摘要
在國內房價持續上揚，建地有限而需求熱絡，且價格居高不下的情況下，利用土地重劃而獲得建地的模式，普遍受到業者關注。土地重劃是一種為了達到土地使用之經濟、便利與合適，而將一特定地區內各宗土地之地界重新整理劃定，並改善有關之公共設施，再將土地重行分配予土地所有權人的過程。一般可分為政府主管機關主動辦理、土地所有權人申請政府主管機關優先實施市地重劃，以及土地所有權人自組重劃會辦理重劃等三種；其中，公辦市地重劃之作業程序包括十項，自辦市地重劃之作業程序包含十四項，且經土地重劃之區域的不動產價位之五年漲幅在六成至九成之間，是影響房地產市場行情的重要因素。此外，土地重劃對國家經濟與都會地區發展十分重要，但因為利之所趨，因而衍生出許多相關問題，如拆遷補償費發放、標售盈餘款發放與運用…等問題，是參與土地重劃者必須瞭解，也是政府主持土地重劃時所必須解決的問題。
一.前言
台灣為貿易導向國家，國內外政經環境改變影響經濟變化，並對房市產生影響，而在最近一年中，內有證所稅、奢侈稅、能源稅等稅賦是否開徵或停徵的爭議，外有台菲漁船事件所引發的情勢緊張，中國大陸製造業景氣的萎縮，以及歐美經濟的下滑，直接或間接衝擊我國的外貿市場，亦影響國內的經濟成長。
一般而言，房市表現與國內外經濟息息相關，而在國內經濟成長率面臨「保三」的情況下，有關證所稅、奢侈稅、能源稅等稅賦的處理方式再受矚目；其中，與不動產市場最具關聯性的稅賦則是奢侈稅是否停徵的問題。因為根據民國100年6月開始課徵的奢侈稅是以兩年為試辦期限，亦即到今年六月就應重新檢討其成效，雖然有業者認為課稅結果遠不如預期，並積極爭取停止課徵奢侈稅，以利房市之正常發展；然而，由於奢侈稅的課徵確實緩和了不動產市場的交投數量與房價漲幅，鑒以此項稅賦對房市的抑制作用確實有所助益，因此，財政部決定奢侈稅將朝向「只修不癈」的方向處理。
另方面，能源稅的推動則飽受爭議，雖然財政部原本將在明年一月開始開徵能源稅，但因開徵能源稅必須同時考量能源、產業，以及環保政策等問題，而若以當前的經濟環境而言，開徵時機相對不宜，因此，開徵能源稅必須另設門檻，包括不會在經濟低迷時實施，不會在物價高漲時實施，實施幅度不會太大，以及經濟成長率若沒有連續兩季達3.5%，亦不推能源稅，這種課徵能源稅的「四不門檻」，也讓明年開始實施能源稅的機率大為滅少。
整體而言，在房價依然上揚，建地需求熱絡，不動產業者為追求國內有限的建地，在市區建地不可得，且價格又逐漸高漲的情況下，有關利用土地重劃而獲得建地的模式，再度受到業者關注。
二．房地產行情
一般而言，國內房市變動受國內外政經環境變化的影響甚大；因此，若就當前國內房市的發展而言，今(2013)年329檔期的房市活絡，價量齊揚，由於預售屋的表現佳，建商趁勝追擊，其中，又以選地及購地為首選目標，而上市建商購地的增加，也說明了未來房市景氣依然可期。
另外，若從建商在各都會地區購地的情形來觀察，以高雄(121.82億元)為最多，次為新北市(72.93億元)與台北市(30.49億元)，台南市(16.23億元)殿後，意味著南部地區的建地需求量數遠高於北部地區，特別是高雄市的房價上揚走勢明顯，而首善地區的台北市購地金額約為新北市與高雄的二分之一與四分之一，價高量小更為明顯；由於都會地區的建地有限，建商斥資買地，必然會帶來土地價格揚升與房價的隨之上揚現象，而這也是長遠以來，國人一直無法認同「房市空頭」的說法之主要原因。
另外，若從2013年第一季國內房市的表現來看，並以預售屋作為調查對象，則會發現在國內各主要都會地區中，以台北市的房屋成交價為最高，為便以比較，若將台北市的房價訂為1，則其餘各都會地區的房價按其售價高低排列，分別為新北市(0.5469)、桃園及新竹(0.2664)、台中市(0.2239)、高雄市(0.2149)、台南市(0.1643)，亦即中南部地區房價約僅有台北市房價五分之一，而這樣的價位排序多年來並未有太大的改變，也驗證了在房地產市場中，「區位」是一項無可替代的因素，也是影響房價的最重要原因；有關2013年第1季預售屋交易狀況比較，以及上市櫃建商買地的面積及成本比較，可參閱表1的說明。
表1台灣預售屋交易統計暨上市櫃建商購地量價比較表單位：萬元/坪；%
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地區
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約成交價
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議價空間率
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推案戶數
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30天銷售率
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上市櫃建商買地
