謝明瑞
周信佑
2016年2月，高雄美濃6.4級的大地震，卻引發台南市區的房屋倒塌與116人死亡的慘劇，引起國人對居家是否安全的疑慮與恐慌，土壤液化與一案建商的問題再度受到重視。前者是指土壤因地震的壓密作用，造成原本在深層土壤的水份被擠壓到表層，土壤失去其剪應力強度，呈現出如液態的狀況，同時造成土壤上方的建築物的安全受到影響。後者是指建設公司在案子以品質欠佳但價格相對偏低之建物銷售完畢後，建商即獲利出走，規避日後的售後服務，以及其他因為天災人禍所產生的一些問題，大多盛行於房市熱絡時期。然而，造成高雄美濃大地震所引發的台南市維冠金龍大樓倒塌事件的原因，並不是土壤液化問題，而是來自建案本身結構所產生的問題。因此，投資人為了減少購屋風險，也為了避免購買到「一案建商」的推案，購屋前宜選擇有品牌且有信譽的建設公司為主，且購屋之前，必須考量履約保證、建商評價、市場口碑、建案座落地點、土壤液化區、一案建商...等因素，降低購屋風險，也讓人民的生命財產更能獲得保障。
一.前言
2016年元月，總統大選揭曉後，由於在野黨獲勝，政府二月份便開始進入看守內閣階段，在五月新總統就任之前，所有重大政策及人事案都會凍結，而影響房市變化最大的房地合一稅因立法院已在去年通過，且於2016年1月1日便已開始實施，不影響房市重大政策的執行；唯對2月6日凌晨約4時所發生的美濃大地震則出現朝野共同關心的做法，也讓土壤液化與一案公司的問題浮出擡面，同時也影響到國內房地產政策擬訂與價格的變化。
此外，當第三次政黨輪替即將展開之際，一則在新舊總統交接之間所造成的政務空檔，新的房市政策難以推動，二則美濃大地震所導致的台南市大樓倒塌造成人民傷亡，引發全國人民對於各地區一案公司層出不窮問題的關注，並直接或間接影響國內房地產市場景氣變動的趨勢，以及房價可能再度貶低的疑慮。
另方面，高雄美濃大地震所引發的台南高樓倒塌及百餘人的死亡事件，也造國內不甚景氣的房地產市場更為雪上加霜，不論是房市的沈滯或房價的貶低，可能都要經過一段相對較長的時間沈澱以後，才有出現房市轉為活絡的可能性，短期內難見房市榮景。
為瞭解國內人民的居住安全問題，以及當前的房市變動狀況，並用以判斷未來國內房市與房價走勢，宜對房地產市場中的土壤液化與一案公司問題有所瞭解。
二.房地產行情分析
在台灣的房地產市場趨勢之變動過程中，經過十餘年多頭市場以後(2002-2014)，於2014年發生改變，國內房市交投開始出現疲弱現象，2015年，房市不景氣現象轉趨明顯，2016年則續承房市不景氣之走勢；根據內政部不動產交易實價查詢服務網所提供的資料，若以最近兩年的房市變化來觀察，2016年的房地產市場變化大抵續承前一年的房價變動走勢，房市交投冷清，房價呈現下降走勢。
由於當前房市景氣不佳，房地產交易量價俱挫，為避免房市持續低迷而對國內的房地產市場發展受到影響，甚或對整體產業變動產生不利衝擊，政府已開始投入房市的振興起疲政策之推動，如政策鬆綁與金融新措施的推動等，若政策得以順利執行，未來房市應會逐漸轉為活絡；然而，卻因2016年的小除夕夜發生了震驚全台的美濃大地震，造成大台南市大樓倒塌以及死亡人數達116人的慘劇，從而造成國內不甚景氣的房地產市場更為雪上加霜，不論是房市的沈滯或房價的貶低，可能都要經過一段相對較長的時間沈澱以後，才有出現房市轉為活絡的可能性。
