謝明瑞
在國內房市交易中，潛在購屋人一般都存在著「門牌迷思」，導致都會地區的房市供不應求，如在房市不景氣中，台北市的房市交易大多採用低坪數、低單價、低總價的三低策略，主要因都會地區的門牌優勢是一種難以取代的選擇，門牌地點不同，其房價變動也不同，而所謂門牌優勢與差價包括城市的區位、明星學區，以及特殊的弄巷等，且凡是具有門牌迷思的地區，該地區的房價愈高。因此，門牌迷失的代價有時極大，如背負高房價壓力、付出較高的生活費用、降低居住的生活品質等，唯是否抛掉門牌迷思，見仁見智各有不同，只是在高不可攀的房價中，世界知名遊戯中的已忘了房地產的存在之做法，也是可以進一步考量的因素，因為在多元的經濟社會中，房市之門牌迷思雖然很難剔除，但宜以自已的社經條件為考量，若因為門牌迷思而讓自已的健康或家人的生活品質受到影響，則應非購屋的主要考量因素。
關鍵字 門牌迷思 門牌優勢 明星學區
一、前言
大體而言，在國內房市不景氣中，當前以台北市的房市較為活絡，除了因其過去的跌幅相對較大之外，主要也是因為首善地區的台北市具有其他城市所沒有的特性，且潛在購屋人一般都會有台北市的「門牌迷思」或「門牌迷失」，亦即普遍認為台北市的整體生活機能較佳，房屋的增值潛力較大，小孩子的受教權機會較多，福利也比其他縣市為好，購屋人為了自己的事業前途與下一代的美好未來，因而選擇在台北購屋進駐，但也因為首善地區的房價偏高，在所得有限與購屋總價預算下，只能先買台北市的「蛋白區」或「高齡屋」的個案，並以坪數較少的「小宅」為主要考量，因此，北市的房屋成交量大多以30-40 年的中古屋為主，約占總購屋數的三成，一年以下的新屋則不到一成，同時以較小的坪數與較低的總價為主要訴求。
另外，在台北市的精華地段中，不論是商業區或文教區，亦或是品質較高且具有地區特色的旅遊區，其區位均具有房價相對較高，或漲幅相對大的現象，觀其緣由，除了台北市的首都特質之外，國人普遍存有「門牌迷思」或「門牌迷失」的心態，導致房市的供不應求，而這也是都會地區房價難以下降的重要因素。
二.房市交易與門牌迷思
2018年11月，根據內政部的實價登錄統計，台北市的房市交易出現回暖跡象，成交區域以中山、內湖、文山為最熱門，而在人民所得有限的情況下，交易成功的案例大多採用低坪數、低單價、低總價的三低策略。一般購屋族所偏好的坪數為20-30坪，總價在1000-2000萬者為最多，且大部分的購屋族都存在著台北市門牌的迷思，導致房市的供不應求，且是一種經常存在的現象。
另外，門牌迷思大多出現在都會區，其中，又以首善地區的門牌迷思最為明顯，主要因台北市的門牌具有許多有形及無形的優勢，如整體的生活機能較好、房屋增值機率較高、就業機會多、幼兒福利較佳…等，因此，年青人大多以能在台北市成家立業為主要考量，不過也因為台北市的房價偏高，在相同的總價以及有限的預算下，「蛋黃區」的房價偏高，僅能以台北市的「蛋白區」、「高齡屋」、「小坪數」住宅為主要訴求，因此，在房市交易中，若以門牌迷思相對有名的台北市為例，應亦可說明台北市房價為何偏高的原因。
據內政部實價登錄的資料，2018年台北市住宅交易最多的三個地區分別為中山區、內湖區、文山區，其交易量占整個台北市交易總量的占比都在一成以上，分別為14.60%、11.80%，以及11.00%；而交易最少的三個地區分別為中正(5.90%)、南港區(5.0%)，以及大同區(3.8%)；其中，大同區位於臺北市西邊，是臺北市最早發展的區域，涵蓋大稻埕與大龍峒兩個區域，而臺北市孔廟、大龍峒保安宮等均位於此區位；光復初期，大稻埕曾繁華一時，有許多早期洋房林立，也是傳統食材、中藥、紡織品及工業用品的集散地，唯目前的發展若與信義、中山、中正等行政區比較，則生活機能相對落後，故房市交易相對較少。