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台北市
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77.52
(1.00)
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13.26
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1467
|
26.80
|
坪數：867.02
億元：(30.49)
|
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新北市
|
42.40
(0.5469)
|
16.99
|
4916
|
21.53
|
坪數：8566.79
億元：(72.93)
|
|
桃園新竹
|
20.65
(0.2664)
|
15.92
|
5487
|
23.38
|
坪數：11453.09
億元：(24.70)
|
|
台中市
|
17.36
(0.2239)
|
15.92
|
2838
|
13.43
|
坪數：3410.03
億元：(26.77)
|
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台南市
|
12.74
(0.1643)
|
16.93
|
825
|
12.18
|
坪數：6177.49
億元： (16.23)
|
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高雄市
|
16.66
(0.2149)
|
19.18
|
1987
|
9.83
|
坪數：7989.30
億元：(121.82)
|
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全國
|
27.14
|
16.42
|
17520
|
19.47
|
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資料來源：國泰建設作者整理
說明：表中統計數值為2013年第1季資料。
另外，房地產的量數統計主要是根據政府發行的建築物建照來估算，因此，若就建照統計資料來做觀察，則今年(2013)第一季的建照仍與去年(2012)全年的建照總數的占比類似，且各都會地區的建築統計之占比的趨勢均相同，顯示建商及消費者對於房市的表現，其看法大抵上是一致的，亦即國內房市並無縮減的情形，有關台灣建築物建照統計比較可參閱表2的說明。
表2 台灣建築物建照統計比較表單位：%
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行政區
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2013年第1季
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2012年全年
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建照數
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占比
|
建照數
|
占比
|
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桃園縣
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7941
|
28
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17232
|
18
|
|
新北市
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5485
|
19
|
19214
|
20
|
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台中市
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3820
|
13
|
9674
|
10
|
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高雄市
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3193
|
11
|
12040
|
13
|
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台南市