另外，在房市低迷聲中，國內房地產的未來交投變化趨勢，以及房價變動的轉折坐落期間為何等問題，對潛在不動產投資人都宜注意，又因台北市的房市變化及其走勢對國內房市具有指標性作用，由其房市活絡與否，以及價量變化情形，應大抵可以推論出國內房地產的變化趨勢，正如2016年2月初在南部地區所發生的美濃大地震以後，引發朝野對不動產市場中的土地液化及一案公司問題的重視，首善地區的台北市則是率先公佈土壤液化的都會區。
三.土壤液化
2016年2月6日，小除夕夜發生高雄美濃6.4級的大地震，卻引發台南市區的房屋倒塌與116人死亡的慘劇，引起國人對居家是否安全的疑慮與恐慌，房地場市場中的土壤液化問題再度受到重視。
(一).土壤液化的定義
土壤液化(soil liquefaction)是地震工程中的術語，指土壤因地震的壓密作用，造成原本在深層土壤的水份被擠壓到表層，土壤顆粒間的有效應力下降為零，土壤失去其剪應力強度，呈現出如液態的狀況，而當地表承受不住地下水的壓力時就會破裂，同時造成土壤上方建築物的安全受到影響。
一般而言，土壤液化主要出現在分布深度較淺，充滿水的砂質土壤或粘土，且其底部排水較差的地區。在外力反覆的震盪下(如地震)，鬆散的土壤因受到壓縮，內部空隙減小，而擠壓孔隙水，導致空隙內水壓升高，砂粒間的結合力減少或消失。當水壓升高至超過土壤內承受的外部壓力時，加上水分不能從地底排出，就會產生土壤液化。液化時，砂與水混和成如泥漿般的液體，使土壤失去支撐力，造成房屋傾斜、地層下陷、地下管線破裂或上浮，並使土壤上方的住戶之生命安全受到重大影響。
(二).土壤液化非樓塌主因
大體而言，最容易發生液化的土壤是年代比較輕(如近一萬年的冰河時期)的細沙，或顆粒大小相當且排列整齊的泥土中，地層只有數尺厚，富含水分。這樣的地形通常分佈在河岸、海岸、舊河道、海埔新生地，或因風力而堆積而成的沙丘等地區。另外，在土壤液化的例子中，還包括流沙、流粘土、濁流，以及地震化，亦即地震化僅是影響土壤液化的許多因素之一。
在人類的群居生活中，土地土壤液化固然為人民所擔心，然而，造成美濃大地震所引發的台南市維冠金龍大樓倒塌事件的原因，並不是土壤液化的問題，而是來自建案本身結構所產生的問題。根據台灣省土木技師公會的鑒定，倒塌的大樓之地下室結構完整，地下室下方的筏式基礎與蓄水池沒有受到土地液化的影響，周邊土層也看不出有化的現象。大樓倒塌主要是建物本身結構的問題，也就是建商偷工減料所產生的問題。
根據市政府所公佈資料，維冠金龍大樓是由維冠建設所建，1989年，維冠建設成立，資本額2500萬，公司陸續蓋了維冠龍殿、維冠金龍等建案，但在蓋維冠金龍時，公司爆發財務危機，勉強完成建案，1995年，該建設公司在建案竣工後破產倒閉，2014年，內政部撤銷營業登記，全公司營業體解散。2016年2月大地震，屋齡21年的維冠大樓倒塌，但維冠建設卻因已垮台，人民求助無門，二百餘名住戶頓時失去棲身之所。
為了讓受害民眾獲得應有的賠償，台南地檢署已收押維冠老闆及其建築師，台南市政府同時向法院聲請假扣押涉案重要的三位當事人，計新台幣三千萬元，凍結其名下不動產變更，但住戶的求償之路依然遙遠。同時，也因為建案倒塌而引發人民對「一案建商」或「一案公司」問題的重視。
(三).台北市土壤液化潛勢區
在台北市政府仍未正式公佈之前，許多人已可以從國家地震工程中心、中華地理資訊學會，以及APPLE HUSE趨勢研究中心等獲得相關的資訊。而在台北市所公佈的16個土壤液化區域中，屬於高度土壤液化區的有10個，中度則有6個，具高度土壤液化區的占六成以上(62.5%)，顯示台北市土壤液化區的高度土壤液化高於中度液化；唯國內仲介業者所認定的重大瑕疵屋中，大抵都與土壤液化無關(註一)，有關台北市房地產土地土壤液化潛勢區比較表(依價位排序)，可參閱表1的說明。
