謝明瑞
摘要
2016年，蔡政府提出「房市三箭」住宅政策，唯高房價及人民居住問題並未獲得解決，2022上半年，國內房市交投活絡續呈2021年暢旺走勢，下半年的房市則在激情過後逐漸轉淡，唯在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產雖仍是多頭格局，國人購屋困難，政府的「房市三箭」住宅政策在大選過後，因箭箭虛發而飽受爭議，主要因國內當前的高房價為民怨之首問題仍未獲得解決，房價漲幅遠高於薪資上漲，且執政者的認知偏誤，導致房市政策效果不彰，雖然行政院於2022 年九合一選舉前通過「300億元中央擴大租金補貼專案」，但因租屋黑市問題無法解決，加上台灣已完工與已發包興建的社宅僅佔住宅存量尚不及1%，距離二十萬戶的社宅政策目標差距甚大，導致人民的租賃權受到影響，租住社宅亦遙遙無期，也讓政府的「房市三箭」無法達到預期目標，且民眾對於高房價下的購屋仍抱持悲觀態度。另外，截至2022年第四季，政府的「房市三箭」仍是箭箭虚發，高房價問題依然未解，民怨積累未除，「房市三箭」住宅政策淪為選舉口號，建議政府應減少政治算計，加強房市政策的執行力，因為激昂的選舉口號易淪為空頭，口號不能解決房市問題。
一、前言
政府的房市三箭，箭無虛發，射向民心，因而獲得勝選；政府的房市三箭，箭箭虛發，射向房市，因而高房價問題依然。
高房價為民怨之首，且多年以來，台灣的高房價情況一直沒有改變，也是每一個政黨或候選人為了選票所必須關切的問題，因此，台灣每逢選舉，高房價及居住正義的問題便會被一再提及，但選舉過後即被束之高閣，前者如2016年的「房市三箭」，後者如2022年的「居住正義3.0」；前者會在壹年後的2024總統大選來臨之前才會再度被提及；後者則在2022年度的九合一選舉前便已亮麗登場。
在最近三年(2020-2022)中，國內房地產市場的發展過程可謂高潮疊起，價量變化高深莫測，主要因國內外政治與經濟環境的更迭，通貨膨脹的疑慮，以及疫情連續三年的肆虐，因而影響國內房地產市場的變化。2020年，房市衝擊逐漸明顯，2021年房市活絡，價量齊揚，且其飆漲程度屢創台灣房地產發展史上的新高紀錄，主要是受到土地費用增加、營建成本高漲、缺工及缺料等因素影響，特別是投資人利用央行貨幣寬鬆和低利率時機，大幅貸款並炒房，導致國內房價大幅飆高，非但青年族群進一步變成躺平族，貧富差距也逐漸擴大，投資扭曲，國家的資源因而被誤用，並導致2022年的社會人心浮動，人性的貪婪與民心的不安再三湧現。
整體而言，若以當前房市變化情形來觀察，不僅預售市場走低，成屋市場交易也出現明顯降溫現象，加上全球股匯市波動、升息壓力持續，以及國內平均地權條例修法可能即將送立院審查等因素，房市買氣短期難以明顯回升，全年交易量恐出現衰退情形。
二.高房價與民怨問題未解
都會地區的高房價問題舉世皆然，在民主國家的選舉中，更是在大選之前，經常被政治人物提出並討論的議題，有關國內當前的高房價現象，以及其所導致的民怨問題，可分為下列幾個部分來說明。
1.執政者的認知偏誤
認知偏誤(Cognitive bias)是決策者在判斷過程中偏離規範，或偏離理性的一種系統模式。一般是指個人根據其感知創造自己的「主觀現實」，但這種非客觀的事實與輸入，可能會決定他們非客觀行為，從而導致知覺扭曲、不准確的判斷、不合邏輯的解釋，並成為一種非理性的決策行為，又稱為認知偏差。因此，當決策者有認知偏差問題時，則其所據以作出的政策是不正確的，亦是有爭議性的。
城市居，大不易，都會地區的居住問題一直是嚴重的民生問題，也是政府不容易解決的問題。
根據聯合報於2022年3月所進行的六都執政大調查，在居住幸福感調查方面，以台中市民感覺最為幸福(90.6%)，其次依序是台南市(89.4%)、桃園市(88.7%)、新北市(87.8%)、高雄市(84.3%)、台北市(78.4%)；另外，在居住光榮感部分，以台南市民感覺最為光榮居首(88.4%)，其次依序是台中市(86.8%)、桃園市(83.3%)、新北市(81.9%)、高雄市(81.8%)、台北市(71.2%)，亦即不論是居住幸福感或光榮感，首善地區的台北市都已成為六都中表現最差的城市；觀其緣由，高房價是影響人民居住幸福或光榮與否的重要因素，亦為民怨之首，其認同比例高達五成以上，且不分南北，皆列為希望最優先改善的項目。
