謝明瑞
2020年上半年，COVID-19疫情大幅擴散，死亡人數爆增，疫情波及世界各國，不僅國際經濟受到嚴重衝擊，同時影響國內房地產去化與房價變動。2020年元月21日，臺灣發現首起新型冠狀病毒確診病例，1月28日，再出現本土第一例境內傳染個案，引發國人恐慌與憂慮，當月的房地成交移轉棟數不增反跌，月及年減率分別下降三成及二成以上，顯見疫情發生後的一個月內，便已對國內的房市產生重大衝擊。臺灣疫情波及主要是以境外移入約八成為主，境內感染的相對較少，其對疫情控制可視為各國防疫的典範，唯其同時也付出犠牲人民自由與經濟成長的代價；另外，新冠肺炎疫情蔓延全球，國際間對疫情的防治由全面圍堵轉向重點減害，各國邊境嚴陣以待，歐盟首次對外大規模實施關閉外部邊境，對球經濟的發展影響至深且巨，且確診、死亡、痊癒人數與時變動，而台灣的防治成效可視為是國際間最為安全的國家之一。另外，由於當前國內房市並無供不應求的情形，如何增加房市的剛性需求才是促進房市去化的核心；國內潛在購屋人的平均貸款年齡集中於30-45歲的青壯派，而單身購屋在都會區中是一種趨勢，且偏向通勤方便及居住相對安全的地段，業者的推案或銷售策略，宜以剛性者的需求為主要考量。
一.前言
一般而言，新型冠狀病毒「COVID-19」或中國武漢肺炎病毒感染事件，對國際經濟造成重大衝擊，同時也影響國內正值好轉的房地產市場，亦為國內房市由盛而衰的轉折關鍵因素。
2020年5月，國內肺炎疫情稍緩，但一則全球疫情依然嚴似峻，且國內的防疫措施亦未完全鬆懈，加上台灣海島型經濟等特性，國內經濟發展有賴於國際貿易的擴張，而疫情衝擊世界各國，鎖國政策依然存在，對臺灣的國際貿易發展相對不利，亦即疫情阻礙了國內的經濟發展，同時也影響了房市的去化。
根據Johns Hopkins CSSE、疾管署所提供的資料，截至2020年5月5日上午8點32分，全球確診人數已超過三百五十萬人(3580247)，死亡人數超過二十五萬人(251365)，臺灣的確診及死亡人數則分別為438人與6人，其嚴重情形比SARS、伊波拉病毒(Ebolavirus)、911的損害有過之而無不及；而當全球經濟因疫情漫延而不利於國際貿易發展之際，國內的經濟成長必然受到影響，並連帶使國內房市受到不利衝擊，當此之際，房地產業者若要促進市場活絡，並追求最大利潤，則必須進一步瞭解在不甚景氣的房市中，其真正的市場需求者為何，以及分析潛在的真正客戶之特性，並研擬一套適合房市剛性需求者的策略，對國內房市的振興起疲才有較大的助益。
二.疫情影響國內房市變動
在國內房市需求市場中，2019年下半年呈現交易活絡情形，不動產業者普遍看好2020年的國內房市走勢，消費者亦存有國內房市即將走榮的認知，然而，從2019年年底發生第一例武漢肺炎病例，以及台灣於2020年1月21日發現首起新型冠狀病毒確診病例，以及一個星期後，也就是1月28日，臺灣出現本土第一例境內傳染個案，因而引發國人的恐慌與憂慮，2020年當月的房地成交移轉棟數不增反跌，月及年減率分別下降三成(-30.5%)及二成(-21.6%)以上，前者以台中市(-36.2%)及桃園市(--33.5%)的下降率為最大；後者以高市(-35.0%)及台南市(-27.7%)的跌幅為最多，顯見COVID-19疫情發生後的一個月內，便已對國內的房市產生重大衝擊，有關疫情發生一個月之後，臺灣六都房屋買賣移轉棟數變動的比較，可參閱表1的說明。
表1 疫情發生一個月後臺灣六都房屋買賣移轉棟數變動比較表 單位：%
|
六都/ 日期 |
2020年1月 | 2019年12月 | 2019年1月 | 月增減率(%) | 年增減率(%) | 占比(排名) | |
| 台北市 | 1915 | 2530 | 2293 | -24.3 | -16.5 | 12.35 | (5) |
| 新北市 | 3952 | 5754 | 4872 | -31.3 | -18.9 | 25.50 | (1) |
| 桃園市 | 2970 | 4466 | 3092 | -33.5 | -3.9 | 19.16 | (2) |
| 台中市 | 2821 | 4425 | 3839 | -36.2 | -26.5 | 18.20 | (3) |