表1 台北市房地產土地土壤液化潛勢區比較表-依價位排序單位:萬元/坪
| 台北市土壤液化潛勢區域 | 土壤液化度 | 區域房價 | 土壤液化排名 |
| 01大安森林以東 | 中度 | 99.2 | |
| 02信義路四段加油站 | 高度 | 95.3 | 1 |
| 03青年圖書舘，AIT西北，大安森林公園北側 | 高度 | 92.4 | |
|
04忠孝東，市民大道，杭州南北路範圍，新生北市 民大道交界(光華數位新天地，文建會審計部) |
高度 | 82.6 | 3 |
| 05台北長庚醫院 | 中度 | 75.3 | |
| 06士林文林路士林橋一帶 | 高度 | 75.0 | 4 |
| 07台科大週邊，台大宿舍(基隆路側) | 中度 | 73.5 | |
|
08民權東，松江，建國北， 南京東範圍(含四平街，一江街，行天宮，北大圖 書舘，大同高中，大同國中，長春國中) |
高度 | 70.2 | 5 |
| 09五常國中，五常國小 | 中度 | 65.5 | |
| 10民權西路站至台北大橋以東 | 高度 | 64.5 | 6 |
| 11石牌派出所以北 | 高度 | 59.4 | 7 |
| 12華江高中，雙園國小，萬華國中至雙園國中 | 中度 | 48.9 | |
| 13青年公園以東 | 高度 | 44.2 | 8 |
| 14南港分局至玉成國小 | 高度 | 43.2 | 9 |
| 15社子島 | 高度 | 42.8 | 10 |
| 16華中橋西側河濱公園 | 中度 | 40-80 | 重劃區 |
1.1996年國家地震工程中心「台北市震度微區圖」研究報告。
2.2002年中華地理資訊學會「北市地質鑽孔資訊化計畫」第四期研究報告。
3.APPLE HUSE趨勢研究中心。
4.內政部實價登錄資料。
5.土壞液化排名是指高度液化區之房價排名。
6.作者整理。
四.一案公司
在2016的美濃大地震所引發的大樓倒塌事件中，其主要原因不在土壤的液化，而是建案本身品質不佳的問題，於是房地產市場中的一案公司所引發的建案之安全問題再度被重視。有關房市中的一案分司之相關內容，可分為下列幾個部分來說明。
(一).一案公司的形成背景
有關房市的一案公司的形成背景，簡述如下：
1.房市景氣變化
民國91年(2002)底，台灣房市景氣逐漸活絡，直至103年(2014)底，國內房市開始有轉弱的趨勢，104年，房市景氣明顯下滑，但在這長達十二年的多頭行情中，許多建商紛紛加入房市搶建的行列，特別是房市走向牛市的前三年，加入建築行列的建商大抵均以倍數成長；根據台灣省建築投資公會聯合會的統計資料，民國94年12月31日，全省(不含北高兩直轄市)總共有3022家，比民國91年房地產谷底時，全台建商家數不到1200家，三年之間增加的家數將近3倍。
2.建商資本額偏低
一般而言，建築景氣活絡時，各縣市的建商增加數成長大約是在3到6倍之間；而建築業之所以蓬勃發展，除了房市景氣恢復外，公司法修改，將建築業成立公司資本額須為2500萬元的門檻取消，造就小資本額公司如雨後春筍般的成立，而良莠不齊的建設公司也提高了房市建案的風險。