若從房市交易的總價來觀察，則購屋者較多選擇的前三名分別為1000-2000萬、未滿1000萬，以及2000-3000萬，其占比分別為台北市房地產總價11個級別(第一個級別為一千萬元以下，第11個級別為一億元以上)中的39.8%、21.8%，以及18.7%；而較少選擇的前三名分別為7000-8000萬(0.6%)、8000-9000萬(0.4%)，以及9000-10000萬或1億(0.4%)。
再觀察購屋人對交易坪數多寡的選擇，在未滿10坪到100坪以上的12個級別中，消費者選擇較多的前三名分別為20-30坪(21.0%)、10-20坪(19.9%)、30-40坪(18.3%)；較少的三名分別為70-80坪(2.7%)、80-90坪(2.0%)，以及90-100坪(1.2%)。至於房市交易市場的屋齡部分，台北市房地產市場交易屋齡較高的前三名分別為30-40年(28.4%)、1-5年(14.4%)、20-30年(13.7%)；而交易屋齡較低的前三名分別為40年以上(12.1%)、5-10年(10.6%)，以及1年以下(7.3%)；而若從台北市房市交易的特性來觀察，亦可看出台北市的所得差距確實也比較高的事實。有關2018年台北市房市交易地區、總價、坪數、屋齡前後三名比較，可參閱表1的說明。
表1 2018年台北市房市交易地區、總價、坪數、屋齡前後三名比較表
| 行政區(%) | 總價(萬元)(%) | 坪數(坪)(%) | 屋齡(年)(%) | 備註 |
| 最高前三名 | ||||
| 中山區(14.6) | 1000-2000(39.8) | 20-30(21.0) | 30-40(28.4) | 總價以2千萬元以下為主 |
| 內湖區(11.8) | 1000以下(21.8) | 10-20(19.9) | 1-5(14.4) | 坪數以20-30坪最多 |
| 文山區(11.0) | 2000-3000(18.7) | 30-40(18.3) | 20-30(13.7) | 屋齡以30-40年最多 |
| 最低前三名 | ||||
| 中正區(5.9) | 7000-8000(0.6) | 70-80(2.7) | 40年以上(12.1) | 總價以1億元以下為最少 |
| 南港區(5.0) | 8000-9000(0.4) | 80-90(2.0) | 5-10年(10.6) | 坪數以90100坪最少 |
| 大同區(3.8) | 9000-1億(0.4) | 90-100(1.2) | 1年以下(7.3) | 屋齡以1年以下最少 |
三、所得與門牌迷思
一般而言，國人在都會地區購屋除了可以享有生活的便利性之外，還有其他有形或無形的誘發因素，而會讓一般消費者購屋時，便會不自覺地陷入「門牌迷思」或「門牌迷失」的思考邏輯，唯所得與門牌迷思雖為正相關，但並非是最重大的影響因素，茲舉其較重要者說明如下述。
1.購屋與售屋的考量
在一般人的購屋規劃中，大多數的消費者會以購買台北市或其他都會區的房地產為主要前提，因為在房地產的外溢價值中，捷運雖具有房價的加分作用，但並不是必需條件，特別是二千年以後，基本上雙北市的交通都很便利，但購屋以後不論是短暫停留或長久居住，隨著時間的過往，老化是必然現象，總有一天，屋主會離開，房子會出售，而都市區位是保證房價得以留在高檔的主要因素，因此，「門牌號碼」不僅影響購屋前的貸款，也影響出售房屋時的價位。
2.所得不是最重要的考慮因素
