計畫金額，在總價不變的狀態下，若不論附屬建物面積，則主建物的單價就會被拉高，並對房地產市場行情產生誤導效應。

(2).雨遮是否登錄問題

附屬建物是否含蓋雨遮部分，也是影響房價的重要因素，若雨遮不加以登錄，則在總價格(分母)不變的情況下，不含雨遮部分所造成的面積將會減少(分子)，而在以主建物做計算標準的前提下，就可能產生排擠效應，從而拉高房地產的每坪售價，而這樣的做法雖然讓資訊更為透明，但其結果不是「抑制房價」，反而是「助漲房價」。

3.政府行政單一化問題

為了房市的健全發展，政府各相關部門均提供有關不動產的資訊，唯消費者在引用政府資訊時，仍需考量下列的問題：

(1).多頭馬車讓民眾無所適從

一般而言，政府資訊的提供需由專責單位來處理，唯目前資訊透明化的政策執行單位很多，包括營建署的e點通，地政司的eHouse，以及各縣市地政處的e 網站，每個單位的功能雷同，但資訊卻可能不一定相容或一致，而這樣的做法，不僅浪費國家資源，而且若各單位所提供資料有異時，易使資訊使用者無所是從。

(2).資料正確性與適用性問題

根據現行法令規範，要求業者提供成交資訊是區段行情，唯其資訊若無法達成品質的真實性與準確性，則其結果勢必造成民眾質疑，亦即政府不同部門重複公佈的不同的成交資訊，可能讓購屋人無所適從。

4.資訊透明不等於抑制房價

資訊透明化是健全不動產市場的前提，但政府若無配套措施以之因應，則資訊透明化並不能達到抑制房價的效果，說明如下述：

(1).資訊透明化的必要性

房地產市場的資訊透明化有其必要性，但資訊透明化並不等於抑制房價，政府要準確的資訊化必須從交易流程與稅賦制度開始，並從長計議的改革。

(2).稅賦改革的配套措施需完備，還要顧及不增加不動產增值稅的基準點出發，讓業者與交易大眾都能在逐步推動下接受，不宜急進或草率推動。

(3).要提供有效的資訊

在房市交易中，無論成交行情如何透明，資訊只供閱讀，需有資料使用者加以判定，而消費者若能經過專家協助解讀，清楚要求不動產經紀業提供更詳盡的物件細項資料與不動產說明書，例如前置移轉的時間、次數、屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價格...等，這些都是經紀人應該如實告知的基本義務，因為若不動產在短期間內多次移轉，應可推斷該房屋是短線炒作的標的。

五.不動產業的政策因應

不動產具有經濟景氣火車頭之稱，其所牽涉到的上下游產業很多，唯因產業的特性複雜，其所須投入的成本人力設備與管理等因素十分龐大，房地產成品的銷售更是影響房地產市場活絡與否的重要因素，因此，不動產業者對於國內三大檔期的促銷活動均極為重視。

(一).不動產促銷檔期

一般而言，不動產促銷的三大檔期分別是指年假檔期、329檔期與928檔期，主要是配合連續假期所帶動的觀賞人潮，用以促成房市的活絡現象；其中，過年配合元宵節的春節檔期，青年節配合清明節的329檔期，以及教師節配合中秋節的928檔期等，每個檔期的連續假期約三天到一個星期，而不動產的推案配合看屋人潮，是影響房地產去化的重要因素，被視為是國內房地產市場的三大檔期，也是不動產業者最期待的房屋銷售季節；因此，在每年的三大檔期中，業者總會透過各種銷售模式，拉動消費者對房市的需求，為國內房地產市場所不可忽略的銷售潮。

若以2013年329檔期之推案量為例，從3月1日至4月30日的329檔期，北台灣總出推案量高達2939億元，占2013年329檔期全台推案4300億元的68.35%，其中，桃園地區便占1247億元，超越新北市的1135億元，更占北台灣推案量的42%，足見329檔期對國內房市的影響甚大。

