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作者： 謝明瑞 ( 2007年6月26日 15:16)
關鍵字：房地產 營建股

一、前言

在過去的一年中，國內的房地產景氣有愈來愈熱的趨勢，不唯買氣回升，價格上揚，而且政府的利多政策持續發燒，其主要的題材包括不動產證券化條例的通過，土地增值稅減半征收延長一年，優惠房貸措施持續辦理，以及財團進駐精華區等，讓國人的視覺為之一亮，房地產的議題再度成為重要的焦點，而景氣火車頭的美譽似乎有愈來愈可能成為真實的情形。

以當前國內的房地產之走勢來看，今年的房地產市場確實比去年為佳，惟這只是今年的第一季，熱錢效應仍在，元月行情仍然持續發燒，故房地產的推案量明顯增加，惟今年三月即將進入大選，公投議題頗有爭議，在野黨與執政黨持完全不相同的看法，特別是在野黨以不投違法公投為訴求，讓此次的選舉更是充滿了火藥味，一但因為選舉因素而造成國家大亂，則其對國內經濟所產生的衝擊，亦不是景氣火車頭的不動產業所能承擔的，也就是說，三月二十日的總統大選與公投選舉，成了未來房地產發展的最主要的不確定因素。

另方面，房地產景氣的回升，也讓營建類股呈現較大的利多，營建類股的表現亦差強人意，可以預期的是在今年三月二十大選之前，營建類股的表現應可維持某一比率的成長，惟緊跟著大選行情之後的選股模式，投資人可能就必須要有更好的考量了。為了解國內房地產與營建類股行情的變動情形，本文中，擬分為當前房地產的行情，以及營建類股的變化分析等兩個部分，以作為了解當前國內房地產行情另變化的參考。

在最近的一年中，國內的房地產行情有著較大的轉變，房地產景氣的回升，讓營建業者有了較大的利得，也有較多的誘因而推出更多的個案，三二九檔期正如火如荼地準備躍動，雖然仍無法判定其推案的成敗性為何，但因為有商機，才會有輪動，因此，在政策利多不斷，且股市一片走榮之下，股市與房市相互煇映，讓房地產景氣呈現一股欣欣向榮的走向。

根據內政部建築研究所所公佈的「台灣購屋需求動向」之資料顯示，在去年第四季中，購屋者對房價的上漲的信心指數，由第三季的108.73上升至第四季的117.58，上漲了8.14%，為民國九十一年的新高，而且有五成以上的民眾認為未來一年的房價仍有繼續上漲的空間；另方面，在買賣的增加個案中，以投資作為購屋目的的個案滅少，而換屋的比例則增加，顯示在這一波的房地產市場中，國人以自住性取代投資的趨勢己然確立,，而換屋族也將成為未來房地產市場中的最主要客戶。

另方面，今年元月六日，立法院通過土地增值稅滅半征收得再延一年的規定，此一利多政策讓更多的老屋及土地持分較大的房地產有了較大的流動空間，因為在土地增值稅減半征收的情況下，依照土地增值一倍，一至二倍，以及二倍以上的個案，其僅課征累進20%、25%、30%的稅率，對屋主及土地所有權人而言，應具有很大的節稅效果，對買賣雙方均屬有利，而這也是在今年一月份的土地增值稅中，其實徵淨額可以高達85億元，較去年同期增加一倍，亦創下民國八十八年二月份以來的次高紀錄的主要原因。有關土地增值稅的漲幅及減半征收的計算方式可參閱表一的說明。

表一土地增值稅減半征收的計算

資料來源：稅捐稽徵處。

在土地增值稅滅半征收的利多因素下，國內房地產的交易呈現較為活絡的景觀，若從各縣市的房地產之去化情形來看，以台北縣的房屋買賣交易件數居全國第一，因為根據內政部的統計資料，在去年的全國建物買賣之移轉件數中，共計349706件，比九十一年成長了9.2%，其中，台北縣就佔了兩成以上，其比率達24.4%，而雲林縣及新竹縣的房屋移轉件數則比九十一年成長了八成左右，其增幅居全國之冠。

根據永慶房屋所作的調查資料顯示，在民國九十二年房屋買賣移轉件數的統計中，前十名縣市分別是台北縣，台北市，桃園縣，台中市等，其中，台北縣的買賣移轉件數就達85286件，比第二名的台北市多了54.19%，約為第三名的桃園縣的一倍，而比起第十名的新竹市則高達十餘倍，足見在過去的一年中，國內房屋的買賣集中在台北縣，而前三名的台北縣，台北市及桃園縣等，都屬於大台北地區，其比率的總合為53.8%，佔全省總房屋買賣件數的一半以上，顯然國內房地產的去化，仍集中在大台北地區，而大台北地區又以台北縣為主要的交投地區，有關民國九十二年房屋買賣移轉件數前十名縣市之比較內容，可參閱表二的說明。