| 台南市 | 1554 | 2087 | 2149 | -25.5 | -27.7 | 10.03 | (6) |
| 高雄市 | 2288 | 3054 | 3519 | -25.1 | -35.0 | 14.76 | (4) |
| 合計 | 15500 | 22316 | 19764 | -30.5 | -21.6 | 100.00 | |
事實上，國內房市經過近半年的疫情調降之後，當可發現2020年上半年的房市走勢目前仍無回轉情形，主要因消費者對於房價漲跌的看法亦轉趨負面走向，國人認為房價會下跌的比例創下2018年以來的新高，若與美中貿易戰相比，當可發現新冠肺炎對房市的影響更甚於貿易戰。
三.臺灣與國際疫情變動比較
2020年上半年，COVID19疫情蔓延全球，且至今並無明顯歇止跡象，不僅影響國內外的經濟發展，同時影響房地產的去化；有關臺灣及國際疫情的漫延與防制比較，可分為下列幾個部分來說明。(分析資料以2020年4月27日統計為主)
(一).台灣疫情散佈
2019年12月，中國武漢首先發現COVID-19案例，爾後迅速擴散傳染至全球，臺灣亦受波及；2020年1月21日，台灣出現第一起COVID-19確診個案(是一位來自武漢返台的55歲台商)，病毒疫情在台漫延約百日後，截至4月27日14時為止，全台確診案例達429例，其中，境外移入343例(79.95%)、本土感染55例(12.82%)、敦睦艦隊31例(7.22%)，死亡則有6例，解除隔離290例。亦即台灣受到COVID-19疫情的波及主要是以境外移入約八成為主，境內感染的相對較少。
另外，在境外移入的案例中，以具有美國、歐洲旅遊史的人數超過一半為最多；爾後，台灣確診案例中，最多境外移入的國家依序為美國、英國、法國、土耳其、西班牙等；而在境外移入的343例中，有11例有武漢旅遊史，大多為疫情爆發初期確診；而在本土感染的55例中，有10例感染源不明，另外，有45例已知感染源的個案最多為家人及同住者，國內也發生1起院內感染，以及在學校、機構內的群聚感染事件。
(二).台灣疫情防治
整體而言，台灣的疫情控制可視為各國防疫的典範，唯其同時也須付出犠牲人民自由與經濟成長的代價；前者是指為了防止疫情出現破口，政府宣布若有國外旅遊史，出現發燒、呼吸道症狀者，都要進行採檢，而無症狀者一律自我隔離14天，且自4月4日開始，所有入境台灣者都要實施居家檢疫，居家檢疫結束後，還需再自主健康管理7天，並明訂室內與室外的交流距離。除了符合條件的旅客可以入境外，所有外籍人士全面暫緩入境，用以因應全球疫情升溫之走勢。另外，疾管署對於感染風險人員實施嚴格的追蹤機制，亦即「居家隔離」和「居家檢疫」，實施期間必須留在家中或指定地點，且不允許外出、出國、搭乘大眾交通工具，並透過手機實施電子監控，一旦違反相關規定，可依《傳染病防治法》實施處罰。
後者是指限制國際間的接觸與經貿來往，如衛生福利部疾病管制署(疾管署)(Centers for Disease Control and Prevention, CDC)宣布3月24日起，全面禁止旅客登機來台轉機，但由於疫情持續嚴峻，4月23日，再宣布原訂於4月30日解禁的日期再延長實施，且解禁時間未確定。另外，3月21日，疾管署針對COVID-19疫情，全球皆為第3級(警告)地區，並建議民眾避免所有非必要旅遊，而限制人民國內與國外的移動，也同時限制了國際間的經濟活動，包括各級產業的生產活動，以及與旅遊有關的交通、運輸、服務等各級產業的發展，所有產業幾乎都受到相對不利影響，同時也限制了經濟發展的走向。
(三).國際疫情防治
新冠肺炎疫情蔓延全球，2020年3月逐漸進入大爆發期，各國政府採取強硬的應對方式防堵病毒散布，全球疫情快速蔓延，國際間由全面圍堵轉向重點減害；綜合國際研究顯示，COVID-19在武漢的死亡率約為2%到4%之間，武漢以外地區的死亡率為0.7%。全球各地為防止疫情漫延，各國邊境嚴陣以待，3月13日，WHO認為歐洲是繼中國之後疫情的「震央」，5日後，歐盟正式通過封關30日，再延長封關至5月15日的決議；歐洲26個簽署申根公約的國家陸續實行，其中，22國是歐盟會員是COVID-19疫情爆發後範圍最大，也是國家最多的入境限制令，同時也是歐盟首次對外大規模實施關閉外部邊境，對全球經濟的發展影響至深且巨。
