謝明瑞
在經濟體系中，升息帶來借貸壓力，補貼則可減少部分負擔，購屋人從而得以減低房價上漲之壓力，政府的財務補助因而成為照顧弱小族群的政策之一，唯也不能排除或忽視政治利益所帶來的選舉性操作因素。另外，為了解決美國QE政策所帶來的全球性通貨膨脹問題，各國政府大多採用升息方式以之因應，唯升息雖可抑低通膨，但不能解決通膨，同時也會壓抑國內的經濟發展，並對房市造成重大衝擊，如央行連續五次升息，對人民的生活及國家的經濟發展產生重大影響，為了消除民怨，並對政經發展有所助益，因而提出各種補貼政策以之因應，主要包括利息補貼、「租得起、住得起、買得起」的住宅政策、「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」草案、勞工紓困貸款升息補貼、不受升息影響仍繼續補貼的政策、財政部的「青年安心成家購屋貸款」，以及內政部的政策性房貸補貼等，唯對房價下降的影響依然有限。由於房市問題錯綜複雜，國人不易瞭解其變動脈絡，且政府亦未嚴肅面對，而視其是為達成執政目的之政治手段，以致年年高喊居住正義，年年提出輔助政策，年年提出興建社會住宅，但房價偏高的問題卻一直没有獲得有效的解決。人民宜加強政治意識覺醒與正確判斷，選擇適當的專業人員治理國事，政府則應不分黨派舉才，避免酬庸任事，因為錯誤的政策比貪污更為可怕。
一.前言
一般而言，在經濟體系中，升息帶來借貸壓力，補貼則可舒緩經濟負擔，但同時亦對房價產生直接或間接衝擊，對經濟弱勢族群而言，政府的財務補助成為照顧弱小族群的政策之一，這也是行政院會再三通過立法或修法的過程，並對青年或無力購屋者加以補助的原因，當然，也不能排除或忽視這是因為政治利益所帶來的選舉性操作。
事實上，政府的任何補助都來自於人民的稅收，也就是以政府的納稅錢做為其推動政務或延續執政的費用，房市的補助大抵就是基於這種模式，以短期補助政策企圖解決長期經濟問題的方法。然而，這種轉移對國家的生產力及經濟力基本上並沒有太大的助益，但可以討好部分經濟弱勢族群，對政府施政及選舉中的固票大有助益，又因與房地產業相關的群組很多，其影響力不可小覷，因此，執政者樂此不疲，一則可以獲得受補貼者的好評，二則有助於執政的延續。唯這種以納稅人的錢轉移給那些需要房屋購買或租賃的族群之補貼政策是否適宜，實有必要進一步加以考量。
二.升息與房市
為了解決美國QE政策所帶來的全球性通貨膨脹問題，各國政府大多採用升息方式來加以因應，唯升息是兩面刃，雖可抑低通膨，但不能解決通膨，更重要的是同時也會壓抑國內的經濟發展，並對房市造成重大衝擊，有關升息與房市的影響，可分為下列幾個部分來說明。
1.升息的背景因素
2023年3月23日，美國聯準會（FED）為恢復物價穩定，聯邦公開市場委員會（Federal Open Market Committee, FOMC）連續九度決議升息，聯邦資金利率目標區間調高1碼（0.25%），並已成為自2007年9月以來最高的4.75%至5%。雖然升息有助於淡化美國日愈嚴重的通貨膨脹問題，唯因美元為國際性通貨，其升息策略仍讓美國及世界其他國家的經濟受到衝擊。
台灣經濟政策往往是隨美國起舞，就在美國宣布升息1碼的第二天，也就昰3月25日，我國央行緊接宣布調高政策利率半碼（0.125%），各公股行庫隨即相繼公告調整後的牌告利率，若以具指標意義的1年期定期儲蓄存款機動利率為例，台銀、一銀、合庫、華銀等都調高半碼，唯以房地產融資業務為主的土銀則超過半碼，大幅調高利率0.135%至1.6%，這是國內利率繼2022年3、6、9月及12月四次上升之後，造成「連5升」之升息的原因。
事實上，為了配合美國FED的金融政策，2022年，央行已曾4度升息，除3月升息1碼外，其餘6、9、12月均各升息半碼，並調升存款準備率2碼。2023年3月23日，再宣布升息半碼，合計升息3碼，重貼現率也由歷史低點1.125%，上漲至1.875%，漲幅為0.75%。雖然因為升息影響，國內出口衰退已經反映在2023年的第一季，然而，由於國內消費者物價上漲率（CPI）已連續一年半(19個月)超過2%，顯示通膨不是短期現象，而是現在進行式，也是央行再度升息的主要考量。蓋因台灣在過去的經濟發展過程中，央行從未在出口連續衰退期間調升利率，因此，央行五度升息可謂已創下逾40年來的新紀錄，對國內經濟的衝擊不言可喻。
