謝明瑞
周信佑
一、前言
國內房價偏高，但持有成本偏低，造成房價不當的扭曲限象，亦是政府實施房地合一政策的主要因素。
在現行房地產稅賦中，國內房地持有稅(如房屋稅、地價稅)及交易利得稅(如土地增值稅)偏低，且不動產採分離課稅制，房屋稅、地價稅、土地增值稅分別採用政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課徵標準，造成一地三價，以及產生脫離市場價值與實際交易價格的詭異現象，同時造成房地稅負扭曲，加深貧富不均與社會對立，房價問題衍生成為民怨之首。
二、房地合一制的實施
為扭轉房價偏高及房地稅負不公問題，財政部規劃房地合一稅制，讓房屋與土地交易時以增值利益進行課稅，用以取代現行與實際狀況脫鉤的課稅方式，主要目的在遏止房價不合理飆漲，並達成實價課稅的目標，而若法案審查順利，預定民國105年開始實施。另外，為配和新制上路，財政部亦將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)，解除出售未滿二年的不動產加重課稅的限制，因此，「房地合一，實價課稅」政策初步架構已然成形。
基本上，政府推動「房地合一」稅制改革方向是正確的，特別是不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)制度已於101年8月1日起施行，不動產買賣、租賃及預售屋成交案件等，均需依相關規定完成交易資訊申報登錄事宜，並以區段化、去識別化之方式提供查詢，促使不動產交易價格更為公開透明，達成不動產交易市場健全發展。由於實價登錄制度實施期間已超過當初不作為課徵稅賦的承諾時間，且已累積一定房市交易量價資訊數量，因此，「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟，亦即房地合一稅制的實施有其適切性。
唯房地合一稅制的推動也帶來許多阻力因素，主要因國內民眾房屋擁有率高達86%以上，其中，更有超過一成民眾的名下擁有二戶或以上的不動產，「房地合一，實價課稅」將使房屋交易成本大幅提升，若無妥適的規畫與相關配套，勢將遭到部分業者與民眾的反彈，讓政府推動房地合一的政策美意難以落實。
三、「房地合一」的疑慮
大體而言，民眾反對或對「房地合一，實價課稅」有疑慮與意見者，大致有下列幾點，即：
1.稅賦偏高
房地合一實施採累進課稅，課徵稅率從5%至45%，稅率過高，恐影響民眾購屋與換屋意願，從而抑低房市的正常發展。
2.免稅條件相對嚴苛
在房地合一的政策下，本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭，且符合自住房屋總價3,000萬元以下之房產交易者，其利得方享有免稅優惠，唯其條件相對嚴苛，不符合現行社會需求。
3.稅負不公
在國內房地產市場尚未進入合理規範前，民眾購買房地產時大多缺乏價格憑證，只能用房屋評定現值、土地公告現值當成本，成本偏低，而房地合一政策卻用真實市價當售價，稅負不公。
4.違反誠信原則
在房地合一稅制中，財政部凝聚學者專家的五大共識，包括房地合一課稅制度的實施為勢在必行、成本認定採財政部頒布標準、土增稅採稅額扣抵制、自用住宅給予租稅優惠，以及不設日出條款，亦即擬溯及既往。唯房地合一制若採溯及既往，則違反法律誠信原則。
5.高估房地產收益
在房地合一制下，國人持有不動產期間，須繳納的房屋稅、地價稅、管理費、借款利息等，且不能列為費用扣除，高估不動產交易的實際收益。
6.增加房價的潛在誘因
房地合一造成稅負與營建成本增加，若其增加部分轉嫁到消費者，則可能將造成另一波高房價時代來臨。
四、政策與相關配套之建議
針對財政部所提出的草案與反對者之意見，本文特別提出折衝方案，期供政府與社會賢達參考。
1.考量租稅的公平性
房地合一採累進課稅，基本上應合乎租稅公平性；主要因財政部草案採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅，由於稅率最高可能達45%，引發立法院及業界的反彈，財政部研議改採單一稅率，但在實施上可能會產生問題。
累進稅率可以將徵稅對象的不動產交易所得數額劃分等級，再規定不同等級的稅率，徵稅對象交易所得越大的等級，稅率越高，使負擔能力大者多負稅，負擔能力小者少負稅，有助於調節納稅人的收入和財富，較符合量能課稅精神。且房產利得與薪資、股利等其他所得雖在同一張申報書中報稅，但採「雙軌分別計稅」，不必合併課徵，因此，惟有不動產交易所得逾千萬者才有可能要繳納45%的最高稅率。