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2188
|
8
|
7797
|
8
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新竹縣市
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1244
|
4
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8266
|
9
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台北市
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618
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2
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5588
|
6
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資料來源：1.內政部統計處2.信義房屋3.作者整理
三．土地重劃
在當前的國內不動產市場中，由於需求未減，房價續漲，而建地有限；因此，建商獵地的情況十分普遍，特別是都會地區的建地難求，為擴大市場需求，並獲取最高利潤，於是有些業者逐漸離開都會地區的土地購買，而逐漸轉向重劃區購地，並使重劃區土地售價呈現水漲船高現象；然而，什麼是土地重劃？以及土地重劃的相關內容為何？這可經由下列幾個面向來說明：
(一).主管機關
根據平均地權條例第2條的規定，辦理土地重劃的機關如下：
1.在中央為內政部；
2.在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。
3.有關土地債券之發行事項，中央主管機關為財政部。
(二).土地重劃之土地定義
根據平均地權條例第3條的規定，有關土地重劃的名詞定義如下：
1.都市土地：指依法發布都市計畫範圍內之土地。
2.非都市土地：指都市土地以外之土地。
3.農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供左列使用者：
(1).供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
(2).供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、 農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
(3).農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農 機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
(4).工業用地：指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地。
(5).礦業用地：指供礦業實際使用地面之土地。
(6).自用住宅用地：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
(7).空地：指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。
就農業用地而言，農地重劃係為改善生產環境，促進農地利用之一種綜合性土地改良措施，農地經重劃後耕地坵塊均能直接灌溉排水，直接臨農路，對改善農業生產環境，擴大農場經營規模，推動農業機械化耕作及增進鄉村地區發展效益顯著。另外，農地重劃自民國47年度開始辦理，至民國101年度止總計完成809區，面積393,375公頃。民國102年度，辦理農地重劃實施地區預計有雲林、屏東等2縣2區，面積170公頃。
(三).重劃區
一般而言，重劃區是縣市政府主動規劃，將原本無開發或雜亂無章之地重新丈量、重新做路、將道路加寬、格局變正，且大都以井字型方式呈現；重劃前可能為農地或住宅用地或工業用地，經土地重劃後，一般都會出現公園預定地，而道路加寬後，讓不動產市場的發展更具有遠景，經濟效益提高。
(四).土地重劃目的
土地重劃是一種為了達到土地使用之經濟、便利與合適，而將一特定地區內各宗土地之地界重新整理劃定，並改善有關之公共設施，再將土地重行分配予土地所有權人的過程。因此，土地重劃之意義是基於公平之原則，改善土地之利用狀況。重劃後土地價格也會較高，建商便會有意願投資興建房屋，而這也是土地重劃地區逐漸受到重視的主要原因。
(五).土地重劃條件
依現行土地法135條之規定，市縣地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，包括：