若以國內各主要縣市所成立的建築投資開發公會為例，有不少資本額50萬至100萬的建設公司，偏低的資本額規範導致建設公司的崛起，但因資本額偏低，人力及財力有限，若技術不足，經營不善，資金周轉不靈，或銷售情況不佳，極易造成一案公司的財務周轉不靈，以及建物品質無法保障的問題，影響消費者權益，同時也對整體房地產業形象不佳，這種「小資」建設公司在農業縣的縣市比例更高。
3.基於節稅考量
實務上，一案公司的存在可能來自投機性的投資，但也可能來自節稅的考量，但二者均是影響建設公司家數激增的重要因素。唯業者若是基於節稅之因素，同家建設公司利用兩張或多張牌照原本無可厚非，但大部分採用一案建設的原因都是建設公司為了逃避日後的售後服務，而採用一個公司建一案的模式，或因為每一案的投資金主不同，必須採用不同的公司行號，一旦建案推畢，公司迅速結算，日後房子若因建築不佳而產生問題，購屋人便難以找到公司負責人，並申請相關損失之賠償。因此，雖然建築業者對於建設公司家數激增的看法普遍抱持樂觀看待，咸認為投資人應著重在品牌、品質的認定，而聰明、理性的消費者之產品選擇，自然會淘汰不良業者，不必太擔心家數多寡的問題；然而，對一般的升斗小民而言，購屋雖是其一生中最大的投資，但在做決策之前，很少有人能對該公司的背景與信譽有所瞭解。
4.低品質與低房價
依按現行法令規定，只要100萬元資本額即可成立建設公司，因為門檻低，以致「一案公司」越來越多；另外，「一案建商」大多出現於房市景氣好轉期間，由於業者抱持著打帶跑的心態，重利潤而輕品質，造成市場亂象不斷，若有購屋糾紛，消費者較缺乏保障。根據政大地政研究所的研究，民國81年到91年間，共有5290家建商推案，其中有3773家建商是一案建商，比率超過七成(71.32%)。
在房地產市場中，雖然有部分建設公司確實是因為節稅的考量而成立子公司，但因「一案建商」的知名度低，為增加房市銷售業績，經常會祭出低價策略；另外，在國內房地產市場之訂價行情中，一般高信譽的建設公司之產品售價，其每坪價格會比一般建商高出約一成(平均約高6.79%)；而「一案建商」的產品訂價又比一般建商每坪價格約低一成(平均約低5.56%)；亦即一案建商為了追求利潤，常以低價來吸引客戶，滿足市場低價量高的需求，但同時也失去了建物品質的保障。(註二)
(二).一案公司的形成因素
一般而言，房地產市場中的一案公司之形成，通常具有下列幾種因素，即：
1.個案經營
不動產業者針對個案募集股東，每個個案所參與投資的股東不同，個案結束就清算，參與者一案了結，除非發生重大事件，否則便沒有往後的牽聯行為。
2.規避稅費
建商以一案公司經營時，其所考慮的問題很多，比較重要者如：
(1).一案清算，結案了結，沒有累積稅率問題。
(2).公司結算時，投資人分擔一些稅費，避免個人所得增加累進。
3.企業集團傾向申請多家公司
大型企業集團採用每個建案都用不同公司牌，多牌替換輪用，主要目的大多是在規避稅費的考量。
4.規避風險
建設公司推出建案時，其所必須考量的風險很多，如經營、銷售、管理，以及售後的維修與保固等問題；此外，尚必須考量天災人禍產生的意外事件，其所必須考量或負責的後續修復或賠償問題。
5.降低財務危機
一般而言，建築一棟房子所須動用的資金相當龐大，若公司的資金不足，或是銷售業績不如預期，或因人謀不蔵等因素，往往造成財務危機而難以渡過難關。
6.減少買賣糾紛
建設公司一般是以常久經營為原則，唯在推案後若仍想繼續經營，卻因公司信譽風評不佳或品質不好，或是有客戶糾紛，換牌另起爐灶，對公司的長久經營極為不利。
7.避免公司訴訟
