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作者： 謝明瑞 ( 2012年9月5日 16:34)
關鍵字：實價登錄地政三法 居住正義五法 景氣燈號

摘要

民國101年8月1日，國內房地產實價登錄制度正式實施，新制上路前，買賣雙方為避免實價登錄可能產生的不必要困擾，不動產買賣雙方均趕在八月之前簽約交屋，房地產市場交易相對活絡，爾後一個月之交投則相對冷清，但價格依然揚升，顯見房地產銷售行情確實受到國家政策變動的影響。

另方面，由於民眾擔憂交易價量資訊將作為實價課稅依據，一度引發爭議，房地產交易景氣燈號由綠轉黃藍，內政部乃強調實價登錄不作為課稅依據，並且延長宣導時間，讓民眾與相關業者更熟悉制度內容，但買賣雙方趕在新制正式實施前完成交易，房地產的交易市場轉趨活絡，而新制實施後，房市景氣轉向仍不明確，交易量雖然減少，但平均房價依然上升；另外，若以國內經濟的特性，以及不動產的區位難以替代的因素來做考量，實價登錄對於房價的影響應屬有限。

一、前言

一般而言，影響房地產行情的因素很多，國內外政經局勢的變化，兩岸關係的改變，經濟條件的衝擊，消費者預期心理的變化，政府所推動的不動產政策…等，都會影響不動產的供需變化，從而對房地產的價格產生影響，因此，若以當前對於影響當前房地產行情的因素來觀察，則政府所積極推動的「房地產實價登錄制度」應屬主要因素。

民國101年8月1日，政府宣佈「房地產實價登錄」制度正式實施，制度宣佈並實施初始，由於時間尚短，且房市成交量及其行情在新政策實施前便已提早反映，因此，尚不易看出其對房地產市場是否帶來的不利影響；然而，房市交易中的重要改革「實價登錄」開始全面實施以後，若根據住商不動產的租案委案量來觀察，便可發現8月上旬租案委託確實呈現明顯萎縮現象，且全台整體委租案縮減了5成以上。

唯台灣是一個貿易導向的經濟體系，由於國內經濟環境的特殊，資金的去化缺少活絡的管道，滯留不動產市場的機會相對較大，特別是在國內房地產市場中，「區位」仍是影響房地產價格變動的重要因素，而若從房地產實價登錄制度宣佈以後的第一個月中的房市表現來觀察，便可發現在國內的房地產市場中，對於捷運不動產，或是緊鄰運動公園區的房地產價位並未受到影響，其價位依然呈現上揚的情形；而這種量縮價揚的情形，在實價登錄制度實施後依然十分明顯，說明了房地產實價登錄制度的實施，對極具區域特性的房地產價格而言，其影響相對有限。

二．實價登錄的意義

何謂實價登錄？所謂實價登錄制度是指不動產交易雙方必需要填寫交易相關資料的制度，而其相關資訊則包含房屋地址、建物格局、房地交易總價、土地與建物交易總價、車位交易總價、車位資訊…等；買賣雙方可以根據政府所訂之填表範例，來逐一瞭解房地產交易中所含蓋的內容；政府取得資訊後，將會把資訊公開，並且該資訊有政府法律強制力所提供的真實性，申報者不易任意作假。

房地產交易為何要做實價登錄，其主要目的是為了讓房地產交易更能符合所謂的「三公原則」，即房市交易的公開、公平、公正，並實現政府所積極推動的「居住正義」之主張。因為實價登錄制度提供了房地產交易價格資訊給民眾，有助於平衡單一購屋人與廣大房市中之「資訊不對稱」的情況，房價可以保持在一定的合理範圍內。因此，實價登錄制度讓資訊相對弱勢的購屋人擁有較大的房地產知識，也能依按自己的預算與能力，選擇較適合自己的房地產，並能進一步對標的物進行議價，不會被賣方及仲介業者完全左右，亦符合房市交易中所謂的「三公」原則。

換言之，所謂的房地產交易之實價登錄是指民國100年12月13日，立法院針對不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權條例三讀通過之修正條文中，對不動產交易雙方要求實價申報登錄，而此三種條例合稱「實價登錄地政三法」。亦即當屋主或地政士或不動產經紀業者，應於買賣案件辦妥所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報，包括交易標的、價格資訊和標的資訊等三部分的實際資訊，而違反規定者，將處以3萬元到15萬元的罰鍰，直到改正為止。