1. 實施都市計畫者；
2. 土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者；
3. 耕地分配不適合於農事工作，或不利於排水灌溉者；
4. 將散碎之土地交換合併，成立標準農場者；
5. 應用機器耕作，興辦集體農場者。
(六).土地重劃方式
大體而言，市地重劃推動的方式可分為三種途徑，即：
1.政府主管機關主動辦理
政府主管機關為開發新設都市地區、新社區，以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者，得選擇或指定適當地區辦理市地重劃。
2.土地所有權人申請政府主管機關優先實施市地重劃
土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用，於適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請政府核准後優先實施市地重劃。
3.土地所有權人自組重劃會辦理重劃
土地所有權人為促進土地合理利用，得依平均地權條例第五十八條及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定，自行組織團體，申請自辦重劃。
(七).土地重劃補償
土地重劃後，應依各宗土地原來之面積，仍分配於原所有權人，但限於實際情形，不能依原來之面積或地價妥為分配者，得變通補償，其供道路或其他公共設施使用的土地之地價，應由政府補償之。
四．土地重劃流程
大體而言，土地重劃有公辦市地與自辦市地之分，而其重劃之作業流程亦不同，茲根據臺北市政府地政局土地開發總隊的說明，有關土地重劃流程的相關內容，分別敍述如下：
(一).公辦市地重劃
有關公辦市地重劃之作業程序包括十項，其流程說明如下述：
1、 選定重劃區
依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得就左列地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，即：
(1).新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
(2).舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。
(3).都市土地開發新社區者。
(4).經中央主管機關指定限期辦理者。
2、重劃計畫書之擬定、核定及公告通知
依平均地權條例第五十六條及市地重劃實施辦法規定，重劃地區選定後，主管機關應擬具市地重劃計畫書報請上級主管機關核定。重劃計畫書經核定後，主管機關應即依法公告，及通知土地所有權人，並舉行座談會，說明重劃意旨及計畫要點。
土地所有權人對重劃計畫書有反對意見者，應於公告期間內以書面提出，由主管機關參酌修訂重劃計畫書重行報請核定，對土地所有權人提出而未採之意見並應說明不能採納之理由，並於核定結果公告實施後，將不能採納之理由函復異議人。
3、研訂禁止土地移轉及禁建等事項
為便利重劃各項作業之執行及重劃工程施工，直轄市或縣（市）政府，可依照平均地權條例第五十九條規定，禁止或限制土地移轉、分割、設定負擔或建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，其禁止或限制期間，以一年六個月為限。
4、測量、調查及地價查估
市地重劃計畫書經核定公告滿三十日後，應即實施重劃區範圍、公共設施用地及土地使用現況測量，並調查各宗土地使用現況，編造有關清冊。另辦理地價查估時應調查各土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。
5、計算負擔及分配設計
計算重劃區內土地所有權人參加重劃，依平均地權條例第六十條規定，應共同負擔之公共設施用地及費用負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，經扣除後，其餘土地則依原位次分配原則，分配予原土地所有權人，並配合實地設計街廓分配深度及分配方式據以辦理，必要時並進行位次之調整分配。
6、工程規劃設計及施工
依市地重劃計畫書所列公共設施工程項目，進行設計與施工；主要工程項目，依平均權條例施行細則第八十二條規定包括：道路、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等。
7、分配結果公告及通知
主管機關於辦理重劃分配完畢後，應檢附有關圖冊，將重劃土地分配結果公告三十日，並通知土地所在之鄉、鎮、市區公所陳列有關圖冊，以供閱覽。土地所有權人對於分配結果有異議時，得於公告時間內向主管機關以書面提出異議，未提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定。
8、地籍整理