2.升息與房市
一般而言，升息影響房市，特別是台灣為海島型經濟，以出口為導向，而在2022年的下半年的出口中，若與前一年同期相較，2023年2月出口已連續半年呈現衰退現象，若為促進經濟景氣，則降息應是例行之道，唯央行仍繼續升息，顯示通膨不僅是國內問題，也是國際問題，因而被迫跟進美國聯準會的升息策略，主要是為了壓制通膨預期，唯也為國內及國際經濟帶來相對不利的衝擊。
事實上，自2022年3月央行連續升息以降，國內房市交易量一路下滑，至2023年第一季仍未見回升，預估今年房市交易量難以大幅回升，房價緩步下修應為可期。唯若從最近一年的房市交易量來觀察，2022年3月，六都買賣移轉棟數2.5萬棟，創11年新高，然而，自央行升息後，4月即降至2.2萬棟，下降幅度超過一成(12.0%)，雖然5、6月的移轉棟數轉為持平，但7月再降至1.8萬棟，其比第二季初期的跌幅將近二成(-18.12%)，10月再降為1.7萬棟，若與同年3月升息以後的買賣移轉棟數來比較，其跌幅更超過三成(-32.0%)，且至今仍在2萬棟以下，如2023年1月，國內房市買賣移轉棟數為12613棟，較去年同期量縮47%，與上月比較減少38%；亦即央行升息的對房市的直接反應是促使六都買賣移轉棟數下降，足見升息對房市的影響不可忽視，亦為國內房市反轉向下的主要影響因素。
2023 年2 月，根據六都地政局的統計，全台六都會區「建物買賣移轉棟數」中，六都交易量合計為1 8817 棟，累計前2 月交易量為2 8430 棟，與去年同期的396646棟的年減率減少約三成(- 28.3%)，是自2017 年來同期最低交易紀錄，也是 六年來的新低，顯示當前房市交投不佳的事實。雖然前兩月的移轉呈現明顯衰退走勢，不過整體外在情勢利空逐漸淡化，同時也讓房價不致明顯回落。另外，2023年3月，在Fed 3 月持續升息，國內通膨仍嚴峻的狀況下，央行隨即跟進，加上全球經濟展望下修，以及兩岸關係不確定因素高，讓市場觀望氣氛濃厚，市場出價略顯保守，唯價格下修仍是當前房市成交的重要關鍵。有關2023年2月臺灣六都建物買賣移轉棟數變化比較，可參閱表1的說明。
表1 2023年2月臺灣六都建物買賣移轉棟數變化比較表 單位：%
| 六都 | 2023.02 | 2023.01 | 2022.02 | 月變率 | 年變率 | 2023/1-2 | 2322/1-2 | 年變 |
| 台北市 | 1865 | 1557 | 1915 | 19.8 | -2.6 | 3422 | 4635 | -26.2 |
| 新北市 | 4387 | 2595 | 3986 | 69.1 | 10.1 | 6982 | 10188 | -31.5 |
| 桃園市 | 2250 | 2545 | 3762 | -11.6 | -18.5 | 4795 | 7108 | -32.5 |
| 台中市 | 3232 | 2666 | 3116 | 21.2 | 3.7 | 5898 | 7787 | -24.3 |
| 台南市 | 1472 | 1279 | 1430 | 15.1 | 2.9 | 2751 | 3665 | -24.9 |
| 高雄市 | 2611 | 1971 | 2437 | 32.5 | 7.1 | 6281 | 6281 | -27.0 |
| 合計 | 15817 | 12613 | 15646 | 25.4 | 1.1 | 28430 | 39664 | -28.3 |
三.升息與補貼
央行連續五次升息，對人民的生活及國家的經濟發展產生重大影響，為了消除民怨，並對政經發展有所助益，因而提出各種補貼政策以之因應，簡述如下。
(一).補貼的背景因素
補貼是一種財經政策，唯若不考量政治上的選舉因素，則政府的財政補助主要應是用以補貼那些有益於經濟社會發展而少有人願意經營的事業，或人民不喜歡做而必須給予更多酬勞的工作，如「民生工業」、「慈善事業」或「3K行業」等，或為了減少貧富不均而對第五等第的低所得者加以補貼等，因此，政府的補助政策如中小企業紓困貸款（含醫療及教育事業）、公股銀行紓困貸款、農業紓困貸款等，都屬於補助政策的一種，然而，對於房市相關的人事物等是否也應予補助? 這可能是見仁見智的問題，唯若暫不考量社會的合理性與公平性問題，單就其對政治或選舉而言，輔助政策確實是對政府的再執政有很大的助益，在一般市民只見近利而不見遠景的前提下，也造就了執政者樂於以補貼政策，來達到自我宣傳並持續執政的原因。