因此，在實價登錄制度上，交易雙方買賣房屋後，要將成交價格等資訊登記，如果委託地政士或是房仲購買房屋，則由其為交易雙方辦理登記，如果是買賣雙方自行交易，則由買方負責。亦即民國101年8月1日以後，房地產買賣雙方交易後，必須再向政府申報相關交易資訊，才能結束或完成房地產的交易行為。

三．實價登錄制度的內容

內政部於101年6月28日宣布，不動產交易將採實價登錄制度，包括不動產成交案的買方、地政士、仲介業者，都必須在買賣案件完成所有權移轉登記後的30天內，完成登錄手續；逾期未登記申報者，將可連續處三萬至十五萬元罰鍰，但自行申報買屋的民眾，則有15天寬限期。另外，不動產交易採實價登錄制度宣佈以後，由於民眾擔憂資訊將作為實價課稅依據，一度引發爭議，內政部乃延長宣導時間，讓民眾與相關業者更熟悉制度內容，因而核定在八月一日正式實施，比原預定七月一日往後延了一個月。

(一).背景

為促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產「資訊不對稱」情形，避免不當哄抬房價，在保障民眾隱私權前提下，內政部積極推動實價申報登錄之立法。

因此，修正平均地權條例，立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜，故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正，以全面申報登錄成交案件資訊。換言之，實價登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場。

(二).法源依據

不動產實價登錄是以「實價登錄地政三法」為主要依據，而地政三法係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例，於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中，皆有要求實價申報登錄，故合稱實價登錄地政三法。

在立法院通過的居住正義五法中，實價登錄三法(平均地權條例修正案、不動產經紀業管理條例修正案、地政士法修正案)被視為落實房價透明化，實現居住正義的主要法源依據。立法院並通過附帶決議，為實現居住正義，落實非自用住宅不動產交易實價課稅，行政院應儘速提出整併特種貨物稅及勞務稅（奢侈稅）與土地增值稅的「不動產交易所得稅法草案」，以及相關配套稅法法案，並送交立法院審議。

(三).制度修正重點

大體而言，不動產的「實價登錄地政三法」之修正重點包括：

1.申報登錄時機

權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

2.相關處罰規定

違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3-15萬元罰鍰。

3.施行日期

考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行日期，由行政院定之。

在立法院三讀通過的「居住正義五法」之版本中，限縮未來實價登錄資訊的公開與使用，僅能被以區段化、去識別化方式提供查詢；而且已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並立法前，不得做為課稅依據，即立法院通過「實價登錄三法」時，已明訂在未完成完整的配套前，絕不作為課稅依據。

(四).實施方式

在國內房地產市場交易中，自民國101年8月1日起，包括地政事務所受理買賣登記案件、不動產仲介經紀業簽訂租賃契約書案件，以及不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷成交案件，即一般的預售屋委託代銷案，此三種案件均需申報登錄。

實價登錄制度實施以後，買方、地政士、仲介業者等三種不動產交易關係人，都需在完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書或委託代銷契約屆滿終止30日內，向地政機關申報登錄。但若是買方自行申報，則設有緩衝期；地政事務所在發現民眾逾期後，將主動通知民眾在15天內完成登錄手續。至於申報方式分為兩種，申報人可至地政事物所填寫實價登錄書申報，或上網至內政部「不動產成交案件實際資訊申報登錄系統」（https://clir.land.moi.gov.tw/cap/），以自然人憑證或工商憑證完成登錄。

(五).罰責

根據不動產實價登錄之規定，權利人在所有權登記移轉後三十日內，應申報登錄成交實際資訊；地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記後，申報登錄成交案件實際資訊；經營仲介業務、代銷業務者也應向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，違者都要處三萬元以上或十五萬元以下罰鍰。

(六).稅賦

在立法院三讀通過的「居住正義五法」之版本中，限縮未來實價登錄資訊的公開與使用，僅能被以區段化、去識別化方式提供查詢；而且已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並立法前，不得做為課稅依據。亦即立法院通過「實價登錄三法」時，已明訂在未完成完整的配套前，不作為課稅依據。

四.實價登錄制度實施原則

在政府所倡議的居住正義之實價登錄制度中，主要是以於100年12月13日立法院三讀通過的地政三法做為主要法令依據；而實價登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場。因此，不動產交易之實價登錄必須符合一定的規範，也就是符合一定的實施原則。