土地分配結果公告確定後，主管機關應依重劃前後土地分配清冊所載分配面積與重劃後土地分配圖之分配位置，實施埋設界標，辦理地籍測量並將重劃後土地分配圖冊等資料送由該管登記機關（地政事務所）逕為辦理權利變更登記。
9、交接及清償
重劃土地完成地籍測量後，主管機關以書面通知土地所有權人及使用人定期到場接管，土地所有權人未按指定期間到場接管者，自指定之日起自負保管責任。另重劃後實際分配之土地面積多於或少於應分配之面積者，應就其超過或不足部分，按評定重劃後地價，通知繳納或發給差額地價。
10、抵費地處理及財務結算
重劃區所留設之抵費地由主管機關於土地分配結果公告確定後訂定底價，辦理公開標售，或按底價讓售為國民住宅、公共事業或行政院專案核准所需用地。
重劃區抵費地出售後所得價款應優先抵付重劃負擔總費用，如有盈餘時，應以其半數撥充實施平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理及維護之費用，如有不足，則由實施平均地權基金貼補之。市地重劃主管機關在重劃完成之日起一年內，應對重劃區之帳務辦理結算公告之。 有關公辦市地重劃作業程序，可參閱下列的流程圖(參見圖1)
資料來源：台北市政府(臺北市政府地政局土地開發總隊)，2012年
(二).自辦市地重劃
土地重劃除了由政府為之以外，市民亦可根據政府之相關規定自辦市地重劃，有關自辦市地重劃之作業程序包含14項，其流程說明如下述：
1、重劃之發起及成立籌備會
由土地所有權人過半數或七人以上發起成立籌備會，並由發起人向直轄市或縣市主管機關申請核備。
2、申請核定擬辦重劃範圍
籌備會成立後，應備具申請書，並檢附有關圖冊向主管機關申請核定擬辦重劃範圍。唯自辦市地重劃之範圍不得小於一個街廓。
3、徵求土地所有權人同意
重劃範圍經核定後，籌備會應以書面載明重劃有關事項，徵求擬辦重劃地區內土地所有權人同意。
4、重劃計畫書之擬定、申請核定及公告，並通知土地所有權人
籌備會應檢附各種書表圖冊，向主管機關申請核准實施市地重劃。重劃計畫書核定後公告三十日，並通知土地所有權人。
5、成立重劃會
籌備會應於重劃計畫書核定後二個月內，通知土地所有權人召開重劃會第一次會員大會，審議章程及互選代表組成理、監事會，分別負責執行業務。
6、測量、調查及地價查估
重劃計畫書經公告確定後，即辦理重劃區範圍邊界分割、測量及重劃前後地價查估。
7、計算負擔及分配設計
計算重劃負擔及土地交換分合設計，依市地重劃實施辦法規定辦理。
8、土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
9、公告、公開閱覽重劃分配結果及其異議之處理。
10、申請地籍整理
重劃分配結果公告期滿確定後，重劃會應即辦理實地埋設界樁，並檢附有關圖冊，向主管機關申請辦理地籍測量及土地登記。
11、辦理交接及清償
自辦市地重劃地區辦竣土地登記後，重劃會以書面通知土地所有權人及使用人定期到場交接土地。
12、財務結算。
13、撰寫重劃報告。
14、報請解散重劃會。
(三).自辦市地重劃之獎勵
由於市地重劃所需的經費成本甚高，因此，政府對於自行舉辦之市地重劃均給予獎勵，包括稅賦減免與政策優惠等，說明如下述：
1.稅賦獎勵
政府對於自辦市地重劃的民眾之獎勵內容如下：
(1).行政規費減免
自辦市地重劃籌備會或重劃會向有關機關申請閱覽地籍藍晒圖、都市計畫圖、耕地租約資料時，免收閱覽費；申請發給土地登記簿、地籍圖及地價冊謄本時，減半收取謄本費；免收土地權利變更登記及換發權利書狀費用；優先辦理公共設施用地分割測量，並免收測量費用；辦理重劃區範圍邊界之鑑界、分割測量與登記及地籍測量之費用，減半收取。
(2).稅賦減免
自辦市地重劃期間，得減免地價稅或田賦；重劃完成後，地價稅或田賦減半徵收兩年；抵費地出售時，不計徵土地增值稅；參加重劃提供之負擔總費用得於土地移轉時，自土地漲價總數額中扣除；重劃後土地第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
2.政策優惠
在政策優惠方面，主要項目如下述：
(1).視各級政府實際經費狀況提供重劃所需費用低利貸款；
(2).列入共同負擔之公共設施用地而未興建者，協調有關機關優先編列預算配合施工；
(3).重劃區內十項共同負擔之公共設施用地以外之公共設施；
(4).重劃區之相關地區公共設施，協調有關機關於重劃完成後優先於二年內興建；
(5).洽請重劃區所需自來水、電力、電訊、瓦斯等設施之事業機構配合重劃工程施工時，一併施設；
(6).重劃區內之區域性道路、下水道等公共設施工程費之補助及配合施工等。
五、土地重劃與房價
土地重劃是基於經濟發展之需要，以公平原則，改善土地之利用狀況；由於經重劃後土地價格較高，因此，土地重劃的過程與內容，逐漸受到市民的重視。