建築業的興衰與經濟景氣循環有關，公司若因經營不善而發生財務危機，或與廠商有財務不清問題，或工程問題導致訴訟，為擺脫財務糾纏，乃另外申請公司執照，對公司的往後經營不利，且缺乏對消費者權利的保障。
8.企業跨足建築業
一般而言，當房市景氣活絡時期，許多其他行業基於高獲利考量，會即時加入建設行業，唯建築業是很專業的行業，且必須有豐沛的財力與人力配合，因此，新加入者大多以打帶跑的方式進行。
(三).一案公司的辬別
2016年二月，美濃大地震震出全台建築危機。大樓倒塌事件造成116人死亡的台南永康維冠金龍大樓，建商在蓋完此案後就退場，爾後甚至多次改名，或成立新公司，繼續當「一案建商」，蓋好房子並銷售完成後立刻了結，並以低品質及低價房屋的銷售獲取不當高利。因此，消費者在購房之前，如何辨別是否「一案建商」十分重要，因為其經常更改建商名稱，購屋人很難加以追查。(註三)
在房地產市場中，「一案建商」之所以會產生，而且層出不窮，主要因案子銷售完畢後，建商即可獲利出走，規避日後的售後服務，即使房子發生問題，建商通常也可以安全規避。另外，一案公司的銷售手法大多盛行於房市熱絡時期，因為一百萬資本就可登記成立公司，許多人成立建設公司，再找營造廠蓋房，賣房獲利後即迅速了結。
為了解決一案公司所帶來的交易糾紛，公平交易委員會雖然訂有「消費糾紛企業黑名單」，對建設公司所蓋房屋屢屢因為廣告不實、夾層屋、違建等違法問題都有記註，但因這些公司每遭到檢舉就換名改姓，另以新設公司名字繼續經營，消費者不可不察。因此，購屋人如何判定房子是否屬於「一案建商」的建物，可以考慮用下列的幾指標來加以判定，即：
1.是否有前期作品。建商若沒有前期作品，即為一案建商。
2.前期作品與目前建案是否為相同公司。若有前期作品，但卻是登記在不同的建設公司的名下，可能就是一案公司。
3.建案廣告沒有建商的署名。(僅有廣告文宣)
4.購屋人有意購屋而看房子與簽約買房子時的建商名號不同。
總之，一案建商通常採用打帶跑的銷售策略模式，購屋人必須謹慎小心，不要因為買到「孤兒屋」而抱憾終生。
五.投資人購屋前的考量
時序進入2016年，在房市不景氣中，加上政黨再輪替所形成的政策空窗期，政府的重大房市政策難以推動，特別是美濃大地震所引發的房地產之土壤液化與一案公司問題，引起國人的重視，使國內不景氣的房市更是雪上加霜，交易量價俱挫，短期內房地產價量亦難有反轉變動的走勢，影響國內房市變動甚巨。
為了減少購屋風險，也為了避免購買到「一案建商」的推案，消費者購屋前必須考量的問題很多，除必須選擇有品牌且有信譽的建設公司為主之外，且在購屋之前，必須考量履約保證、建商評價、市場口碑、建案座落地點、土壤液化區、一案建商......等問題的考量，說明如下述：
1.是否有簽訂履約保證
在房市交易中，簽訂履約保證十分重要，所謂履約保證是指把買方付的錢，存放在銀行專戶裡，建商必須等到房屋完工才能拿到錢。建商對於決定購買預售屋的民眾除必須在買賣契約上載明付款型態外，也要了解建商是否與銀行訂定履約保證條款；此外，消費者也要掌握建商是否將土地交給建築經理公司或金融機構進行信託，避免建商在建屋時把土地再次進行抵押貸款，可以避免不必要的財務風險。
2.瞭解建商評價
建商信譽的良好與否對建屋的品質有很大的影響，購屋人可上網查詢建商的評價，或利用政府的公開資訊加以瞭解。
3.善用網路搜尋
國內沒有優良建商之評鑑制度，媒體在做產業形象或品質排名時，也鮮少將建設公司列入評比，使得消費者買賣不動產時，必須面臨較大的不確定風險；唯隨著科技進步及市場資訊的越來越透明化，消費者可以先在網路搜索，查看該公司有無任何優良或不良的評語或報導，做為是否與該公司進行房屋交易的參考。
