聶建中
在「萬物皆漲、唯獨薪資不漲」的財富縮水年代，一般民眾單靠工作所得來滿足慾望中的理想生活，已經不是一件容易的事。跨入21世紀之初，「財富管理」（wealth management）趁新金商品創新推陳之際，頓時成了一門顯學，「投資理財」也成了民眾致富的關鍵法門。工作收入以勞力換取既有所得，理財收入則以金錢換取倍增所得，是有機會提高個人「財務自由度」的重要來源。
然而，看似容易卻又學問深藏的投資理財學，不是任何人都能輕鬆成就為大師的。在1952年馬克維茲（Markowitz）針對財務雙R的報酬（return）及風險（risk）總是形影相隨所提出的智慧投資組合選擇（portfolio selection）中，先告訴了投資人，想要輕鬆理財達到高財富水準通常伴隨著風險的增加，投資理財好似一個表象華麗卻危機潛藏的易碎精品，若不審慎行事，可能讓你財富夢碎，從而建議投資人宏觀納入多項異質投資標的，從「分散風險」（diversification）角度去達到低風險高報酬的投資獲利契機。而如何組合高報酬低風險的理財商品，為投資學的一門行為藝術。
房產投資是可行的致富關鍵
金融市場運行充沛著各式不同風險屬性的金融商品，大眾熟知的股票、債券、基金等…都是一般廣為民眾追尋的重要投資商品，而房地產投資則偏屬另類理財投資。回顧，甫過艱難的金融海嘯及歐債危機後的2013投資混沌年，10月間經濟諾貝爾獎（Nobel Prize）頒給三位經濟大師，主要就是因為三位大師在金融市場的股市與房地產投資中，學術上教導理念投資術並在實務上精準捕捉趨勢。然而，房地產投資與一般金融商品投資有其差異性，最大差異莫過於房地產交易為人的一生中為數不會太多的「財務重大支出」，動輒巨量資金的下注，在持續高房價情境下，許多「青世代」駐足不前，觀望…等待…終至成為悲情「無殼一族」。
在有限生命裡，要對未來負責，規劃好完善的「生命方程式」，讓工作時期的財富創造滿足未來及退休的理想生活，選對投資商品有他非常的重要性。不少人會問，金融市場中各項理財商品波動急劇，房地產投資是否較為穩當？房地產投資的保值性又如何？我的生命歷程中，曾經多次被高財富資產人士告知，他的致富之道始於房產投資，企業間也不乏因地產投資支撐著企業獲利的例子，我也因為對房產資訊的濃厚興趣而有了既有之財富水位。值此國際間高報酬資產難尋，金融市場風險又動輒加劇，房產投資可謂為人生一個有利可行的致富關鍵。
然而，台灣房價居高難下，青世代的「理財價值觀」受到高房價的影響，多不敢在有限薪資下貿然進入房地產市場而多所轉向過著先享受後犧牲的「蟋蟀族」理財價值觀生活模式；我則建議年輕人在年輕時光中先以「螞蟻族」節流開源，以先犧牲後享受的理財價值觀應對生活，盡早積蓄基礎財富後，適時轉以對房子執念的「蝸牛族」理財價值觀，以既有儲蓄為本，配以房貸槓桿，早日添購好屋，穩足未來。
台灣土地少房地具保值性質
當然，疫情此間的熱錢、低利，加上台灣錢淹腳目2.0時代，「居高思危」的保安心態遇上台灣急速「少子化」的空頭隱憂，讓民眾擔憂來年房市有下檔趨勢，甚至遭遇一如台灣及日本在1990年前房市泡沫化的崩跌可能。然而，房地產交易總價是房子與土地分項價格的加總，雖然房子有使用後的折舊攤提，讓房屋價格越舊越打折，看似無法保值；但是台灣土地稀有性的「土地增值」價格，會持續推升房市穩步上揚力道。
畢竟土地永留存，保值含量高，因此「房+地」總價的保值與增值空間是明顯存在的。因為房產的保值性，擁得一個好房產，即便初期沒有自用需求，也可視作養隻金雞母，當個包租公，增加個人理財收入，提高財務自由度。
做好房產研究善用「槓桿」投資翻倍賺
至於要如何成功擁得一個好房產又是另外一個學問。坊間諸多房產達人、房仲媒介、房產資訊...…，教導如何依交通便利、生活機能、環境景觀...等選屋訣竅尋求好房、慎選好屋。只要你願意，培育對房產的濃厚興趣、養成對價格數字的精準敏銳度，訓練對市場供需的宏觀判斷力，在房市交易進場前再以研究精神用心做好全方位功課，則擁得一間屬於你的增值潛力空間強的好房好屋就非遙不可及。
雖然建議盡早進場布局房市，脫離無殼一族，但畢竟購置房產為人生「重大支出」，資金有限的小資族青世代進場門檻難免較高。若能學習聰明的投資前輩，善用財務學所著重強調的「槓桿」（Leverage）操作，值此低息房貸成本時期，懂得並熟知如何透過金融市場資金融通的借貸管道，發揮資金槓桿力，高倍數的房產投資價值機會將會走向你。
長遠來看房地產漲價是必然
最後，房產投資並非人人皆必是贏家，除了應該具備有濃厚強烈的房地產交易興趣外，也非常必須具備有價格的敏銳度及市場趨勢的宏觀判讀，甚至對於房產建築結構、原物材料、裝潢設計…等的各細項的認知瞭解。另外，依照「市場區隔理論」（Market Segmentation Theory）針對「都會、城郊、鄉間」，以及「蛋黃、蛋白、蛋殼」區做精準房地「供需」解析，是「Location、Location、Location…」的基本選屋定理。
疫情期間低利使然，中央銀行所公布全體銀行房貸餘額頻創歷史新高，逼近8.5兆元，房市即便在政府多部門、施以多方案、祭出多策略的諸多嚴苛打房措施，「自住客」盼等多年的房市剛性需求（rigid demand）仍然不減反增，持續進場買房。而台灣島嶼的「土地稀有」特性，即便房地產有高低起伏的景氣循環（Business cycle），但拉開長期趨勢線來觀看，漲多跌少勢為必然，因此持以房產投資，保值增值空間皆稱穩固。
(本文刊於2022年2月22日ETtoday新聞雲雲論)
財團法人
國家政策研究基金會
謝明瑞
王順民
劉新圓