高房價既是民怨之首，政府理應加以解決，唯房市政策執行效果不佳，高房價問題一直未獲得有效解決，主要因不論中央或地方政府，上至總統或部長，下至縣市長或局長，官不論高低，人不論專業，其決策者均是以興建社會住宅作為抑制高房價的回應重點，但經過長年累月的政治宣傳，社會住宅數量依然相對不足，且政府選前的約定或承諾與實際數值相差甚大，在在說明執政者的認知偏誤，以及政治人物在選舉前的空口白話，完全無助於解決民怨之首的高房價問題。
事實上 ，在國內房地產市場的發展過程中，主要是由不動產業者所主導，亦即在台灣房市是「大市場、小政府」的結構之前提下，也就是大多數的住宅均由民間主導的情況下，政府是不可能透過極少數的出租社會住宅的興建，便可達到「以量制價」效果；當然，若社宅數量超過總量的5%以上，或有可能產生平衡及抑制的效果，唯國內的社宅數占總房屋數的比例偏低，對房市的供需幾無任何影響，足見執政者的認知偏誤所造成的政策不足，是讓國內房價居高不下的重要因素，而政府的「房市三箭」住宅政策失敗，亦可視為是決策者認知偏誤所造成的結果之實例說明。
2.高房價為民怨之首的問題仍未獲解決
2009年，根據研考會（現已併入國發會）的網路調查，高房價問題為民怨之首，當時台北市房價所得比約9.9，而2022年第二季，台北市房價所得比16.22，表示想在台北市買房，必須不吃不喝至少16年才買得起，且在這十三年中，房價所得比的漲幅超過六成(63.84%)，平均每年漲幅為4.91%，一般人購屋不易。
事實上，政府早在2009年便已從行政院研考會的網路調查中，便已了解都會區房價過高名列十大民怨之首，2016年，蔡政府提出「房市三箭」住宅政策的主張，希望能解決人民最所盼望的居住問題，唯事隔十三年，政黨已再三輪替，房價偏高為民怨之首的情形一直沒有改變，因為根據2022年3月29日，民眾黨立法院黨團舉行「房價高漲民眾苦，社宅應超前部署」記者會時，即再度指出六都市民普遍認為「房價高、薪資低、交通差、空汙糟」是全台四大民怨，其中，房價偏高更是逾半數國人公認的民怨之首，亦是國人不分南北皆列為希望最優先改善項目，顯見房價偏高現象問題從來就沒有改變，但一直未獲得政府的重視，並提出合理的解決辦法。因為執政者以選舉為上，政黨利益才是最終考量。
3.居住正義只是政治語言
在民主國家中，人民依法納稅，並盡國民義務，政府應給予人民適足的居住權，蓋因住房就是一種居住權，每個家庭都應擁有居住的空間，每一個公民在國家中都應佔有一席之地，因為居住權就是基本人權。唯居住義通常是伴隨著房市問題而成長，隨著房價的逐漸飆高，人民對於居住正義的願望愈大，並期望可以透過民代的力量，為人民的居住問題把關，因此，每逢選舉期間，常被政治人物作為獲取選票的政治工具，但選後居住正義即消失不見，直至下次的選舉來臨，觀之台灣歷次的選舉中，抑制不當房價高漲經常淪為選舉口水，而政客口中的居住正義其實只是政治語言，而政治就是以勝選為主要考量。
三.「房市三箭」住宅政策只是選舉口號
2016年，蔡英文總統候選人提出「房市三箭」的住宅政策，包含了「改革房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」，其選前的「居住正義是人權」之義正詞嚴，以及「這四年你過得好嗎？你買得起房子嗎？」等文青語言交互並用，箭射民心，終於獲得選民的青睞而取得大位。唯蔡總統的兩任任期即將屆滿，其房市三箭的效果為何?人民的居住品質是否提升?其是否為良好的房市政策?是箭無虚發?還是箭箭虛發?或僅是選舉口號?這可由後續的房市價量變化，以及人民對政府房市政策的認知與感同身受來加以印證。
(一).第一支箭-「改革房產稅制」方面
2022年5月19日，為了瞭解青年的居住問題，民間團體巢運、OURs都市改革組織、崔媽媽基金會與「靠北房價」平台展開為期一個月問卷調查，結果發現，大多數的青年(18-45歲)中，有一半以上的青年仍租屋而居(51.1%)，僅有一成有自用住宅(11.4%)。在「改革房產稅制」第一支箭射出後的購屋問題上，幾乎所有的國人均認為台灣高房價嚴重(99.3%)，且在未來五年中，僅不到三成有購屋計畫，且僅有2.7%的民眾在過去五年中達成購屋的目標，大多數的國內多因房價偏高而放棄購屋而居的想法。
另外，高房價所造成的困擾很多，若根據前述巢運等民間單位的調查，則房貸壓力大，不敢多消費（97.5%）、只買得起小坪數房子，生活空間擁擠（97.4%），以及只買得起偏遠區位房子，需要長時間通勤（94.3%）為主要的三大問題。說明政府的「改革房產稅制」第一支箭只是虛發的箭，射出後並未中的，國內房價依然偏高，國人購屋依然困難，對抑制國內的高房價幾乎沒有效果。
(二).第二支箭-「健全租屋體系」方面