為進一步說明並比較不動產交易實價登錄制度的內容，並確認實價登錄度實施之相關原則，茲再根據法令依據、申報方式、資料真實性、資料之保密性、公開性、課稅依據、稽徵、罰責等原則，說明如下述：

(一).必須有法令依據

政府政策的推動，必須有法令做為依據，因此，政府倡議居住正義的實價登錄制度中，其主要的法令依據即是「實價登錄地政三法」；而所謂實價登錄地政三法係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例。換言之，實價登錄地政三法係政府為推動居住正義，促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場等所需的法令依據，並儘速妥擬完善之相關配套，以達落實不動產交易價格資訊公開化之目的，亦符合政策推動必須符合法令原則。

(二).登錄重點

在實價登錄地政三法的法令規範下，其修正重點內容包括：

1.申報登錄時機

指權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

2.相關處罰規定

違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3-15萬元罰鍰。

3.施行日期

考量修法後施行日期之銜接，法令施行日期由行政院定之規定。

(三).交易申報

不動產交易之「實價登錄」制度的實施是以確實申報為前提，因此，不動產的交易申報是否確實而周延，是影響「實價登錄」制度能否成功的重要因素，而其申報原則，可由下列幾點來做觀察，即：

1.以不動產交易為前提

實價登錄地政三法規定，於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」，若非屬買賣案件，如贈與雖有移轉，但並不需要申報。

2.確立申報責任人

根據地政三法的實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄；委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。

3.由買方申報

買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間或代理成交，則由權利人（買方）負責申報即可，賣方無申報之義務。

4.申報方式

不動產交易人向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易，亦即未就土地及建物分別議定成交價，則須合併申報，也就是僅有一個成交價。

5.申報項目

依據「實價登錄」制度規定，交易人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」，而其申報項目或內容包括交易標的、價格資訊，以及標的資訊等三大部分，亦即除價格資訊以外，尚包含交易標的之必要資訊。

6.申報時間

根據地政三法「實價登錄」制度的規定，買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內，向主管機關申報實際資訊；因此，地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報。然而，在實務上，因大部分買賣案件大多委託地政士代辦，地政士可於領取所有權狀時再申報；唯有委任地登記機關受理之地方政府，地政事務所可能會規劃設立電腦之前置作業，並由申報人於現場自行登錄，申報人亦可在外採線上申報方式登錄。

7.租賃申報

根據「實價登錄」制度的規範，經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此，租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責，並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

8.預售屋申報

在不動市場中，經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。亦即預售屋買賣亦需申報，但只要由不動產代銷業者，於委託代銷契約屆滿或終止30日內，一次申報即可。

(四).資料的真實性

實價登錄之申報資料是否真實的問題，可從下列幾點來做說明：

1.資料呈現方式

資料呈現是以區段化、去識別化方式為主，可分都市化地區與非都市化地區兩大部分來做說明：

(1).都市化地區

在都市化地區中，若不動產買賣之案件有建物門牌者，則在「區段化」的分類原則下，其一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則，舉例而言，如成交案件係位於台北市士林區福華路一段20號，則以台北市士林區福華路一段1~50號公開查詢，而該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度，因地制宜而彈性呈現。

(2).非都市化地區

若都市化程度較低地區，不適合採建物門牌號碼區間值填寫，或建物本身尚無門牌者，則以顯著地標或地物之區段化方式呈現，如高雄縣湖內鄉中山路大湖國小附近。

2.資料偏離正常值之修正

不動產交易資料呈現時，若發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者，將請申報人說明，由申報人提出必要文件佐證，並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

(五).資料之保密性

地政機關受理申報登錄之資訊，基於公示原則，經篩選整理後，於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下，將以區段化、去識別化方式提供查詢；而資料經過區段化、去識別化方式以後，個人資料已難以察證，主要目的則在保護個人隱私。

(六).資料之公開性

不動產交易實價登錄之資料公開性，可分為以下幾個部分來做說明。

1.資料之查訊

主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後，民眾即可查詢上一季的資訊；至於當季的交易資訊，因需就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍以上一季的資訊查詢為主，且民眾如以網路查詢者，不收查詢費用。

2.資料之確認

實價登錄係規範權利人、地政士、不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜，賣方無須進行申報登錄資訊，避免申報資訊不一；另外，如民眾就所查詢的價格有疑義，可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