4.重視官方資料
大體而言，政府具有保護人民權益的義務，因此，官方資料大多具有一定的公信力，民眾可以利用公平交易委員會之相關資料，了解公司是否曾違反公平法而遭到處分。建設公司及其負責人是否誠實納稅、信用良好，做為判斷該建商是否可靠的重要依據。另外，亦可查訊營建署的建築業評定標準，建商可申請「建築識別標誌」，只要沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟，就能取得營建署頒發的識別標誌，某種程度評定建商的水準。
5.住戶口碑判屋況
房子好壞與品質有關，而品質良窳則可由住戶的口碑來加以瞭解，由於住戶對於住家的情況最為熟悉，因此，挑選優良建商最好的方式，就是向該公司以往建案之住戶直接打聽，以當地住戶的經驗及口碑為最佳註解；至於上市櫃公司雖具有較佳的公信力，但並非是判斷建商好壞的唯一依據，因為過去也不乏有上市櫃建設公司留下的不良紀錄的實例。因此，公平會網站之公開資訊，應可避免購得黑心建商所推出的建物之方法。
除此之外，購屋人或投資客在無法確定建商財力是否充足，亦難以了解建案品質的情況下，也應開盡量避開下列的房地產，相關內容包括：
6.市場供過於求的區域個案
供需變化影響房價變化，當一個區域的房屋供給量大於需求量時，房價必然下跌，業者若為維持房價上揚，則易造成滯銷與促銷之間的交戰，交易價格參差不齊，且換屋或轉手性相對較難。
7.建案交通不便
交通良窳影響房地產的價量變化甚大，根據台灣房屋不動產研究室的調查，大台北捷運通車以後，改變了居民的生活交通習慣，居住新北市地區如新店、板橋等捷運站周邊300公尺內的房價，均已超越北市有些距離捷運站較遠的地段，如台北市的文山區、萬華區等地區。因此，交通不便，甚至連公車都少有班次會到達的地區，由於其生活機能較差，房價因而相對較為偏低。
8.瞭解並判别豪宅假象
一般而言，真豪宅價位高，品質良好，而假豪宅是指其外觀類似，但卻不是真正的豪宅；豪宅因區位及品質的不同，其價格差異亦大；根據台灣房屋不動產企研室的調查，低價區中的高價產品，通常都是利用豪宅方式包裝，再創造虛幻價格，投資人應審慎考量未來的轉手性。這種「假豪宅」通常位於相對不佳的區位，外表堂皇高雅，但品質有待驗證，這些建案的銷售大多任由建商漫天喊價，對具有感性消費的購屋人而言，很容易會因情緒性購買而難以再脫手轉賣。
9.避開土壤液化地區
2016年的206大地震過後，土壤液化問題再度被人民所重視，但綜觀全台的房地產的分佈情形，處於高度土壤液化區的房屋頗多，其中不乏區位極佳的高價位房子；然而，在不動產市場中，因土壤液化所產生的房子倒塌問題之案例不多，一般購屋人亦不易察覺，也疏於注意，因為只要沒有重大的天災人禍，土壤液化的問題並不會為人所注意，一般人僅能自求多福。
10.慎防一案建商
房市熱絡時，各建商不僅積極推案，其他非不動產業者亦想進入房地產市場分取利潤，並以低品質與相對低價來尋求不當暴利，造成「一案建商」的層出不窮；由於這些只蓋過一或二次建案的建商，購屋人無法掌握建商財力是否充足，也難以瞭解建商的規模、品牌，以及建造的品質，因此，購屋人宜慎防一案建商的推案產品，應多瞭解建商的評價。
六.結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下:
(一).結論
本文的結論簡述如下:
