林建甫
吳孟道
近來，台灣房價走勢在歷經2008年金融海嘯期間的短暫下滑後，似乎又重新回到上升的軌道，尤其是部份特定區域的房價，更出現異常飆漲情形。觀察信義房屋（成屋）及國泰建設公司（新成屋）每季定期公布的房價指數即可清楚知道，從2008年金融海嘯後的低點彈升到2012年第四季，國泰房價指數已上漲34.1%，而信義房價指數（全台）更是上漲超過六成，漲幅高達64.2%。若僅只看桃園地區，信義房價指數的漲幅則高達73.8%，為全台漲幅最高的地區。
面對房價日益高漲的情況，主管機關也不得不重新正視此一現象。特別是掌控貨幣供給大權的中央銀行，在當前低利率且游資充沛的環境下，更深怕成為助漲房價的原兇。因此，為避免房市炒作的歪風再起，近期央行頻頻大動作透過道德勸說（下巴骨政策），要求銀行業者對於房價漲幅較大地區，應採取自律審慎措施，並加強不動產授信風險控管。同時，也對原先台北市及新北市13個實施房貸管制的特定區域，持續要求銀行業者將房貸成數下修，目前整體成數已降至五成七左右，並維持2%以上的房貸平均利率。
在央行強力的勸說下，國內房貸龍頭土地銀行乃於4月8日正式發函旗下所有分行，要求對大桃園的八德、南崁、青埔及中正藝文特區等四大地區，進行比照當前台北都會地區的房貸緊縮措施；亦即，針對同一名下、第二棟以上的房屋貸款，均納入房貸管制。作法主要有三：（一）將房貸利率拉高半碼（0.125個百分點）至2.23%~2.43%之間；（二）調降房貸成數一成，最高以七成為限；（三）取消寬限期的優惠。在土銀開了第一槍後，泛公股銀行也紛紛表示將陸續跟進，針對特定地區限縮房貸。
顯然地，為避免房價再度飆升可能引發民怨，央行在不動產資金控管的大動作是可以理解的。不過，對於抑制房價本身而言，這些作法是否有效，著實有待商榷。因為早於2010年4月22日，行政院即已通過實施「健全房屋市場方案」，要求各部會針對房價飆漲問題，積極落實推動健全房市措施。其中包括央行的一系列資金管控措施，例如實施選擇性信用管制、限縮貸款成數、嚴控土建融資等，而金管會也特別針對承作土地融資及購屋貸款偏高的銀行加強實施金融檢查。此外，財政部更是透過空地稅的復徵、奢侈稅（正式名稱為特種貨物及勞務稅）的立法以及不動產實價登錄等措施，多方面地健全房市發展。然而，三年過去了，全台各地區房價卻似乎不受管控般的一路上揚。迄今為止，信義及國泰房價指數甚至一一寫下新高紀錄，健全房市方案效果顯然不如預期。而現今央行的作法，其實較之早先的資金管控措施，力道更明顯偏弱，因此對於房價的抑制作用，實在無法令人期待太多。
有鑑於此，為了確實抑制房市的投機炒作，讓有實質購屋需求的民眾買得起房子，並實現真正的居住正義，我們認為主管機關在健全房市方面的措施勢必得加以調整。作法可朝下述方向著手：
一、嘗試緩步提高利率
近年來，台灣房價飆升主要是受到低利率環境及游資充沛的影響，而此與全球過多的流動性顯然脫離不了干係。2008年金融海嘯發生後，為刺激景氣並提供流動性，歐美先進國家紛紛採取寬鬆貨幣政策，一路下調利率至接近零的水準，最終在利率降無可降下，乃進一步採取量化寬鬆政策（quantitative easing，QE），使得全球資金滿溢，無形中助長金融市場的投機炒作行為，連帶地也帶動房市回溫。尤有甚者，當前美國聯準會（FED）再度宣布無限期、無限量的第三及第四次量化寬鬆政策，加上日本在首相安倍上台後，也實施量化寬鬆政策，都有可能再進一步刺激金融資產價格（特別是房價）的上漲。
因此，要有效抑制房價，首要之務就是回收市場過多游資，解決流動性過剩的問題。對此，盱衡現今台灣的經濟環境，我們認為央行可以考慮嘗試緩步提高利率。畢竟台灣經濟並不如歐美先進國家疲弱，主計處最新公布的2013年經濟成長率預估值甚至還上調至3.59%，緩步調升利率的本錢確實存在。而隨著利率的逐步上揚，除可拉高貸款成本（包括房貸及土建融等）、營造不利投機炒作的環境外，也可透過預期心理抑制市場投機炒作氣氛，對於抑制房價將有明顯效果。
二、嚴格執行並管控實價登錄，讓不動產資訊全面透明化
目前不動產實價登錄已全面實施，不過由於樣本數仍相對偏少，因此無法呈現所有地區房價的全貌。對此，我們認為未來應加快完善不動產實價登錄的平台，並嚴格管控登錄的資訊，以避免登錄不實之情況發生。唯有讓不動產資訊更加公開透明化，才能避免資訊不對稱的問題產生，也才不會使建商、房仲業者、甚至資金雄厚的投機客有機會大肆炒作房市、哄抬房價。
三、在實價課稅全面建立之前應拉近不動產稅基與市價落差
沒有透過稅制的改革，讓持有成本上升，減低不動產的預期報酬率，就沒有辦法改變民眾預期房價只會漲的事實。我們認為財政部應敦促地方政府及稅捐稽徵單位儘快針對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討，拉近與市價的落差。當民眾的不動產稅額因為稅基的價值提高，配上現有的稅率，土地、房屋的持有成本就會大幅提高。民眾一算囤積房產，每年要繳交的房屋稅、地價稅如此之高，就可以糾正房地產不當得利的現象。妨害到他人居住權利的額外房產，就會釋出，房地產的價格就會回落。
四、加強相關部會的協調與聯繫，共同研提更多有效措施
為了讓健全房市措施發揮真正的功效，主管機關勢必得徹底檢討現有措施不足之處，並加強相關部會間的合作與聯繫，共同研提更多有效的政策與配套措施。因為對照目前各部會的健全房市作法，相關政策多如牛毛，但幾乎各部會都是埋起頭來各做各的，此容易形成多頭馬車的局面，無形中也會使得政策效果大打折扣。
（本文僅供參考，不代表本會立場）
（本文刊載於2013年4月14日中央日報網路報星期專論）
謝明瑞
林祖嘉
曾志超
王順民
徐明珠
