謝明瑞
位於台北市忠孝SOGO商圈的著名餐廳永福樓，是一家開業40年，且極具知名度的江浙餐廳，因東區商圈沒落，來客數減少，加上與房東協議調降租金未成，而於2019年的2月24日結束營業，這是繼2018年12月31日，南京東路商圈的六福皇宮歇業後，其所引發的台北知名宴客餐館歇業潮較受消費者及一般社會大眾的重視，因為在這段期間內，台北市東區商家由於高房租而迫使知名店商選擇離去者很多，如台北市的鎮金店、小林煎餅、珠寶品牌festaria，SASA、葡吉小廚、MISS SOFI、鼎泰豐、金石堂、亨得利三寶名錶、Benetton、SPAO、MIXXO等知名品牌，都因高房租因素而選擇離開市場，由於店面無人承接，造成台北東區商圈店面空置率超過15%以上；另外，台中市的赤鬼牛排，高雄市的星巴克、麥當勞等，也都因房租偏高而遷移或宣佈結束營業，而這也說明高房租不利房市發展的事實。
根據房屋比價平台對全台網路待租店面的統計，若以2019年2月18日為基期，則國內待租量達1.2481萬間，較去年同期增加幅度將近一成(9.36%)，唯平均租金的年跌幅為6.32%，顯示房屋租賃市場供過於求日愈嚴重，以及房租不漲反跌的情形。另外，若以六都的租賃市場來觀察，以台北市的店面待租量為最高，佔全台總待租量的二成以上(21.17%)，次為新北市(15.50%)與台中市(14.61%)，而以台南市為最低(6.46%)。而平均每坪租金下降金額最大的前三名分別是台北市(3243元)、新北市(1617元)，以及台中市(1274元)；下降幅度最大的則為台中市(-9.5%)、桃園市(-7.9%)，以及高雄市(-6.3%)，顯示店面租賃市場不佳不僅是發生在台北市東區，而且偏布全國。
事實上，當前國內店家的退租歇業潮與房市表現不同；若以當前國內的房市變化走勢來觀察，2009年第3季，國內房價明顯上揚，2014年底，房價漲至最高點，爾後國內房市逐漸進入衰退期，2017年下半年始有回暖現象，2019年第一季，國內房市則已呈現逐漸復甦的走勢。這可從房地產相關法規調整，雨遮登記取消，都更鬆綁與危老獎勵時程等，使得房市推案量及代銷接案大幅增加等事實來加以佐證或觀察，因此，不動產業者大多充滿對2019年房市轉佳的預期，推估今年上半年329檔期前後，應可達到買氣的最高峰，下半年則受到總統大選前期運作，以及國際總體經濟下行，對房市產生相對不利影響，唯消費者需求穩定，剛性需求持續增加，亦即國內房市逐漸回溫明顯。
在房市買氣逐漸轉趨活絡之際，全國各主要商圏卻呈現歇業潮的奇特現象，顯然政治與經濟的不確定因素對租賃市場的影響甚巨，如政府為了營造選舉利多，於是有獎勵都更條例之容積率最高可達30%，以及徵空店稅的主張；然而，前者的都更政策鬆綁緩不濟急，無法捥救全國各地商圈逐漸沒落現象，而後者的空店稅一則並無前例可行，二則易引發若房東將稅金轉嫁，或以人頭承租掩蓋空置的事實，在短期間內，對當前的商圈發展都無法達到振興起疲之效。
基本上，商圈的沒落與政府的都市政策及民眾的所得有關，以北市東區商圈出現「出走潮」為例，除說明消費者的經濟能力不足外，也反映零售商家的經營不力，前者如老年人的退休所得被迫減去三分之一，消費能力頓減；後者如青年人的薪資所得未見提升，而物價持續上漲，亦無足夠的能力可資消費，而商家在經濟情況不佳，消費能力減少，以及經營成本日愈提高的情況下，若再加上必須面對高房租的壓力，必然無力支撐，最後只能選擇歇業，造成商圈沒落以及總體經濟的衰退。
在人民消費能力日愈下降，商圈活動日愈式微的情況下，政府不宜再以政治口號治國，或政治意識型態超越專業能力，而宜適時適地提出有效政策以資因應，積極振興經濟，提振國內消費能力，主動協助地方產業，加強輔導經營能力，避免商圈持續衰退現象。其中，稅賦與獎勵措施應可並行，前者可重新檢討房屋稅及地價稅，或多戶之累進囤房稅率，以及調整營業稅等，並針對商圈路段優先實施，在稽徵成本低且執行沒有爭議的情況下，其所可能達到的懲罰效果甚大；後者可利用門市顧客服務、商圈經營、銷售管理、人力資源管理等來加以評定，並做為政府獎勵或補助的依據，因為唯有胡蘿蔔與棒子(Carrot and Stick)併行，將「獎勵」與「懲罰」恩威並用，才能重建商圈的加乘效果。
另外，在退租潮逐漸增加之際，為免骨牌效應而對當地人民生活水準及國家的財政稅收受到衝擊，必須訂定適當的優惠政策及加重稅賦機制，透過獎優懲劣的商家營運績效政策，應可大幅提升商圈的營業效率，減少關門商家的情況，以達到對消費者、房東、店家、政府等四方皆贏的目的。
總之，在商圈人潮漸少，消費能力日愈下降，以及經營績效衰退之際，政府宜展現治理魄力，而非一味迎合選舉需要，重輔助而少政策，蓋因唯有政治清明，經濟條件轉佳，人民生活水準提高，才能根本解決全國商圈沒落的現實。
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朱雲鵬
黃耀輝
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