(二).利息補貼政策
政府的住宅政策一般包括租金補貼2.0、社會住宅政策、房貸利息補貼等。主要因央行連續升息以後，購屋者貸款增加，政府因而有利息補貼政策主張。根據內政部的規劃，補貼對象為名下僅1戶自用住宅者，並設排富條款，採每月定額、直接撥款到符合資格帳戶，唯此種一次性的全面補貼是否符合公平原則，仍有待商榷。
(三).「租得起、住得起、買得起」的住宅政策
2023年2月14日，內政部提出「租得起、住得起、買得起」的住宅政策，主要內容包括擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案，以及建立青年購屋積金支持機制等三大項。從政策可以看出政府住宅政策之主要目的是讓人民要「住的好」，而非「買得起」，亦即政府的住宅政策目標已從傳統的「住者有其屋」轉換成「住者適其屋」，二者意義相去甚遠。另外，當前住宅問題是「高房價」及「租屋黒市」不易解決，並造成大多數人民買不起、租不好的居住困境。因此，好的住宅政策應該是直接面對問題並解決問題，而非補助人民在高房價下買房子的「住者適其屋」。另方面，由於政府資源有限，宜優先協助弱勢家庭的租屋補貼，而非補助款給相對有能力買房子的人，以符合公平正義原則。
(四).「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」草案
2023年2月16日，行政院通過內政部提出的「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」草案，針對房貸族，有條件地祭出一次性3萬元的房貸補貼。然而，由於各地區薪資所得、房價、消費水平不同，實不宜採用相同的衡量模式；尤其是能在雙北買房且貸款金額又不到千萬元者，應屬經濟條件相對較為富裕的族群。若依核貸總額標準，則在台北市850萬及其他縣市700萬元以下才能領取補助，顯然有失公平；另外，面對租屋黑市與高房價，政府應在「住得起與租得起」的政策與「有限的公地」及補貼資源下，宜先落實社會住宅，才能符合居住公平與效率，唯「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」政策可能已遠離社會的公平合理原則。
(五).勞工紓困貸款升息補貼
為協助受疫情影響勞工之生活，勞動部2020年及2021年開辦勞工紓困貸款，每人貸款最高10萬元，貸款期間3年，由勞動部補貼勞工第1年貸款利息。申辦紓困貸款之勞工屬經濟相對弱勢族群，由政府補貼勞工在貸款期間三年內，因央行升息導致貸款利率調升，政府將全額補貼勞工增加的利息，由勞動部紓困振興特別預算剩餘款支應。
(六).不受升息影響而繼續補貼的政策
政府升息之後的補貼政策是否必須修正，各有不同的看法，唯仍有許多不受升息影響而繼續補貼的政策，相關內容目簡述如下：
1.青年創業及啟動金貸款
為營造有利青年創業環境，促進創業精神，創造經濟發展，協助取得創業經營所需資金，特訂定本要點。民國102年元月公布，111年12月重新修定補助內容，對貸款金額100萬以下者，提供5年利息全額補貼。於補貼期間內，利率調升差額由政府全額吸收，申貸業者未受影響。
2.就學貸款
民國六十五年九月，政府為培育優秀人才，促進教育機會均等之理想實現，同時協助中低收入家庭之高級中等以上在學學生順利完成學業，因而開辦助學貸款，民國八十三年更名為就學貸款。若以當前的情境來觀察，在學學生尚無經濟能力，目前約有93%申貸學生（家庭年所得於114萬元以下）在學期間無須負擔利息，另有7%就學貸款學生需自行負擔半額或全額之利息。由教育部協助補貼因升息所增加之利息，所有辦理就學貸款之在學學生皆不會因升息而增加利息負擔。畢業後還款者如申請緩繳本息，緩繳期間利息亦由政府全額吸收。
3.紓困振興貸款