(四).國際疫情比較
2019年11月，中國武漢爆出全新冠狀病毒案例，短短2個多月，造成全球「COVID-19」確診病例破萬，是21世紀前所未見的疾速傳播，疫情散發從中心點的中國「鎖國防疫」開始，演變成近代規模最大的一場全球隔離行動。每一個國家的防堵政策，或每一個國際組織的決策關卡，都影響群體生命的安全，以及各國政經發展，更可能牽動全球局勢演變。有關全球COVID-19疫情的比較，可分為下列幾個部分來說明。
1.國際疫情比較
根據The Reporter的從武漢到世界-COVID-19（武漢肺炎）疫情即時脈動統計，截住2020年4月27日17時，全球確診數2,981,592人，死亡數 206,803人，痊癒數 869,935人，而台灣確診數 429人，死亡人數6人，顯示台灣的防治率相對成功。若進一步對世界各國疫情變化來加以比較，並以確診人數的多寡做為比較依據，則在確診人數的10個國家中，其排名分別是美國、西班牙、義大利、法國、德國、英國、土耳其、伊朗、俄國，以及中國等；其中，死亡人數最多的三個國家分別為美國、義大利、西班牙；而痊癒中最多的三個國家分別為西班牙、德國、美國等。
又上述說明是以確診人數排名為比較標準，唯若從各國死亡人數多寡比較，則各國疫情的嚴重性各有不同，如死亡人數最多的前三個國家分別為比利時(7207人)、荷蘭(4491人)、巴西(4286人)等，其人數均比德國為高；若從各國痊癒人數多寡比較，則巴西(30152人)、瑞士(21800人)、加拿大(16883人)等均比土取耳其的痊癒人數為高，亦即比較標準不同，各國排序亦異。
進一步若從台灣與世界各國疫情變化來做比較，便可發現台灣的疫情控制得相對較佳；以美國的確診人數變動為例，其占全球確診人數的三成以上(32.40%)、死亡占比亦接近三成(26.54%)、痊癒人數占比則超過一成(12.30%)，其若與台灣的占全球確診人數的比例不及百分之一(0.014%)、死亡占比接近於零(0.003%)來做比較，便可發現在疫情漫佈全球之際，台灣的防治成效可視為是國際間最為安全的國家之一，有關世界各國COVID-19疫情變化比較，可參閱表2的說明。
表2世界各國COVID19疫情變化比較表 單位：人；％
| 國名(前十名) | 確診 | 比例 | 排名 | 死亡 | 比例 | 排名 | 痊癒 | 比例 | 排名 |
| 01美國 | 965933 | 32.4 | 1 | 54877 | 26.54 | 1 | 107045 | 12.30 | 3 |
| 02西班牙 | 226629 | 7.60 | 2 | 23190 | 11.21 | 3 | 117727 | 13.53 | 1 |
| 03義大利 | 197675 | 6.63 | 3 | 26644 | 12.88 | 2 | 64928 | 7.46 | 6 |
| 04法國 | 162220 | 5.44 | 4 | 22890 | 11.07 | 4 | 45683 | 5.25 | 7 |
| 05德國 | 157770 | 5.29 | 5 | 5976 | 2.89 | 6 | 114500 | 13.16 | 2 |
| 06英國 | 154037 | 5.17 | 6 | 20795 | 10.06 | 5 | 780 | 0.090 | 10 |
| 07土耳其 | 110130 | 3.69 | 7 | 2805 | 1.36 | 9 | 29140 | 3.35 | 8 |
| 08伊朗 | 90481 | 3.03 | 8 | 5710 | 2.76 | 7 | 69657 | 8.01 | 5 |
| 09俄國 | 87147 | 2.92 | 9 | 794 | 0.38 | 10 | 7346 | 0.84 | 9 |
| 10中國 | 82830 | 2.78 | 10 | 4633 | 2.24 | 8 | 77486 | 8.91 | 4 |