一般而言，消費者購屋初期，其選擇購屋地點主要會以上班或上課地點為主要考量，待下一代出現以後，則會以孩子的未來為依歸，而隨著職場改變與所得的增加，以及孩子的未來相對重要等因素的考量下，都會地區的房地產逐漸變成許多人的重要選擇，唯都會區房價偏高，在平均薪資無法有效提高的前提下，個人所得確實會影響購屋意願，唯一般薪資狀況是否適合買房，仍應視消費者本身的意志力而定，而意志力所呈現的事實包括自己當前的工作地點、薪資發展潛力、孩子未來的教育前景，以及家人的生活機能…等，亦即若國人有足夠的意志力購屋，則不會僅是望屋價而興嘆，也不會因為房價太高便裹足不前，而是會進一步評估個人資金與理財狀況，瞭解所能負擔的能力與房價之間的差距，再進一步分析區位與市場行情，並克服相關問題，再為一家人的購屋與幸福而努力。
根據聯徵中心的統計資料，2017年，在貸款購屋者的不同族群中，以年收入未滿60萬元近四成(占38%)為最多，亦是購屋比例最高的族群，次為年收入60萬以上但不及100萬的族群，其占比為30%，亦即收入在百萬元以內者為購屋最高的族群，有將近七成的購屋者都是屬於年收入較低的族群；換言之，在國內當前的房地產市場中，貸款買房最高的族群為相對低所得的族群，說明個人雖少，並不等於買不起房地產，而是個人有多大的購屋慾望和實際行動，這種堅強慾望所形成的意志力之展現，才是影響購屋的主要因素。
四、門牌優勢與差價
大體而言，影響房價變動的因素很多，其中，都會地區的門牌優勢是一種難以取代的選擇，門牌地點不同，其房價變動也不同，而所謂門牌優勢與差價可分為下列幾個部分來加以說明。
(一).區位與門牌迷思
有關區位與門牌迷思可分為下列二個部分來說明。
1.區域屬性不同
區位是影響房價的重要因素，不同地區固然有不同的房地產需求，也有不同的價位，而且即使是在相同的區位，其房價亦可能不一樣，主要因區域的屬性不同，其房屋價值也會有所差異，如早期台北市的中華路一段的兩邊，新成屋的房價就曾經有街道兩邊房價差距高達四成的落差，因為中華路兩邊是不同的區域特性，一邊是文教集中的中正區，一邊是商業活動仍有待改善的萬華區，造成中正區的門牌需求相對活絡，也造成兩邊的房價差距甚大，因為在中正區與萬華區出生的孩子可能就享有不同的待遇，前者是含著金湯匙而享有較佳的生活環境，後者則是含著僅能享有一般生活模式的鐵湯匙，二者相較，高低立判，雖然這樣的觀念與高房價的差價已經過去，但因街道屬性不同所產生的差價依然存在，而這也是門牌迷思難以改變的原因。
2.路的名稱不同
在房市交易中，人民相信區位，迷信門牌，因為門牌迷思很難打破，因此，即使同一區位的路名不同，其價位亦異；以台北市信義區松仁路底的吳興街583巷為例，該路在2016年4月改成松仁路308巷，此一巷子的新建案之原本總價988萬，但在改為松仁的新路名後，房價即調高為1198萬，漲幅達二成以上(21.26%)；就房市而言，一條路換個名字與不同的門牌，房屋本身的建材及格局均未改變，但房價卻應聲而漲，一如門牌從鐵牌變金牌，說明了門牌迷思確實存在的事實。
(二).明星學區與門牌迷思
在華人的社會中，父母親常有不要讓孩子輸在起跑線的思考邏輯，教育為百年大計，亦為父母所重視，在家長熱衷把子女送進明星學校的情況下，明星學區和周邊房價有明顯落差，有時在同一條街，但僅一號之隔，其每坪差價可能就達數萬或數拾萬元以上。如台北市的中正區、松山區、大安區就出現這種「門牌差1號，1坪貴20萬」的奇特現象；在同一行政區、同樣的生活圈、同樣的一條街、同樣的生活品質，但因學區不同，房價即有極大差別。再以台北市寧波東街為例，這條街屬中正區，但由於單號門牌可就讀台北市立大學(市教大)附小，雙號則被劃為東門國小學區，而一般認為市教大附小學區相對較佳，因此，寧波東街的單號與雙號門牌住宅，其每坪房價差距可能達數拾萬元左右。