基本上，有關土地重劃的內容與過程大致相同，但以大台北地區的土地重劃較受重視，主要因其為中央政府所在地，人口集中，房價高昂，而建地相對較少，需求亦相對熱絡；為配合都會地區發展之土地需求，大台北地區的土地重劃區很多，若以大台北地區較具知名度的個案來觀察，包括林口、蘆洲南港子、三峽北大特區、泰山十八甲、淡水新市鎮、五股洲子洋等，而根據東森房屋的調查，便可發現重劃區的土地價格有愈來愈高的情形。
若以最近五年的重劃區不動產之價位變化來觀察，則以林口重劃區的土地價格漲幅為最大，由2009年的每坪13-18萬元，至2013年時，土地價格每坪已調漲為22-35萬元，漲幅在六成至九成之間(69.23-94.44%)，漲幅頗為可觀；此外，除了淡水新市鎮的重劃區土地漲幅為33.33-44.44%之外，其餘各重劃區的土地漲幅均在六成以上，足見土地的重劃與開發，確實是影響房地產市場行情的重要因素；有關大台北地區各重劃區房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 大台北地區各重劃區房價變動比較表 單位：萬元/坪；％
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重劃區
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2013年
|
2009年
|
漲 幅
|
排名
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|
林口
|
22-35
|
13-18
|
69.23-94.44
|
1
|
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蘆洲南港子
|
38-45
|
23-26
|
65.22-73.08
|
3
|
|
三峽北大特區
|
25-30
|
15-18
|
66.67-66.67
|
2
|
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泰山十八甲
|
29-32
|
18-20
|
61.11-60.00
|
4
|
|
淡水新市鎮
|
20-25
|
15-18
|
33.33-44.44
|
5
|
|
五股洲子洋
|
30-36
|
--
|
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資料來源：東森房屋；作者整理
六．土地重劃問題
對國家財富與都會地區發展而言，土地重劃十分重要，但因為利之所趨，因而衍生出許多相關問題，是參與者所必須要瞭解的問題，也是政府辦理土地重劃時所必須解決的問題，茲擇其較重要者說明如下：
1. 拆遷補償費發放
土地重劃必然牽涉到拆遷補償費的問題，而補償費是否合理發放十分重要；在土地重劃過程中，依照通知領取期間辦理補償費之發放，逾期不領取者，主管機關應依法送請法院辦理提存。前開公告及通知如無法送達時，應依規定辦理公示送達；又土地改良物所有權人委託他人領取補償費者應備具委託書及印鑑證明。但違反平均地權條例第五十九條規定禁止或限制事項者，不予補償。
2. 標售盈餘款發放與運用
一般而言，土地重劃之標售盈餘款應發放給相關參與者，抵費地盈餘款不能發還土地所有權人，但仍將全數回饋重劃區之建設及繼續運用於都市發展開發，其運用方式如下：
(1)重劃區之抵費地售出後所得價款應優先抵付重劃總費用，如有盈餘，應以其半數撥充實施平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理、維護之費用；如有不足時，應由實施平均地權基金貼補之。
(2) 留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用，應指定行庫，按重劃區分別設立專戶儲存支用；其運用範圍為加強及改善道路、溝渠、橋樑、雨水、污水下水道及防洪設施、人行道、路樹、路燈、號誌、綠化等道路、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場、體育場、社區活動中心、圖書館、既成公有公共建築物及其附屬設備、社區環境保護工程、該重劃區直接受益之聯外道路與排水設施、其他公共建設工程、其他經地方政府認定必要之公共建設工程。
(3) 實施平均地權基金之資金運用範圍為照價收買土地，以及其改良物之補償價款、區段徵收土地及其改良物之補償價款、地上物拆遷及各項補助費用、公共設施費用、市地重劃之重劃費用、工程費用、未配及少配土地之現金補償、償還照價收買或區段徵收土地發行土地債券之本息、償還金融機構融資之本息及其他實施平均地權所必需之費用。
3.土地改良物及墳墓之拆遷
土地重劃若牽涉到建物的拆遷問題，必須慎重處理；一般而言，重劃區內應行拆遷之土地改良物及墳墓，主管機應予以公告及補償，其補償金額由主管機關查定之。但違反依平均地權條例第五十九條規定公告禁止或限制事項者，不予補償。並應通知土地改良物所有人或墓主，土地改良物限期三十日內，墳墓限期三個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者，依平均地權條例第六十二條之一規定，得代為拆除或遷葬，其費用在其應領補償金額內扣回。