| 台灣 | 429 | 0.014 | 6 | 0.003 | 290 | 0.033 | |||
| 全球 | 2,981,592 | 100.0 | 206,803 | 100.0 | 869935 | 100.0 |
The Reporter(2020)：從武漢到世界-COVID-19（武漢肺炎）疫情即時脈動。
說明：1.若以確診、死亡、痊癒人數排名，則各國順序不同。
2.本表人數與時變動，每天各有不同，
3.本表之最後更新時間：2020.4.27 17:30
2.國際全五名疫情比較
2019年12月，新冠狀病毒在中國武漢發生以後，迅速漫延世界各國，唯因各國的防治方式各有不同，其確診、死亡、痊癒者的人數亦異，且與時變動，唯若依世界各國COVID-19確診、死亡、痊癒前五名來做比較，則確診及死亡人數均以美國為最多，確診人數占第二及第三的分別為西班牙與美義大利，死亡人數則是義大利與西班牙，痊癒者則以德國為最多，有關世界各國COVID-19確診死亡痊癒前五名比較，可參閱表3的說明。
表3世界各國COVID-19確診死亡痊癒前五名比較表 單位：人；%
| 國家 | 確診 | 死亡 | 痊癒 | 備註 | 確診率 | 死亡率 | 痊癒率 |
| 美國 | 639628 | 30980 | 52699 | 死亡第1 | 30.98 | 22.60 | 10.29 |
| 西班牙 | 180659 | 18812 | 70853 | 8.75 | 13.72 | 13.83 | |
| 義大利 | 165155 | 21645 | 38092 | 8.00 | 15.79 | 7.44 | |
| 德國 | 134753 | 3804 | 72600 | 痊癒第1 | 6.53 | 2.78 | 14.17 |
| 法國 | 134582 | 17188 | 31470 | 6.52 | 12.54 | 6.14 | |
| 全球 | 2064815 | 137078 | 512272 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
統計時間：2020年4月16日
3.台灣各縣市疫情比較
若與全球各國相比較，台灣是全球防制COVID-19疫情最成功的國家之一，若以2020年4月16日為基準，並進一步對各縣市的防疫情形來做比較，便可發現確診人數與首善地區的台北市為最多(113人)，新北市次之(89人)，亦即雙北市的確診人數約占全台灣的一半以上(51.14%)，而花蓮、台東、澎湖則尚未受到疫情的波及，有關台灣各縣市COVIID-19確診人數比較，可參閱表4的說明。
表4台灣各縣市COVIID-19確診人數比較表 單位：人；%
| 縣市別 | 確診 | 縣市別 | 確診 | 縣市別 | 確診 | 縣市別 | 確診 |
| 台北市 | 113 | 彰化縣 | 18 | 新竹縣 | 6 | 南投縣 | 2 |
| 新北市 | 89 | 台南市 | 14 | 雲林縣 | 4 | 嘉義縣 | 2 |
| 桃園市 | 48 | 新竹市 | 11 | 苗粟縣 | 3 | 花蓮 | 0 |
| 台中市 | 37 | 屏東縣 | 7 | 嘉義市 | 3 | 台東 | 0 |
| 高雄市 | 30 | 基隆市 | 6 | 宜蘭縣 | 2 | 澎湖 | 0 |
| 全球 | 2064815 | 100.00 | 台灣 | 395 | 0.019 |
統計時間：2020年4月16日
由於COVID-19疫情的傳染性極大，漫延的速度極為快速，各國確診及死亡人數與時俱變，若以國際間防制疫情最佳之一的台灣為例，在疫情漫延10天後，台灣的疫情是否有重大改變？則以2020年4月27日為基準，並對各縣市的防疫情形來做比較，便可發現確診人數仍以台北市為最多(116人)，新北市次之(90人)，二者僅分別增加3人與1人，唯雙北市的確診人數占全台灣的比例由高於一半(51.14%)降為不到一半(48.02%)，主要因在同段期間內，高雄確診人數由30人加為44人，增加幅度達46.67%，是雙北市占比下降的主要原因，而花蓮、台東、澎湖則仍保持未受到疫情波及的紀錄，有關台灣各縣市COVIID-19確診人數比較，可參閱表5的說明。