同樣的情況也發生在中正區的三元街，當地單號門牌可就讀國語實小，而雙號則被劃為螢橋、忠義國小的學區，由於國語實小被視為是明星學校，結果單號與雙號住宅每坪約有拾萬元以上的價差。另外，台北市有這種因學區不同而房價亦不同的街道，包括中正區寧波東街、三元街、松山區新東街、光復北路及大安區永康街等。其中，以寧波東街學區效應最大，房價落差也最高，至於房價變化，一般是以大安區的新生國小的房價為最高。
另外，松山區的新東街分屬健康國小(單號)和民權國小(雙號)兩個國小學區，其中，健康國小被家長視為明星小學，因此，單號住宅的房價就比雙號為高。又如光復北路兩側是屬不同的學區，包含敦化國小和西松國小二所小學，而敦化國小的評價比西松國小為佳，因而出現了同一條路的兩側有不同房價的現象，亦即屬於敦化國小學區的光復北路雙號門牌，其房價要比單號門牌為高。此外，大安區永康街的房價也有類似的情形，主要因永康街兩側雖然分屬金華國小和新生國小兩個學區，但這兩個學校都是家長認定的明星小學，只是新生國小更受家長們的青賴，故屬於新生國小學區的房價也比金華國小學區的住宅為高。
大體而言，明星學區房價偏高，主要是現行國中小入學方式是以取得不動產，並以在當地設籍為優先考量，雖然目前高中升學方式已開始改變，未來更將全面採取免試入學，不過由於明星國中依舊在免試入學中占有優勢，亦即新的教育制度並不會改變目前國中小明星學區的門牌優勢，甚至會持續擴大和周邊房價的落差，而家長為了讓小孩有更好的受教權，不讓小孩輸在起跑點上，除了遷移戶口或以寄居為考量之外，僅能在明星學校的學區購屋，而這也是明星學校學區內的房價一路上漲的原因。
(三).弄巷房價與門牌迷思
一般而言，基於生活機能的方便性，面臨大馬路的房價會比弄巷的房價高，唯亦有例外的情形，有關弄房價高於臨路房價的情形，可分為下列幾個部分來說明。
1.弄巷房價增幅較高
一般而言，都會區臨馬路的住宅，由於其出入方便，交通便捷，生活機能佳，故房價相對偏高，唯若不具備商業功能，則同區位但鬧中取靜的弄巷房地產，其價位可能比面臨大馬路的房價還要高。根據2014年與2015年實價登錄資料，北市臨大馬路住家行情平均比巷弄貴5.5萬元，其中，又以信義區大馬路的房價貴最多，每坪差距約18.2萬元；但若以增幅來做考量，則巷弄住家的年增幅可能較高，如萬華區巷弄房價高於大路房價的增漲，其年增幅達16.32%為最大。
2.大直地區的弄巷房價
若以台北市樂群二路的弄巷房地產為例，根據實價統計資料，三年前(2015)，樂群二路面臨馬路的房地產均價每坪82.5萬，但巷弄內的均價則為130萬，巷弄房價比面臨馬路的房價每坪貴20萬元以上(21.7萬)，亦即巷弄房價高於馬路房價將近六成(57.58%)。另外，由於大直重劃區面臨馬路發展得早，在無開發空間的情況下，業者逐漸轉入巷弄推案，以知名建商加上水岸美景，輔以環境清幽取勝，再加上周邊建案互相拉抬，終造就巷弄豪宅的特殊現象，如大直重劃區樂群二路30巷的「月河」、116巷的「明水澤」，以及266巷的「帝景水花園三期」等豪宅，都是巷弄房價高於面臨大路房價的例證。
3.信義計劃區的巷弄房價