民國109年3月，經濟部對受嚴重特殊傳染性肺炎影響發生營運困難事業資金紓困振興貸款及利息補貼，並以111年6月修正，.由經濟部主管之紓困振興貸款，包括舊有貸款展延、營運資金貸款、振興資金貸款，係依郵政定儲機動利率提供補貼，配合央行升息，調整補貼金額，惟須受限每家公司的補貼額度上限（舊貸展延及振興貸款最高22萬元、營運資金貸款最高5.5萬）。
(七).財政部的「青年安心成家購屋貸款」
青年安心成家購屋貸款又稱青年首購貸款，或青安貸款，是目前市場房貸利率相對優惠的方案，原定至2022 年底的減半碼優惠，爾後延長至2024 年年底，但隨著央行再升息半碼，青安貸款基準利率調高至1.595%，一段式機動利率正式破2%。另外，依財政部的貸款補助模式，借款人符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者，則其貸款條件包括貸款成數最高8成核貸、貸款額度最高新臺幣800萬元、貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。而貸款利率則以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率，自112年3月29日起為1.595%，計息方式採一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率擇一，一經選定不得變更。唯可搭配內政部的「自購住宅貸款利息補貼」核定戶，亦即若其住宅購置日期符合本項優惠貸款者，得搭配使用。另外，2022年3月央行升息時，已協調公股行庫自行吸收半碼（0.125%），持續維持2022年3月補貼利率至年底。
(八).內政部的政策性房貸補貼
政府為了協助一定所得及財產標準以下，且2年內自購住宅並辦理貸款之家庭，提供「自購住宅貸款利息補貼」；申請人向政府提出申請，經政府審查核定之1年內，以自行購買之住宅向金融機構辦理本貸款，並由政府補貼部分住宅貸款利息，以減輕貸款利息負擔。依內政部所頒發的政策性房貸補貼，其是由內政部住宅基金吸收半碼（0.125%），持續維持補貼利率至2022年底。
整體而言，在國人有土斯有財的傳統心理下，購屋置產是每個人生活的共同目標，唯房市問題一直未獲得有效的解決，許多人在房地產市場中，住有豪宅，擁有土地，並從中謀取暴利，有許多人卻是貧無立錐之地，僅能租屋而居，或誤判房價走勢，在等待與觀望中蹉跎，以致購屋成為遙遙無期的夢魘。另外，為解決民怨並有利於執政，政府的有關房市補助政策甚多，是否適宜，可能各有考量，亦見仁見智各有不同，唯一項健全的房市政策宜配合事實需要，以訂定合宜房市政策為主軸，而不直以補貼的權宜之計為主要考量，導致補助政策愈來愈多，但對實際問題卻無助於補。
四.升息與房價
一般而言，升息對經濟發展不利，並造成全球經濟下行，而升息所帶來的各種風險也直接或間接影響房價，但在通膨及成本上揚因素下，影響幅度卻相對有限。
(一)升息與房市風險
一般而言，升息會讓消費者對將來的房價預期產生改變，觀望態度轉趨強勵勁，房市多頭結束，部分地區房價已有下修走勢，唯因通膨與成本上揚因素，房價是否下降，學者專家各有不同看法，前者認為量比價先行，量跌必然價縮；後者則認為在物料及人工費用相繼提高，營建成本增加的情況下，房價難以下降；亦即在2023年房市表現中，市場成交量下降，在人民所得未見提升的情況下，房市進一步萎縮應是可期，唯對價格看法則各持已見，但都偏保守，主要因房市風險增加是現在進行式。特別是具有房市領頭羊的預售屋已呈現供給大於需求的情境，房市價跌量縮應是難以避免。
(二)對房價影響相對有限
一般而言，物價具有向下調整的僵固性，房價更是如此，簡述如下。
1.打房與升息抑低房價上揚
2022年，房市交易量雖因央行升息而大幅減低，但房價卻仍持續走高；如以代表中古屋的信義房價指數為例，其2022第3季全國房價指數為144.58，已連續三年(12季)創下歷史新高；同段時間內，代表新屋市場的國泰房地產指數之全國平均成交價一坪約47萬元，較第2季上漲約3%。若進一步考量2023年元月通過的「平均地權條例」部分條文修正案，提出5大措施遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處5000萬元，並增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉，對已然交投不佳的房市相對不利。