表5台灣各縣市COVIID-19確診人數比較表 單位：人；%
| 縣市別 | 確診 | 縣市別 | 確診 | 縣市別 | 確診 | 縣市別 | 確診 |
| 台北市 | 116 | 彰化縣 | 18 | 新竹縣 | 6 | 南投縣 | 2 |
| 新北市 | 90 | 台南市 | 16 | 雲林縣 | 5 | 嘉義縣 | 2 |
| 桃園市 | 51 | 新竹市 | 11 | 苗粟縣 | 3 | 花蓮 | 0 |
| 台中市 | 40 | 屏東縣 | 12 | 嘉義市 | 4 | 台東 | 0 |
| 高雄市 | 44 | 基隆市 | 7 | 宜蘭縣 | 2 | 澎湖 | 0 |
| 全球 | 2,981,592 | 100.00 | 台灣 | 429 | 0.014 |
統計時間：2020年4月27日
四.疫情下的房市需求
2020年上半年，COVID-19疫情漫延影響股市變動與房市需求，有關台灣疫情下的房市需求可分為下列幾個部分來說明。
(一).房市的剛性需求
在當前的房地產市場中，國內房市並無供不應求的情形，亦即房市供給為持續大於需求的市況，因此，如何增加房市需求才是促進房市去化的核心；需求有彈性需求與剛性需求之分，前者是指消費者在一定價格條件下對商品的需要量，而後者的剛性需求(Rigid Demand / Inelastic demand)則是相對於彈性需求而言，是指商品供求關係中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，一般是指對「必須品」的需求。
(二).依年齡分類
一般而言，房市的剛性需求與消費者的行為有關，蓋因購屋人購屋所須考量的因素很多，除了平均所得之外，房價高低、貸款額度多寡、利率漲跌…等，均會影響消費者的購屋意願，同時也影響業者的利潤，因此，相關業者必須瞭解真正的剛性需求者之特性，而這也是房地產業者或是金融業者所必須瞭解並加以因應及考量的問題。
所得與年齡是影響購屋人的重要因素，也是剛性需求者的重要族群，前者影響購屋意願，後者影響購屋決策，而若依國人購屋的所得與年齡來觀察，則有正當職業且家庭年收入在百萬元左右者，以及年齡屬青壯者，其購屋的機率相對較高，一般是以35歲視為是購屋的分水嶺，且金融業者對於55歲以內的青壯購屋人之核貸成數大抵都己超過七成，亦為影響有固定職業的青壯派投入購屋行列的重要因素。
2020年3月，根據聯徵中心所發布的統計資料顯示，在2019年第4季的房貸需求者中，若以其平均年齡及購屋金額來觀察，則購屋人的年齡以35~40歲的族群為最多，其所選擇的房屋之平均購入總價約1017萬元，而所得多寡與年齡高低影響購屋類型；一般而言，35歲以上的購屋人平均購買總價超過千萬元，45歲以上則是貸款金額超過800萬元，至於貸款成數部分，55歲以下的購屋人平均核貸成數都超過七成。
若以抽樣的樣本數做為推論母體的依據，亦即以樣本數的多寡做為母體數的推估數，則購屋人以35-40歲的青壯族群為最多，若以平均值來觀察，則其選擇的房屋總價超過千萬元(1017萬)，授信額度超過七百萬元(733萬)，建物面積為44.2坪，貸款利率為1.70%，核貸成數超過七成(73.81%)。另外，若以樣本數超過五千人為重要的購屋之剛性需求者代表，則其購屋年齡介於30-50歲之間，且在這階段的購屋者中，年齡愈高，授信額度愈大，房屋的鑑估價格也愈高，唯核貸成數則反是，即年齡愈低，核貸成數愈高，如購屋人為45-50歲的族群，則其選擇的房屋總價超過千萬元(1204萬)，授信額度超過八百萬元(829萬)，建物面積為47.5坪，貸款利率為1.75%，核貸成數超過七成(70.84%)。
整體而言，國人35歲以上購屋總價千萬元，且銀行貸款成數平均超過七成是當前房市的普遍現象；另外，若從購屋人的年齡分布來看，在2010年當時房價水準較低時，平均貸款年齡最多的是30~35歲，其次35~40歲，第三則是40~45歲；十年後，也就是2020年，平均貸款年齡最多的是35-40歲，其次40~45歲，第三則是30~35歲，亦即年齡層雖稍有不同，唯其集中於30-45歲的青壯派為主要購屋族群並未改變，有關台灣各年齡層購屋貸款統計比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣各年齡層購屋貸款統計比較表 單位：人；萬元；％；坪