國內都會地區房價偏高，租屋已是現代人生活的普遍現象，如2021年，全台租屋人口約三百萬，而房屋租金一直是個人或家庭的一大支出，尤其是最近三年中，租金指數與房價齊漲，政府為了減輕租屋壓力而推出租屋補貼政策，唯成效有限；2022 年是九合一選舉年，行政院院會於該年通過的「300億元中央擴大租金補貼專案」，對於剛入社會的單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶的租屋補貼金額將給予 1.2-1.8 倍；同年7月1日，行政院正式開辦300億擴大租金補貼專案，凡在2022年5月31日還具有租金補貼資格，或社會住宅包租代管承租戶資格的民眾(舊戶)，在確定獲得租金補貼後，便可「每月」將補助的金額轉入戶頭；另外，300億租金補貼政策補貼每戶每月最高2000元到8000元。原預計9月核定新戶資格，補助款項於10月統一撥款，爾後，申請期限延長至10月31日，因為11月就是2022年九合一選舉的月份，政治算計明確。
租屋補貼立意甚佳，唯必須以健全租屋體系為前提，在「健全租屋體系」第二支箭射出亦屬虛發，蓋因租屋族卻依然面臨重大的居住不易問題，而其最大的困擾與不滿則來自於租屋黑市下的合法權利難以保障，造成居住不穩定現象，依前述巢運等民間單位之調查結果發現，以房東拒絕遷入戶籍申請租金補貼申報租金支出抵扣所得稅（93.5%）為最高、租金過高或價格不穩定（89.9%）次之、租期不夠穩定，房東隨時會拒絕續約（87.1%）為第三等因素；由於租金及租期仍有所爭議，導致人民的租賃權受到影響，在其價量均無法確保的情況下，也讓政府的「健全租屋體系」無法達到預期之目的。
(三).第三支箭-「建二十萬戶社宅」方面
依蔡總統在大選之前所作的宣誓，其房市政策是在八年任內「建二十萬戶社宅」，唯其第三支箭射出之後，都會地區偏高的房價，以及人民的居住問題仍未獲得有效解決，因為社宅的興建數偏低，不足於影響房市的供需量價，顯示第三支箭亦是虛發，未見其效；根據內政部2022年第一季統計，台灣已完工與已發包興建的社宅僅佔住宅存量0.64%，尚不及1%，且若與歐洲社宅占比已超過15％，美、日也在5%以上相較，便可說明政府的「房市三箭」住宅政策是無效的，同時也說明「房市三箭」住宅政策只是選舉口號。
整體而言，民眾對於高房價下的購屋整體抱持悲觀態度。顯然政府在2012年競選時曾詢問國人：「這四年你過得好嗎？你買得起房子嗎？」，並在2016年提出「房市三箭」住宅政策，用以解決房市問題，唯截至2022年第四季，人民對上述問題的回答卻仍舊是「一點都不好」，亦即政府的「房市三箭」仍不知射向何方?
總之，蔡總統大選前提出「房市三箭」住宅政策之後，國內都會地區高房價的問題依然未解，人民居住問題仍在，民怨積恨未除，「房市三箭」箭箭虛發，住宅政策只是選舉口號，大選之後隨即掛之東牆，不復聞問。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2022上半年，房市激情仍在，下半年的房市則在激情過後逐漸轉淡，唯在通貨膨脹的預期心理下，不論住宅、土地、商用不動產雖仍是多頭格局，唯一則政府打房政策持續不斷，又逢選舉，國內因房價持續高漲，購屋困難，「房市三箭」的住宅政策頗受爭議。
2. 國內當前的高房價為民怨之首問題仍未獲解決、房價漲幅遠高於薪資上漲、執政者的認知偏誤，雖然行政院於2022 年九合一選舉前通過「300億元中央擴大租金補貼專案」，但因租屋黑市問題無法解決，導致人民的租賃權受到影響，也讓政府的「房市三箭」住宅政策無法達到預期之目的。
3. 2022年第一季，台灣已完工與已發包興建的社宅僅佔住宅存量0.64%，尚不及1%，距離二十萬戶的社宅差距甚大，若與歐洲社宅占比已超過15％，美、日也在5%以上相較，便可說明政府的「房市三箭」住宅政策是無效的，且民眾對於高房價下的購屋仍抱持悲觀態度。
4. 蔡總統提出「房市三箭」的住宅政策包含「改革房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」，唯截至2022年第四季，政府的「房市三箭」射出之後，依舊是高房價的問題未解，民怨積恨未除，「房市三箭」箭箭虛發，住宅政策淪為選舉口號。
5. 徒法不足於自行，若沒有政府強而有力的房市政策做後盾，亦無適當的法令可供遵循，則不論是「房市三箭」，甚或是「房市多箭」的住宅政策，都不能解決國內高房價問題，建議政府應加強房市政策的執行力，因為選舉口號難以治國。
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