4. 自行拆遷者獎勵
為避免土地重劃過程中所帶來的諸多問題，重劃區內若有應行拆遷之建築改良物，且能於限期內自行拆除者，發給合法建築物重建價格及違章建築處理費百分之六十之拆遷獎勵金，逾期自行拆除者減半發給，逾期未拆者，由政府代為拆除者不發給。另外，政府代為拆除時，有關建築材料及室內物品，所有人應自行搬離，如有毀損滅失，不另予賠償。
5. 共同負擔部分
一般而言，參加重劃土地所有權人享有權利，但亦須擔付義務；依規定，參與者應共同負擔之項目如下：
(1). 公共設施用地負擔
重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地後，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。
(2).費用負擔
工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。上述折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。
6. 抵費地分配
抵費地是指當實施「市地重劃」時，重劃區內土地所有權人，按其土地受益比例，以其未建築土地，折價抵付應行負擔之工程費用、重劃費用、貸款利息後之土地。亦即實施市地重劃時，地主應負擔之公設用地、工程、重劃費用與貸款利息，以重劃區內未建築土地折算抵付；而其領回之土地，乃提供抵費地後之剩餘，即領回抵費地。主管機關對於重劃區內之抵費地，於土地分配結果公告確定後，應即依平均地權條例施行細則第八十四條及市地重劃實施辦法第五十四條規定訂定底價辦理公開標售，或按底價讓售為國民住宅、公共事業或行政院專案核准所需用地。在實務上，抵費地常因參與者之認定不同而產生爭議。
7. 土地處分限制
土地重劃地區範圍確定後，依照平均地權條例第五十九條規定，得報經內政部核定，分別或同時公告禁止或限制該地區之土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。
七.結論與建議
經由前述的分析與說明，可列出本研究的結論與建議如下：
(一).結論
本研究的結論如下：
一.國內房市表現與國內外經濟息息相關，而在經濟成長率面臨「保三」，證所稅、奢侈稅、能源稅等稅賦處理不確定性，以及國內房價依然上揚，建地需求熱絡的情況下，不動產業者在市區建地不可得，且價格高居不下的情況下，有關利用土地重劃而獲得建地的模式，再度受到業者關注。
二.國內房市活絡，價量齊揚，上市建商購地增加，由於都會地區的建地有限，因而帶動土地價格揚升與房價上揚現象；唯中南部地區房價約僅有台北市房價五分之一，主要因房地產市場中的「區位」，是一項無可替代的因素，也是影響房價變動的最重要原因。
三.重劃區是縣市政府主動規劃，將原本無開發或雜亂無章之地重新丈量、重新做路、將道路加寬、格局變正；亦即土地重劃是一種為了達到土地使用之經濟、便利與合適，而將一特定地區內各宗土地之地界重新整理劃定，並改善有關之公共設施，再將土地重行分配予土地所有權人的過程，而這也是土地重劃地區逐漸受到重視的主要原因。
四.在公辦市地重劃中，有關公辦市地重劃之作業程序首須選定重劃區，即依平均地權條例規定，各級主管機關報經上級主管機關核准後辦理市地重劃；另外，作業程序還有重劃計畫書之擬定、核定及公告通知、研訂禁止土地移轉及禁建等事項；測量與調查及地價查估、計算負擔及分配設計、工程規劃設計及施工、分配結果公告及通知、地籍整理與交接及清償、抵費地處理及財務結算等十項。
五.由於市地重劃所需的經費成本甚高，因此，政府對於自行舉辦之市地重劃均給予獎勵，包括稅賦減免與政策優惠等；其中，稅賦獎勵內容包括行政規費減免與稅賦減免；而在政策優惠方面，主要項目有視各級政府實際經費狀況提供重劃所需費用低利貸款；協調有關機關優先編列預算配合仍未使用建地之施工；以及重劃區內之區域性道路、下水道等公共設施工程費之補助及配合施工等六項。
六.土地重劃是基於公平之原則，改善土地之利用狀況，因此，經重劃後土地價格較高。基本上，各都會地區的土地重劃內容與過程大致相同，但以大台北地區的土地重劃較受重視，主要因其為中央政府所在地，人口集中，房價高昂，而建地相對較少，需求亦相對熱絡；且重劃區的土地價格有愈來愈高的情形。其中，又以林口重劃區的土地價格漲幅為最大，其餘各重劃區的土地漲幅均在六成以上，故土地重劃與開發是影響房地產市場行情的重要因素。
七.對國家財富與都會地區發展而言，土地重劃十分重要，但因為利之所趨，因而衍生出許多相關問題，也是參與者所必須要瞭解的問題，包括拆遷補償費發放、標售盈餘款發放與運用、土地改良物及墳墓之拆遷、自行拆遷者獎勵 、 共同負擔部分、抵費地分配、土地處分限制等。
(二).建議
謝明瑞