| 購屋年齡 | 樣本數 | 授信額度 | 鑑估價格 | 核貸成數 | 貸款利率 | 建物面積 |
| 1.20-25 | 1896 | 598.1 | 831.5 | 73.46 | 1.71 | 40.5 |
| 2.25-30 | 4588 | 662.0 | 909.7 | 74.43 | 1.68 | 42.0 |
| 3.30-35 | 6875 | 715.4 | 985.7 | 74.23 | 1.68 | 43.3 |
| 4.35-40 | 8483 | 733.4 | 1017.2 | 73.81 | 1.70 | 44.2 |
| 5.40-45 | 7388 | 793.3 | 1111.8 | 73.61 | 1.73 | 45.7 |
| 6.45-50 | 5675 | 828.6 | 1204.5 | 70.84 | 1.75 | 47.5 |
| 7.50-55 | 4243 | 885.2 | 1321.5 | 70.84 | 1.78 | 48.7 |
| 8.55-60 | 2739 | 951.3 | 1463.0 | 68.78 | 1.79 | 49.6 |
| 9.60-65 | 1335 | 960.2 | 1552.2 | 64.75 | 1.80 | 52.0 |
| 10.65-70 | 537 | 1484.2 | 2096.0 | 65.65 | 1.88 | 59.0 |
| 11.70-75 | 114 | 879.2 | 1625.3 | 56.56 | 1.90 | 48.4 |
| 12.75-80 | 32 | 1521.0 | 2662.9 | 59.49 | 1.80 | 64.4 |
(三).依單身別分類
在世界各國的生育率之比較中，台灣為「總生育率」係指平均每位婦女（一般是指15至49歲之間）一生中所生育之子女數，或粗初生率(其計算式為【(一年內之嬰兒活產總數)/(年終人口數)】*(1000‰))均為最低的國家之一，而低出生率與婚姻有關，台灣的年青人中，因為所得相對偏低，不婚、不生、不養的年輕人愈來愈多，但不婚影響房市的需求相對有限，因為單身男女擁有自己的房地產者，全國將近55萬人，亦即單身擁宅的現象十分普遍，其中，又以首善地區的台北市及新北市最其代表性，不僅不婚族的人數最多，且單身而擁有「自宅」的比例亦為最高。
根據內政部統計處的資料顯示，2020年4月22日，全國未婚但擁有1戶以上不動產的「宅」男「宅」女，共計有54萬8142人，其中，男性人數多於女性約1.3萬人，不過都會區內的消費者中，女性的購買力相對較強，即使是價格偏高的購屋者亦有類似的情形，女權當道的趨勢十分明顯，如新北市有6.3萬名單身女性擁有自己的房屋，是全國最高的縣市。台北市未婚女性擁房的共有4.9萬人，高於男性的3.5萬人，是單身族群中，擁屋女性高於男性最多的區域，且宅女有房的數量是宅男有房的1.4倍；另外，高雄市、台南市、桃園市等，都是未婚擁房男多於女的區域，台中市則是女多於男的區域。
一般而言，都會區的男女結婚的時間較晚，且單身者可能經濟與情感獨立，並非每個人都有傳統結婚生子的觀念，因此，單身購屋在都會區中十分普遍，亦是一種趨勢，尤其是在高度都會區的雙北市，其單身購屋的情形遠高於其他都會地區，且單身購屋者大多偏向通勤方便且居住相對安全的地段，如捷運站周邊小宅、有管理的社區住屋等，都是單身女性購屋的主要考量因素。
(四).其他因素
在房市交易中，影響購屋的因素很多，而其他因素是指影響剛性需求變動中，除年齡與性別以外的因素，如個人的職位、所得、教育程度、資產多寡等，以及政府的干與及誘導政策等。另外，房價在過去20年以倍數成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率一再降低，購屋仍屬不易；另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明確的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2020年上半年，COVID-19疫情大幅擴散，死亡人數爆增，疫情波及世界各國，不僅國際經濟受到嚴重衝擊，同時影響國內房地產去化與房價變動。