3.資料之公開性限制

地政機關受理申報登錄之資訊，會經篩選整理後，再以區段化、去識別化方式提供查詢。由於不動交易之實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊，因此，市場中若有超高成交價，甚或刻意炒作行情，並可能對外界產生誤導效果，則可不提供該極端個案之公開查詢。

(七).短期內不做課稅依據

政府推動實價登錄地政三法，係為不動產交易資訊公開透明化，用以保障購屋人或投資人的權利，因此，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據，短期內不會實價課稅。

(八).稽徵與罰則

政策推動與實施除需有法令依據之外，尚須有罰責規範，因此，其稽徵方式及其處罰則如下述：

1.稽查方法

依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定，主管機關檢查經紀業之業務，經紀業不得規避、妨礙或拒絕，並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此，直轄市或縣（市）主管機關可依上開規定，對經紀業進行業務檢查，並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書（因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章），以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實，或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

2.罰則規範

在不動產實施實價登錄過程中，凡申報登錄不實，或逾期未申報登錄者，經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正，而未改正者，按次處以3-15萬元之罰鍰，至改正為止。另外，若屬委由地政士及不動產經紀業案件，申報登錄不實或逾期未申報登錄，不經限期改正，直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰，至改正為止。

五.實施實價登錄制度的影響

政府實施不動產實價登錄制度，對國內房地產市場的供需變化與價格改變，確實發生重大影響；亦即實價登錄制度的實施對於一般房地產的去化，短期間可能帶來衝擊，但長期間的實施以後，其不利的影響因素應會逐漸淡化，特別是房地產是極其特殊的市場，區位是影響房價的最主要因素，不論房地產政策如何變動，對於擁有特殊性區位的房地產之影響，其實相對有限，茲以房地產委租案、捷運不動產，運動區位不動產，以及一般都會地區的房地產為例，根據實價登錄前後的不動產市場變化狀況，擇要說明如下述。

(一).房市委租案減少

房地產實價登錄正式實施以後，在前兩個星期的交易日中，成屋買賣市場變化不大，但透過仲介租屋的租賃市場則出現委託量大最減少的情形，主要是因為屋主擔心透過房仲成交的租案需要實價登錄，會讓租金收入全部曝光，在避稅考量下，讓租案委託量大幅下滑。

台北市、桃園縣市等區域因空屋多，租賃需求大，且以房租為主為收入來源者多，屋主擔心房租實價登錄後，恐帶來課稅的預期心理影響下，造成量能大幅萎縮。而台中等中部地區因屋主即早適應，委租量在新制上開始實施前就已逐月減少，所受衝擊較小。

另方面，若以房地產的產品型態來觀察，則住宅產品受影響程度大於辦公室與店面產品，其中，又以中低租金住宅產品的影響，大於較高租金的產品。主要因高租金住宅、辦公室與店面的承租人，大多是公司戶或是需要報帳的族群，原本就有報稅需求，故影響不大；反觀中低租金住宅，因其需求量相對較小，且以往缺少報稅的因應模式，對於依賴房租為生的房屋持有人而言，其影響相對較大。

根據住商不動產的統計，台北市5至7月上旬量能均表現持穩，但在實價登錄衝擊下，租案委託明顯大幅萎縮。民國101年8月上旬，台灣租案委託市場量能較7月同期大幅減少，下降幅度達五成以上，其中，又以台北市的-61.68%為最大，次為桃園縣的-48.45%，其餘如新北市(-45.45%)、高雄市(40.43%)、台中市(-27.27%)等，其降幅平均跌幅亦在三成以上。有關台灣實施實價登錄前後房地產委租案指數變化比較，可參閱表1的說明。

表1台灣實施實價登錄前後房地產委租案指數變化比較表

資料來源：1.住商不動產2.作者整理

說明：1.委租案以101年5月為基期；

2.不動產實價登錄是從民國101年8月1日開始實施；

3. 8月變動是指101年8月1至10日對7月1至10日的委租案變動率。

整體而言，在競爭激烈的經濟社會中，對企業或個人提供仲介服務有其必要性，房市租案委託量雖然減少，但應屬短期現象，主要是因為經由房地產仲介服務，可減少房客與房東的尋找成本，身分也能夠獲得一定程度的保密，市場有其一定的需求，因上，短期內雖然會因新制實施而受到影響，但長期間的影響應不會太大。

