曾志超
政府於6月1日推出租屋新制，包含押金上限、不得限制房客遷戶籍與規範電費等措施。然而，這些制度原本在相關法規即有規定，僅有宣示性的效果，對房客幾乎沒有新的保障。民進黨無法兌現選舉時開的居住正義支票，便重新包裝既有的租屋規定來轉移政策跳票的注意力。
租屋新制毫無新意
行政院長蘇貞昌日前在Line群組宣傳，租屋新制將於今年6月1日正式上路，包括押金不得超過二個月、房東不得禁止租戶遷戶籍，以及電費不得超過台電夏季電價，違者最高可罰新台幣30萬元。從其內容看來，好像政府又推出了新的保障房客措施。
惟其主要內容早在2017年12月27日公告並於2018年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》中多已有明文，如押金之金額，不得逾二個月之租金總額(第七條第一項)；出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除 (第八條)。
蘇院長所指6月1日正式生效的是內政部所研擬之《住宅『轉租』定型化契約應記載及不得記載事項》。易言之，該事項乃是在規範承租租賃住宅（包租業）以其租用之住宅全部或一部租與他人（次承租人）居住使用，他人（次承租人）支付租金之租賃行為。
簡單的說，新規定是在規範「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係，與一般的租賃行為無涉。行政院莫名的將其與一般租賃混為一談，此舉僅是在轉移執政三年後，無力解決居住正義問題的批評。
蔡政府社會住宅目標難以達成
蔡英文總統參選人選舉期間高喊居住正義口號，其於2015年「英派革新台灣好政」之住宅及不動產政策發表記者會上直指: 為什麼我們要積極處理住宅問題？因為它所牽涉的不只是房屋的買賣，或者是單純的高房價問題，而是政府對於人民居住權利的重視跟保障。我認為讓每一個人，都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子，住得安心，能夠專心為事業打拚，並且照顧好家人，這就是政府最重要的責任。尤其是很難買得起房子的家庭，這些居住上的弱勢者，政府更是應該要優先協助他們。所以當時就提出興建社會住宅等居住正義政策，並在2016年提出的8年興建20萬戶社會住宅目標。
如今民進黨已經執政了三年，當年土地及住宅政策小組召集人花敬群也當上了內政部次長，直接督導居住正義的政策落實，但蔡政府居住正義的政策效果卻十分有限。
蔡英文總統競選期間，批評馬英九總統任內房價大漲，實際上蔡英文總統就任後各地房價都呈現不斷上漲的趨勢，目前台灣房價正處於高點，引用信義房屋不動產企劃研究室公布的信義房價指數，台灣整體指數馬總統卸任時2016第二季指數為279.74，最新的2019年第一季已經達289.33，台北市、新北、桃園、新竹、台中與高雄都呈現相同的結果。
都會區房價高不可攀，一般上班族難以負擔，買不起房子，也不敢結婚。即使勉強購屋了，也將多數的薪水拿來繳房貸，對台灣的消費產生排擠效果，造成年輕人生活困難，哪還能生小孩，讓台灣的少子化問題愈來愈嚴重。
面對居住正義問題，蔡政府的解方就是社會住宅。依據行政院2017年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」，為落實8年達成政府直接興建12萬戶，第一階段（106至109年）政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，計8萬戶；第二階段（110至113年）政府直接興建8萬戶（含容積獎勵補充）及包租代管4萬戶，計12萬戶。
其中政府興建的部分，內政部長徐國勇五月初在臉書粉絲團發文表示，社會住宅目前已完工及興建中有2萬7080戶，更有2萬274戶也在規劃當中。四萬戶有一半是規劃中的，恐難達成預期目標。另外，還將包租代管也算在內，並規劃四萬戶的高目標，這簡直是不可能的任務，縱然政府提供稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助，但這些對屋主的誘因相當有限，多數屋主根本沒有意願參與包租代管，徐國勇五月初在立法院內政委員會質詢時坦承，目前執行中的「媒合包租代管」業務進度嚴重落後，目前媒合不到四千戶，2020年如何達成四萬戶的目標?由以上的數字可知，即使將預期興建的社會住宅也納入，並加入灌水的包租代管，蔡英文的住宅政策支票也難以兌現。
政府應多管齊下解決居住正義問題
政府興建社會住宅，固然可以提供更多的廉價房，讓低收入或是弱勢族群也能有地方可住。但是台灣地狹人稠，尤其是都會區土地有限，硬要興建大量的社會住宅難度相當高，也對政府財政產生極大的壓力，政客喊出不切實際的數字毫無意義。政府應務實的考量財政能力與既有的土地資源，提出可達成的具體目標。
除了社會住宅之外，政府其實還有其他手段。例如我國央行貨幣政策長期壓低匯率與利率，雖然有助於台灣廠商出口，然低利率使得借款利息壓力有限，購房貸款成本偏低，形同鼓勵國人將資金用於炒房，房價居高不下實與中央銀行持續的低利率政策有一定的關聯性。
此外，為解決資訊不對稱的實價登錄制度，因仍有許多不透明的地方，許多學者均建議加入「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」，內政部推出的「實價登錄2.0」版本卻均付之闕如，讓人質疑蔡政府的房屋市場資訊透明化政策，根本是喊假的。
最後，我國不動產持有成本也偏低，雖然各地方政府近年來紛紛調高房屋標準單價、土地公告現值，但台灣不動產持有稅仍低於多數國家，多金的投資客囤房沒有壓力。未來也應檢討相關稅制，提升不動產持有成本。
（本文刊載於2019年6月5日Yahoo論壇）
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