2. 2020年1月21日，臺灣發現首起新型冠狀病毒確診病例，1月28日，再出現本土第一例境內傳染個案，引發國人恐慌與憂慮，當月的房地成交移轉棟數不增反跌，月及年減率分別下降三成(-30.5%)及二成(-21.6%)以上，顯見COVID-19疫情發生後的一個月內，便已對國內的房市產生重大衝擊。
3. COVID19疫情蔓延全球，臺灣疫情的波及主要是以境外移入約八成為主，境內感染的相對較少，其對疫情控制可視為各國防疫的典範，唯其同時也付出犠牲人民自由與經濟成長的代價；前者是透過手機實施電子監控，一旦違反相關規定即實施處罰；後者是指限制國際間的經貿來往管道，也限制了經濟發展的走向。
4. 新冠肺炎疫情蔓延全球，國際間由全面圍堵轉向重點減害，各國邊境嚴陣以待；歐洲26個簽署申根公約的國家陸續實行，也是歐盟首次對外大規模實施關閉外部邊境，對全球經濟的發展影響至深且巨。
5. 2020年4月27日，全球確診人數的10個國家分別是美國、西班牙、義大利、法國、德國、英國、土耳其、伊朗、俄國，以及中國等；其中，死亡人數最多的三個國家分別為美國、義大利、西班牙；而痊癒中最多的三個國家分別為西班牙、德國、美國等，唯確診、死亡、痊癒人數與時變動。
6. 台灣是全球防制COVID-19疫情最成功的國家之一，且花蓮、台東、澎湖則尚未受到疫情的波及。若與世界各國疫情變化比較，便可發現在疫情漫佈全球之際，台灣的防治成效可視為是國際間最為安全的國家之一。
7. 由於當前國內房市並無供不應求的情形，如何增加房市需求才是促進房市去化的剛性需求核心，其平均貸款年齡集中於30-45歲的青壯派。另外，單身購屋在都會區中是一種趨勢，且單身購屋者大多偏向通勤方便且居住相對安全的地段，如捷運站周邊小宅、有管理的社區住屋等；建議業者的推案或銷售策略宜朝向以剛性者的需求為主要考量。
參考文獻
大陸中心(2020)，全球新冠肺炎疫情統計報各告，各國官方通報。行政院大陸委員會大陸資訊及研究中心。
住展評論(2020)，肺炎疫情續蔓延329檔恐雷大雨小，2020-02-15
李同榮(2020)，武漢肺炎影響房市？鉅亨網2020/02/03
莊孟翰(2020)，武漢肺炎對台灣房地產之影響，聯合新聞網/理財周刊(2020-02-13)
謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2017)，房市四不一沒有下的多空分析，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市的「亮」與「不亮」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，2019年臺灣房市10大代表字與新聞，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，武漢疫情對房市的影響，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，新冠病毒(COVID-19)下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年5月1日。
Joe(2020)，從SARS經驗看「武漢肺炎」：台灣房價可能再次出現崩跌嗎？
Jones Lang LaSalle, Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。
McKinsey & Company (麥肯錫顧問公司,2020)，新冠肺炎的最新報告（美聯社）
引自https://udn.com/news/story/120944/4441376?list_ch2_index
金傳春
桂宏誠
胡思聰
林祖嘉
王順民
張瑞雄