1.台灣的房地產市場在經過十餘年的多頭市場以後，於2014年發生改變，國內房市交投開始出現疲弱現象，2016年則續承房市不景氣之走勢，房市交投冷清，房價呈現下降走勢。
2.2016年的總統大選揭曉後，政府二月份便開始進入看守內閣階段，所有重大政策及人事案都會凍結，唯2月6日凌晨約4時所發生的美濃大地震，則讓土壤液化的問題與一案公司問題浮出抬面。
3.土壤液化是指土壤因地震的壓密作用，造成原本在深層土壤的水份被擠壓到表層，土壤顆粒間的有效應力下降為零，土壤失去其剪應力強度，呈現出如液態的狀況，而當地表承受不住地下水的壓力時就會破裂，並對住戶的生命安全造成重大影響。
4.一般而言，房地產市場中的一案公司之形成，通常具有下列幾種因素，包括個案經營、規避稅費、集團傾向申請多家公司、規避風險、降低財務危機、減少買賣糾紛、避免公司訴訟，以及企業跨足等。
5.為了減少購屋風險，消費者購屋前必須考量的問題很多，除必須選擇有品牌且有信譽的建設公司為主之外，在購屋之前，必須考量履約保證、建商評價、善用網路搜尋、重視官方資料、住戶口碑、建案座落地點、市場供過於求的區域、交通的良窳、真假豪宅、土壤液化區、一案建商......等問題。
(二).建議
經由前述的結論，可據以列出本研究的建議如下述。
1.購屋是國人一生中最重大的投資，在選擇投資標的之前，宜先對台灣的房地產市場的變動趨勢有所瞭解，避免在多頭市場中進入。
2. 在投資房地產時，宜瞭解讓土壤液化與一案公司的問題，唯二者的資料都不易察覺，必須善用專業知識與瞭解資料搜尋方法。
3.土壤液化會對住戶的生命安全造成重大影響，購屋人宜盡量避免土壤液化潛藏區所推出的建案。
4.房地產市場中的一案公司之形成有其特殊背景，通常會在房市景氣熱絡時期產生，因此，房市愈活絡，購屋人愈需注意一案公司的問題，可以利用網路搜尋，或根據政府所發佈之資料，瞭解一案公司的存在及其可能產生的問題。
5.投資人或購屋者為了減少購屋風險，必須選擇有品牌且有信譽的建設公司，且在購屋之前，必須考量履約保證、建商評價、交通的良窳、土壤液化區、一案建商...等問題。(參酌謝明瑞，現代營建雜誌專欄。2016年3月1日)
註釋
註一.在國內仲介業所認定的重大瑕疵屋中，大抵以大地震(如921)過後而遭損害的鄰損屋或海砂屋、幅射屋等有關，但無法認定是否為土壤液化因素所造成。
註二.參閱林育聖的研究。
註三.2005年，台北市曾有購屋人付了2千萬買了40坪的房子，但實際坪數卻縮水變成13.8坪，住家標的卻變成車位，但求助卻遙遙無期，因為一案建商會不斷換名，購屋人難以追踪，如國內房地產市場中，真晶建設股份有限公司、寶真建設股份有限公司、新第營造工程股份有限公司、居大建設股份有限公司等，其實都是同一家公司。
參考文獻
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謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。
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謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。
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(本文發表於2016年3月3日中央網路報)
朱雲鵬
盧佳宜
楊朝祥
王順民
劉新圓