(二).捷運不動產

在都會地區的生活機能中，便捷的交通網是居民選擇住宅的重要考量因素，特別是在人口眾多，交通擁擠的都會地區中，便捷的交通可以提升生活的品質，因此，捷運不動產因含有便捷的交通因素，因而成了購屋族的首選，而其價位亦是水漲船高，即使在房市處於低迷之際，捷運不動產的價位幾無下降的空間；以台北市捷運信義線捷運住宅房價變動為例，在最近五年中，各主要捷運站之捷運住宅的房價均呈現大幅上揚的情形，其中，又以東門捷運站的京華苑之房價漲幅為最大，由2008年每坪75～80萬元上升為2012年7月的110～130萬元，五年內的漲幅達173.3%，亦即平均每年以35%的漲幅往上調整。

由於捷運不動產的生活機能佳，且區位難於移轉，其房價漲少跌多，或無下滑的空間，因此，其他如後山站的信義凱悅，台電大樓的卡第兒，永春站的EAT，以及公館站的戀戀台大等，其最近五年的漲幅都在八成以上，顯然房市是否景氣，以及政府的房地產政策是否為利空，對捷運不動產的價位影響均十分有限，有關台北市捷運信義線捷運住宅房價變動比較表2的說明。

表2台北市捷運信義線捷運住宅房價變動比較表(2008-2012)

資料來源：1.永慶房屋2.作者整理

說明：1.統計資料不含一樓成交價。

2.2012年為至7月底資料。

在不動產市場中，「區位」本就是一個無法替代的因素，即使是在實價登錄以後，其價格亦難有下調的空間，特別是在捷運線站附近的所謂「捷運不動產」，其價位的抗跌性更大，實價登錄對捷運不動產房價的影響，其利多或利空因素雖尚難推定，但影響應屬有限。

(三)休閒地區或綠地周圍之不動產

除了捷運不動產的價位易漲難跌之外，都會區中緊鄰運動區的房價亦是漲多跌少的情形，主要因現代人逐漸重視養生與健康，而都會區中的運動場所不多，而讓區位的房地產產品自然受到青睞，而所謂周圍房價是指以運動中心(或綠地運動公園)為中心點，周圍1000公尺以內的中古屋行情，而除了大安區、中山區、萬華區等三個區的周圍房價較各行政區的房屋均價為低之外，其餘各行政區的運動區周轉房價均有相對較高的行情，其中，又以松山區、大同區、信義區、南港區的房價差距達一成以上為較高，有關台北市行政區與運動區房價差異比較可參閱表3的說明。

表3台北市行政區與運動區房價差異比較表 單位：萬元/坪，%

資料來源：1.好房網2.作者整理

說明：周圍房價是指以運動中心為中心點，周圍1000公尺以內的中古屋行情。

(四).一般都會區不動產

國內不動產實價登錄制度於民國100年8月1 日正實施以後，其對國內不動產價格是否有抑低的效果，雖然見仁見智，但亦可由國內各主要都會地區的房地產價格之變化來加以見證。

根據信義不動產所發佈的資料顯示，國內房地產市場的交易量確實受到政府實施實價登錄的影響，新竹市縣及高雄市的房市交易量下降二成以上，其下降率分別為22.8%與21.3%，台北市與台南市的減少量則達一成以上，其下跌率分別為17.3%與12.5%，雖桃園縣仍保持持續上升的情形，但整體而言，國內房市的交易量下降了8.9%，顯示實價登錄確實對房市交易造成影響。

然而，實價登錄制度的實施雖然導致房市成交量的減少，但成交價則未受影響，除台南市與新北市的房價分別下降-13.39%與-2.01%之外，其餘各主要縣市的房價依然呈現上揚的情形，其中，新竹縣市(6.79%)、台中市(6.49%)、台北市(6.13%)的價格漲幅相對較大，全台房價在新制實施前後的一個月中，平均上漲了0.64%，亦即實價登錄制度的實施，對不動產的交易量雖然有抑低的現象，但對房價並無抑低的作用，有關國房地產中古市場價量變動(實價登錄前後一月)比較可參閱表4的說明。

表4 房地產中古市場價量變動(實價登錄前後一月)比較表單位：萬元/坪，%

資料來源：1.信義不動產 101年9月2.作者整理估算

由於總體經濟局勢不佳，內在信心不足，而實價登錄剛起步、資訊尚未透明，因此，雙北市7月成交量雖較6月微幅增加約3％，但8月的成交量則明顯減少，房地產成交價則持續上升，因此，實價登錄對仲介影響較深，對建商的不利影響相對較少，因其價格在預售結案，獲得使用執照30日內登錄，對新推案影響較小。