另外，若以北台灣最近六年的329檔期之推案量來觀察，便可發現2008年的329檔期之推案金額達2220億元為最高峰；爾後，因為同年的金融海嘯重創國內外經濟，同時抑低房地產市場的成長，翌年(2009)年的329檔期推案金額下降為1045億元，下降幅度達一半以上(52.93%)，且連續四年，北台灣的房地產推案量均不如預期；唯2012年時，房地產推案量大幅成長，並於2013年達2939億元，其推案金額打破2008年的紀錄；另外，2013年的推案量前三名分別為新北市(294件)、桃園縣(225件)、新竹縣(167件)。有關北台灣歷年房地產市場329檔期比較，可參閱表6的說明。

表6 北台灣歷年房地產市場329檔期比較表單位：億元、%

資料來源：住展雜誌；作者整理

(二).購屋意願調查

在國內金融市場中，由於利率水準偏低，消費者不願把錢存放銀行，而在對股票市場缺乏信心的考量下，認為金融市場缺乏保障，熱錢無處去，最後流入房地產市場，蓋因消費者大抵都有類似的想法，那就是「當經濟情況不佳時，至少還有房子不作依賴」，也驗證了中國人有土斯有財的觀念根深柢固。因此，「檔期效應」擴大是一種綜合因素，即使房市在奢侈稅、實價登錄後，價量相對疲弱的情況下，329檔期仍持續熱絡，而若春節接續329檔期持續熱銷，則同年第一季、第二季房市就是穩定發展，「短空長多」的態勢也會更加確立，而這種短多長空的房市走勢，亦可由民眾的購屋意願來加以佐證。

根據中信房屋於2013年第一季，針對民眾購屋意願進行調查，結果數據顯示，未來二年內有購屋計畫的民眾雖已回升到56%，重回2012年8月實價登錄上路前的水準；其中，表示考慮未來半年到1年購屋者，占比為14%，未來1~2年才要購屋的，則有36.5%；約4.5%民眾打算在半年內購屋，而決定在未來3個月內購屋的民眾，則僅有1.5%。

另外，有近4成民眾認為329檔期「價量持平，與去年情況差不多」，其次為「價平量增，成交量會比去年好」，占比也達19.6%，至於認為會價量俱揚的，只有7%左右。除此之外，民眾認為目前不是購屋好時機，主要理由包括房價居高不下，沒有能力購買；房價仍未明顯下跌，應再予等待，以及政府應會有更多的打房政策等。

整體而言，中央銀行的打擊炒房政策有其必要性，但觀上述政策及其所衍生出的一些問題，許多打房政策應屬治標不治本的政策，唯政府若能進一步考量修正不動產稅賦，以及考量類似台北市都更獎勵提高的政策，或台北縣環線交通捷運或延伸線的加速建設，則對都會地區房價不當的高漲現象，才是相對較佳的治標兼治本政策。

五．結論與建議

經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述：

(一).結論

本研究的結論可以歸納如下述：

1.都會地區房價偏高是國內十大民怨之首，政府為了抑制房價，並消除民怨，經建會於2010年推出「健全房屋市場方案」，另外，中央銀行的「打擊炒房政策」、財政部的「奢侈稅」、內政部的「資訊透明化政策」、金管會的購屋融資管制，以及台北市政府的分區課徵稅賦等，均是各相關部會所提出的房地產管制措施。

2.政府政策的推動與實施，確實會影響房地產市場行情的變化，不論是奢侈稅的課徵，實價登錄制度的施行，購屋融資政策，以及分區課徵稅賦等，均會影響國內的房市交易量，但對都會地區的房價影響甚小，而其主要原因包括房地產的特性、國人有土斯有財的觀念、法令規範、業者因應，以及人民的決策因素等。

3.政府的房市政策必須檢討，以作為進一步推動政策的依據；一般而言，產品價格是由市場供需所決定，若僅仰賴人為控管，則待政策影響因素消失，則市場價格還是會由供需來調整，政府若不從房價的供需面調整，則政策因素對房市影響可能僅在於短期治標，並不能達到長期治本的效果。

4.資訊透明化是實價登錄的考量因素，更重要的是要讓消費者瞭解，其資訊透明化所隱含的內涵，亦即購屋人對實價登錄制度所提供的資訊，其所代表的真正義涵十分重要。包括資訊資料的特性、區段與物件及其價格的差異、解讀資訊的能力與責任、主建物與附屬建物分價、雨遮是否登錄、政府行政單一化等問題，都必須適當解決。