2.房價大幅下修不易
房地產是消費財，但也是投資財，當此房市交投不振之際，一則購屋人普遍期待房價下修，不會積極買房。二則新版房地合一重稅期拉長到五年，礙於重稅而不會輕易抛售，而若供給減少，買氣不振，則交易量很難提升。至於價格部份，預估2023年房價將會呈現「微軟」下降走勢，蓋因中古市場買氣不佳，但因供給相對減少，價格較難大幅修正。若進一步考量建商過去的獲利可觀，在營建成本居高不下的情況下，短期間內，國內房價應不會出現大幅度的下修情形。
根據永慶房產的成交資料，在國內七大都會區中，2022年各季度房價走勢由漲轉跌，七都房市的房價之第1季、第2季還普遍有明顯成長，但第3季之後，漲幅開始收斂，至2022年第4季，除了新竹縣市(1.3%)、新北市(0.3%)、桃園市(0.8%)仍有微幅幅上漲之外，其他都會區已經轉為負成長，其中又以高雄市的房價下跌幅度為最大，有關2022年台灣都會區房價變動比較，可參閲表2的說明。
表2 2022年台灣都會區房價變動比較表 單位：%
| 季增率 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 竹縣市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 | 排名 |
| 第1季 | 2.7 | 2.1 | 2.6 | 5.9 | 5.4 | 5.3 | 7.6 | 高雄第1 |
| 第2季 | 1.0 | 2.1 | 4.3 | 3.1 | 3.5 | 3.0 | 2.8 | 桃園第1 |
| 第3季 | 0.4 | 0.3 | 0.0 | 3.4 | 0.8 | 0.5 | 0.9 | 新竹第1 |
| 第4季 | -0.1 | 0.3 | 0.8 | 1.3 | -0.8 | -0.5 | -0.9 | 桃園第1 |
資料來源：1.永慶房屋成交資料；2.作者整理。
五、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 在經濟體系中，升息帶來借貸壓力，補貼則可部分加以舒緩，對經濟弱勢族群而言，政府的財務補助成為照顧弱小族群的政策之一，唯也不能排除或忽視政治利益所帶來的選舉性操作因素。
2.為了解決美國QE政策所帶來的全球性通貨膨脹問題，各國政府大多採用升自方式來加以因應，唯升息雖可抑低通膨，但不能解決通膨，同時也會壓抑國內的經濟發展，並對房市造成重大衝擊，而欲瞭解升息對房市的影響，必須先瞭解升息的背景因素、升息對房市與房價的影響，以及升息所帶來的各種風險。
3. 央行連續五次升息，對人民的生活及國家的經濟發展產生重大影響，為了消除民怨，並對政經發展有所助益，因而提出各種補貼政策以之因應，主要包括利息補貼、「租得起、住得起、買得起」的住宅政策、「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」草案、勞工紓困貸款升息補貼、不受升息影響仍繼續補貼的政策、財政部的「青年安心成家購屋貸款」，以及內政部的政策性房貸補貼等。
4.由於房市問題錯綜複雜，不易瞭解其變動脈絡，蓋因它是經濟問題，是社會問題，是民權問題，是民生問題，更是國安問題，只是政府並未嚴肅面對，而視其為達成執政目的政治問題，以致年年高喊居住正義，年年提出輔助政策，年年提出興建社會住宅，但房價偏高的問題卻一直没有獲得有效的解決。
5.臺灣的政治充滿了算計，選前是支票，選後淪為空白芭樂票，且用人不唯才，而是以政黨顏色區分，並以維持政權為主要考量，此種選前選後大不同的雙標政策，導致台灣的房市問題一直未能有效處理，建議人民宜加強政治意識與正確判斷，選擇適當的專業人員治理國事，政府則宜唯才是用，避免因人設事，因為錯誤的政策比貪污更為可怕。
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Money DJ 財經知識庫。
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林祖嘉
戴肇洋
王順民
徐明珠