整體而言，在國內的房地產市場中，一則奢侈稅的衝擊，二則總體經濟表現不佳，三則實價登錄制度可能帶來做為課稅依據的隱憂，使得國內房地產市場的表現不如預期；然而，由於台灣為海島型經濟的特性，即使是多種不利房市發展的策略，但長期而言，實價登錄讓不動產交易價格資訊透明後，購屋人更有保障，但對於抑制房價效果沒有太大信心，觀望氣氛相對濃厚，但房價應會依照景氣波動而調整則是一般的認定，亦即台灣的房價易漲難跌。

五.結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以歸納本研究的結論與建議如下述。

(一).結論

本研究的結論說明如下述：

1.房地產交易之實價登錄是指立法院針對不動產經紀業管理條例、地政士法，以及平均地權條例三讀通過之修正條文中，對不動產交易雙方要求實價申報登錄。亦即當屋主或地政士或不動產經紀業者，應於買賣案件辦妥所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報，包括交易標的、價格資訊和標的資訊等三部分的實際資訊。

2.在「居住正義五法」中，限縮未來實價登錄資訊的公開與使用，僅能被以區段化、去識別化方式提供查詢；而且已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並立法前，不得做為課稅依據。

3.實價登錄制度主要是以立法院三讀通過的不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等「地政三法」為主要法令依據，而實價登錄地政三法係政府為推動居住正義，促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場而修正之法令。因此，不動產交易之實價登錄必須符合一定的規範，而其實施原則包括有法令依據、登錄重點、申報方式、資料真實性、資料保密性、資料公開性、課稅依據、稽徵方式，以及罰責規範等原則。

4.政府實施不動產實價登錄制度，對國內房地產市場的供需變化與價格改變，確實發生重大影響；如房地產委租案大幅減少，以及房市交易呈現下降，但對捷運不動產或運動場或公園綠地周圍的房地產之影響不大，都會地區的房價仍呈上揚的情形。

(二).建議

經由上述的結論說明，可據以推論本研究的建議如下述：

1.實價登錄地正三法對不動產交易雙方要求實價申報登錄，並在買賣案件辦妥所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報，包括交易標的、價格資訊，以及標的資訊等三部分的實際資訊，亦即實價登錄並不以房價為唯一考量，尚包含交易標的資訊，為確保交易人的權利，對於房價、建物本身，以及其周圍的相關資訊，都宜具體呈現。

2.不動產交易標的被區段化及去識別化以後，可達私人資料的隱密性，短期間，雖不得做為課稅的依據，但長期間，實價登錄資料應是較佳的課稅依據，因此，若從「居住正義」的觀點，實價登錄應是實價課稅的重要依據，唯其推動方式及其施行時間，仍有待進一步的協商。

3.實價登錄制度主要是以「地政三法」為主要法令依據，並以推動居住正義，促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場為目標，但要達成此目的，必須確實掌握實價登錄制度的施行原則，並確實加以遵行，唯有在施行原則的具體推動下，實價登錄制度所欲達成的居住正義之目標，才能確實完成。

4.實價登錄制度的實施對於一般房地產的去化，短期間確實帶來衝擊，如房地產委租案大幅減少，以及房市交易呈現下降現象；唯若長期間的實施以後，其不利的影響因素應會逐漸淡化，特別是房地產是極其特殊的市場，區位是影響房價的最主要因素，不論房地產政策如何變動，對於擁有特殊性區位的房地產之交易影響，或對抑制都會地區房價的功能，其實相對有限。

參考資料

謝明瑞(2002)，房地產投資與管理，國立空中大學。

謝明瑞(2007)，不動產估價實務，國立空中大學。

謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，台北安和扶輪社。

謝明瑞(2012)，奢侈稅與房價政策之檢討，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2012)，都更與房價--兼論文林苑都更案爭議，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2012)，不動產實價登錄制度之研究，國立空中大學學訊(補充教材)。

謝明瑞(2012)，台灣地區房地產與營建類股行情變動分析，現代營建雜誌專欄。

(本篇論文主要整理自謝明瑞「現代營建」專欄，2012年9月1日)
(本文僅供參考，不代表本會立場)

• 謝明瑞

淡江大學金融研究所教授
中華國際財經創意交流協會創會理事長

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