5. 不動產有經濟景氣火車頭之稱，其所牽涉到的上下游產業很多，所須投入的成本人力設備與管理等因素十分龐大，房地產成品的銷售更是影響房地產市場活絡與否的重要因素，因此，不動產業者對於年節檔期、329檔期與928檔期三大檔期的促銷活動均極為重視，業者會透過各種銷售模式，拉動消費者對房市的需求，也拉高了房市的交易量與房價的揚升。

(二).建議

經由前述的結論，可據以列出本研究的建議如下述：

1.都會地區房價偏高是國內十大民怨之首，政府為了抑制房價，經建會、中央銀行、財政部、內政部、金管會，以及台北市政府等，均提出的房地產管制措施。唯政策的施行績效須從長遠來觀察，故合理合宜的房市政策不宜立即偏癈。

2.政府政策的推動與實施，確實會影響房地產市場行情的變化，若基於居住正義與合理房價之考量，奢侈稅可做適度調整，但不宜廢除；而實價登錄制度的施行宜更周延詳實，讓購屋人瞭解實價登錄之資料的真實內涵，並避免業者不當的烘抬房價。

3.政府的房市政策必須視執行情形做檢討，以作為進一步推動政策的依據；政策因素對房市影響不僅在於短期治標，也在於長期治本。因此，政府對於奢侈稅、實價登錄制度、信用控制、分區課徵稅賦等的做法，必須隨時修正與調整。

4.實價登錄的考量因素是資訊透明化所隱含的內涵，包括資訊資料的特性、政府行政單一化等問題，都必須適當解決。因此，若能進一步估算各都會的房價指數，並定期揭露與各行政區的季線月線之指數分析，便能大幅提高購屋大眾對房價走勢的解讀能力，而這樣的成交資訊公開化才具有意義。另外，政府可考量重新檢討「健全房屋市場方案」，將修改不動產經紀管理條例第四章明訂仲介業者要提報買賣交易成交價之處理模式，做適當修正。此外，政府的資訊透明化政策目的，應是有效控管房市的政策，而不是一個誤導民眾做錯誤判斷的政策。

5.不動產經紀人有義務提供資訊，亦即根據不動產經紀業管理條例規範，不動產經紀人有義務提供銷售物件附近的最新成交行情，只是有些經紀人也不會主動提供，或提供的只是片段的或篩選過的片面資訊；事實上，不動產經紀業宜站在買方立場，協助消費者解讀與評估不同的區段與不同的物件之成交價落差的因素何在，避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱，而政府也宜對實價登錄制度的施行方式進一步加以研究。

6.不動產有經濟景氣火車頭之稱，而329檔期是業者極為關注的推案檔期之一，而在國內利率偏低，熱錢最後流入房地產市場；因此，「檔期效應」不可忽視，又根據民眾購屋意願調查，未來二年內有購屋計畫中，有一半以上的消費者(56%)會選擇進入購屋的行列，因此，政府必須考量房市政策與不動產檔期的關聯性，並適時提出合理合宜的政策以資因應。

參考文獻

李同榮(2010)：政府房市政策的「錯」與「亂」：MyGoNews。

彼得‧杜拉克(Peter F.Drucker )(1946)，企業概念(Concept of the Corporation)，華泰書局，台北。

謝明瑞(2002)，房地產投資與管理，國立空中大學

謝明瑞(2010)，房市無空頭，國政基金會。

謝明瑞(2011)，台灣黃金十年與中國大陸十二五規劃 - 國家政策研究基金會

謝明瑞(2011)，台灣課徵奢侈稅對房地產市場的影響，國政基金會。

謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，台北安和扶輪社。

謝明瑞(2011)，不動產交易實價登錄之研究，國政基金會。

謝明瑞(2012)，奢侈稅與房價政策之檢討，國家政策研究基金會

謝明瑞(2013)，台灣地區房地產與營建類股行情變動分析，現代營建雜誌專欄。

蕭峰雄(1994)，我國產業政策與產業發展，臺北：遠東經濟研究顧問社。

MoneyDJ 財經知識庫

網站Google、Wikipedia encyclopedia等。

(本篇論文主要整理自 謝明瑞「現代營建」專欄，2013年4月)
(本文僅供參考，不代表本會立場)

• 謝明瑞

淡江大學金融研究所教授
中華國際財經創意交流協會創會理事長

作者其他文章：
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