此外，政府推動「房地合一，實價課稅」時，只適用於交易課稅，因不動產交易稅只有買賣或移轉時才發生，是一次性的稅負，對自住者、長期持有者的影響甚小，受衝擊較大者主要是財團與房地產投資客等；同時，為遏制外資來台炒房，外籍人士出售在台不動產，也應改以累進稅率，用以取代目前單一20%的分離課稅，並訂定最低稅率為20％。
2.以自住減稅代替排富條款
在房地合一制下，本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭，且符合自住房屋總價3,000萬元以下房產交易，其利得方享有免稅優惠。唯這項「排富原則」的標準可能仍有些疑慮。
投資人一般是根據政府政策來調整因應模式，亦即上有政策，下有對策；在此情況下，高總價(3,000萬以上)物件的交易稅負增加後，原本投資在豪宅的投資客，可能轉而投資於低總價的房地產，使低總價的房子面臨更大的買方競爭，助漲了房價，對年輕人或是所得不高的民眾，買房負擔反而加重；至於限制本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的條件，也有變向鼓勵夫妻辦理假離婚之疑慮。因此，「房地合一，實價課稅」不宜設計任何排富門檻，而是以「自住事實」來減輕稅負，自用住宅改以個人一戶或夫妻合計名下持有兩戶為限，減少政策可能產生鼓勵夫妻辦理假離婚之疑慮。
這樣的標準雖可能遭受部分學者質疑認定標準太過寬鬆，但政策推動本就是一種相互妥協的藝術，這樣的標準應可減輕「房地合一，實價課稅」利害關係人反彈的力道，同時增加政策實施的可行性。
3.鼓勵人民長期持有
在房市政策尚未步入正軌前，民眾購屋時大多缺乏價格憑證，只能用房屋評定現值、土地公告現值當成本，成本偏低，而卻用真實市價當售價，稅負不公。可以考量針對持有時間較長的房地產提供減徵優惠，持有期間愈長，減徵率愈高，如2年減徵40％，5年60％，10年80％...等，配合重購退稅優惠實施，亦即鼓勵人民長期持有，同時獎勵優惠，用以因應成本不公之疑慮，亦可讓原有的長期持有者得以減輕「房地合一，實價課稅」政策實施所受之衝擊。
4.不溯及既往
一般而言，法律的實施本來就是以時間點做劃分，過去買的不動產，在房地合一實施前賣掉自然不適用，若在房地合一上路後未出售，就應該依據新稅制課稅。
5.保有稅負扣除之彈性因素
一般民眾持有房地產期間繳納的房屋稅、地價稅費用等，是否列為費用扣除，應有討論協商空間。此外，不動產持有期間繳納的管理費等各種費用，會因不動產產品屬於公寓、華廈或社區型態而有很大不同，借款利息也因不動產持有人貸款金額與貸款成數高低有很大差異，若讓這些支出列為費用扣除，反而產生新的不公平；至於持有期間繳納的房屋稅、地價稅等費用，則是持有期間必要的費用，應仍有協商空間，可與長期持有獎勵優惠一併討論調整。
6.不會造成房價偏高現象
房地合一會造成稅負與營建成本增加，以及大部分會轉嫁給消費者，恐將造成另一波高房價時代來臨，此一現象似與鄰近國家實施經驗不符。以韓國為例，2000年，南韓房價開始飆漲，政府於是祭出高資本利得稅率、廣建平價住宅等政策，但房價仍持續上漲，直到2005年，南韓從健全稅制著手，將原先土地與房屋分開課稅的持有稅，更名為「綜合不動產稅」，並採用合併課徵； 2007年，更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」，並對「一戶多屋」課徵重稅，一連串的政策，南韓房地產緩步回落。
南韓的經驗說明「房地合一，實價課稅」是抑制房價飆高的有效作法，其稅負亦難以轉嫁給消費者負擔。而且，我國「房地合一，實價課稅」只針對交易所得，並未提高持有成本，衝擊並不若南韓那麼大，應不至於會讓房價大崩跌，也不會造成另一波房價偏高的情形。
五、結論與建議
為解決國內房價不當高漲問題，並確實落實房地合一政策之施行，本文呼籲朝野雙方能儘速協商，讓相對較佳的房市政策能盡速在立法院通過，增加炒房投資客的交易成本，使炒房報酬不再享有超額利潤，改正投機炒作風氣，讓房價回到基本面，健全我國房市長期發展。
房地合一政策的推動尚未正式實施，但國內房市的走低現象，已讓政策推動遭受社會上的許多阻礙，為讓「房地合一，實價課稅」的政策得以順利推動，本文彙整財政部的規劃草案與主要的反對意見，提出因應模式，期能找出社會可能的最大公約數，作為「房地合一」政策與相關配套之建議。
同時，建議立法院也可以考量做這樣的規定，將「房地合一，實價課稅」稅改新法的稅收為地方稅，在此情況下，不僅可以作為地方政府配合稅改稽徵與查核的誘因，亦能作為補充地方窘困財政的新財源。
(本文發表於2015年1月26日中央網路報)
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