再以信義區光復南路的不動產交易情形來說明，其面臨大馬路和巷弄房價差距最大亦超過20萬元，另外，信義區涵蓋高價重劃區和價格相對較低價的舊商圈，若購屋人選擇的是屬於正「忠孝東路」、或正「松」字路段等知名門牌，都是屬於蛋黃區中的高價宅；反觀與吳興商圈(指台北醫學院前面以吳興街為主的商圈)，以及後山埤商圈(位於臺北市南港區、信義區交界處，是台北捷運板南線的捷運車站，鄰近五分埔商圈)雖屬巷弄房地產，但因其同時可以享有蛋黃區便利性，且巷弄房地產較具環境清幽寧靜，其性價比或CP值(price-performance ratio)更高，因此，巷弄房地產的漲幅比面臨大馬路房地產的漲幅還要大。
(四).門牌迷思的代價
一般而言，門牌迷失的代價極大，一則需要背負高房價壓力，二則需要付出較高的生活費用，三則降低居住的生活品質；其中，又以所得偏低而負擔高房價的壓力最無法讓人承擔，而這也是大富翁遊戲中，為何要特別提醒「忘了房地產吧，反正你也買不起」的原因。若所得不高，又是三代同堂，居家不易，若只是為了台北市門牌而降低生活品質，是否具必要性可能必須重新考量，如有些人寧可一家五口窩在老舊且不到20坪的小房子，只因為門牌是台北市或其他都會區，而未考量家的空間已經不符合一家人使用；另外，若是住家管線老舊，且空間動線、水質、浴廁設備不佳，或是社區缺乏管理等，則是否仍抛掉門牌迷失，在當前的經濟圈已經擴大的情況下，其實是可以考量的。
(五).遊戯忘了房地產
在遊戲市場中，模擬遊戲常與現實相互配合，如早期的「大富翁」是一款以買賣房子及賺取租金為主的經典房地產遊戲，但隨著房地產的變化，也為了配合時勢改變，如最近美國遊戲公司孩之寶(Hasbro)所推出的「千禧世代大富翁」(Monopoly for Millennials)玩法已經改變，新版遊戲不僅直接取消買地產賺錢的遊戲規則，而且在外盒上還直接寫著 「忘了房地產，反正你又買不起」的口號，其目的是希望年青人要好好體驗金錢買不到的美好時光，不要盲從購屋。
此種捨棄投資房地產投資致富的模式，肇因於全球房地產狂漲，年輕人根本買不起房子，而且還要支付生活費及學貸，若無家庭資助，年青人生活已是捉襟見肘，更遑論如何利用房地產賺錢致富了。此種轉變與台灣目前房價居高不下的情境相彷彿，蓋因在台北地區購屋時，必須花大約15年的薪水所得才負擔得起，購屋不易，而類似大富翁遊戲主軸是要讓年青人先忘了買房這件事，但要增加生活情趣，同時提高生活的品質；只是在國人有土斯有財的觀念，以及不動產是景氣火車頭的前提下，台灣的房地產市場應是不太可能讓人「先忘了買房這件事」的。
五、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下。
1. 在國內房市不景氣中，潛在購屋人一般都會有都會地區市的「門牌迷思」，導致房市供不應求，而這也是都會地區房價難以下降的重要因素。
2.2018年，台北市的房市交易大多採用低坪數、低單價、低總價的三低策略，其中，交易地點以中山區，總價以二千萬元以下，坪數以20-30坪，以及屋齡以30-40年為最多，也可據以推論出台北市的所得差距確實也比較高的事實。
3.都會地區的門牌優勢是一種難以取代的選擇，門牌地點不同，其房價變動也不同，而所謂門牌優勢與差價包括區位(區域屬性不同、路的名稱不同等)、明星學區，以及弄巷房地產的增幅較高等。
4.門牌迷失的代價大，如背負高房價壓力、付出較高的生活費用、降低居住的生活品質等，是否仍抛掉門牌迷失是可以考量的，正如遊戯中已忘了房地產的存在。
5.在多元的經濟社會中，房市之門牌迷思很難剔除，建議購屋人宜以自已的社經條件為考量，不要因為門牌迷思而讓自已的健康或家人的生活品質受到影響，量力購屋的意志力展現才是主要的考量。
參考文獻
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楊朝祥
王順民
劉新圓