表二 民國九十二年房屋買賣移轉件數前十名縣市比較表 單位：%

資料來源：永慶房屋，民國93年2月。

在房地產市場中，由買賣移轉件數的多寡，固然可以看出房地產去化的情形，但卻無法判斷其變動的幅度，亦即其買賣件數較多的因素，可能是來自於人口的遷移，經濟發展的條件較佳，或是區位的利基(如位於國家政治或經濟或文化等發展的重心等)，其原有的發展條件較佳，亦己擁有較多的社經資源，故其聚集的人口較多，買賣房地產的件數相對亦較為可觀，但若從其成長率的觀點，則情形可能不甚相同；根據永慶房屋所公佈的統計資料顯示，民國九十二年買賣移轉件數成長率前五名縣市分別為雲林縣，新竹縣，台中縣，台中市，以及花蓮市等，且其間的變動差異甚大，如第一名的雲林縣之買賣移轉件數為3654件，其排名甚為落後，但其年增率卻高達79.9%，亦即在全國的房屋買賣件數之成長率中，雲林縣首屈一指，但其買賣件數可能是全國最低的；第二名為新竹縣的79.5%，其與第一名的雲林縣相差無幾，第三名的台中縣的成長率亦高達七成以上，而第四名的台中市則僅有25.0%，約僅有第一名的三成左右(31.29%)，若再與其他各縣市來作比較，則由於其間的買賣件數相差甚大，在全國的平均成長率僅為9.2%的情況下，顯示各縣市的房地產銷售率之差距甚大，有關民國九十二年買賣移轉件數成長率的比較，可參閱表三的說明。

表三 民國九十二年買賣移轉件數成長率前五名縣市比較表 單位：%

資料來源：同表二。

除了房地產的買氣增加以外，財團的積極介入房地產的買賣與土地的標售，亦是促成國內房市活絡的主要因素，在國有財產局所釋出的公有土地中，吸引了不少財團的進駐，繼國泰人壽以八十二億元標得台北市信義計畫區的精華地段，而宣起財團對土地的興趣之後，財政部國有財產局又以二月十九日標售高屏地區的國有地二十三宗，標脫計十四宗，標脫率達六成，為近三年以來的新高，總金額高達二億三千五百餘萬元，顯示不僅是台北地區的精華地段有財團標售，即使是南部地區的個案，也有財團積極介入，顯示只要商機存在，則其地區不論南北，推案不論公寓或透天，都會有業者參與，而當財團標入大批土地時，雖然讓消費者有更多的選擇，但其所必須付出的代價也相對較高，而這也是國內房地產因而去化較往年為順的主要原因。

當然，要了解房地產未來的變化，必須先了解國內的政經局勢，亦即談房市，必須了解經濟，更要了解政治局勢的可能變化，特別是距離大選剩下不到一個月，而總統大選的選舉過程及大選結果，都成了影響房地產去化的最主要因素。前者是指今年的選舉包含了總統選舉與公投問題，雖然政府千方百計所辦理的公投一日數變，由防禦性公投，到政策性公投，再到和平公投，最後則演變為造勢公投，而其投票的方式亦是一日數調整，蓋因中選會早期所規劃的領票方式與投票方法不為行政院所接受，幾經協調不成，反彈聲浪甚大，不惟引起中選會委員相繼辭職，而且引起基層選務人員退出選舉工作的熱潮，此舉已引起民怨，加上在野黨領袖拒絕領票，其認為違法公投不值得投票，並宣導其追隨者不要領公投票，使得公投問題更為嚴重，而大選加公投所可能引發的暴動問題，亦成為大家所矚目的焦點。

另外，在投票所的動線之規劃上，也由早期的同時領票，同時投票，投入錯誤的票箱亦可算是有效票等的規定，到後來則演變成分開領票，投完了總統選舉的票，再投公投的票的決議，也就是說，中選會的決策被行政院打消，而行政院執意的公投方式又被民意所推翻，在強大的民意基礎下，最後行政院也只有妥協，改採分開選舉的方式來進行，此番改變讓選舉較為單純化，雖然仍舊很難避免瓜田李下，特別是人民密秘選舉的自由幾乎被完全剝奪的情況下，讓此次的選舉仍然充滿了不確定的變數，而選舉是否會造成暴動，以及是否引起外來的敵人，或政府因而取消選舉的有效性，都有其可能性，在此情況下，房地產的去化問題，在此段期間內，可能是鮮有人去注意的。

再從最近一年的經濟發展情形來觀察，國內房地產景氣的活絡以及房價的調高，除了是來自於國際經濟景氣的回升之外，建材價格的調漲所導致的房價之上升亦是主要因素，能源，鋼筋，水泥等建材需求增加，市場售價揚升；另方面，在房地產利多政策的?釀下，房市景氣呈現回春的景象，工地推出量增加，砂石，水泥，磚瓦，鋼筋等建材需求增加，而料源不足，房地產建造成本揚升，房價亦因而水漲船高。

再則，離總統大選僅剩下不到一個月的時間，朝野為了大位，莫不數出渾身解數，造勢，造勢，再造勢；釋利多，放利多，再釋利多，不論是業者或消費大眾，都成了選舉下的重要人物，而候選人為了達到勝選，所有的造勢與政見都充滿了政治的考量，因此，選前的造勢固然是維繫經濟好轉的重要的因素，但政策若不能符合人民的需求，則其貢獻仍有限，只是一般人都容易健忘，老百姓更容易受到政治人物的口才便給所迷惑，從朝野之間的對抗，以及雙方的辯論中，也許有人可以發現誰是執非，只是對許多人而言，辯論內容並不重要，如何讓民眾聽起來很舒服或很貼心才重要，因此，從政治人物的辯論中，很難看出政策在那裡，牛肉在何方，因為死忠重於事實，感情勝過理智，在此狀況下，要讓國人都存有相同的心思去政見的判斷執是執非，平實而言，其實是很困難的。

總之，若從整體房地產市場的變動情形來觀察，台灣的房地產確實是較往年活絡，特別是大台北地區的房地產的買賣更居全國之冠，而未來發展所面臨的主要變數為即將登場的總統大選，公投是否變成暴投，暴投是否引來暴動，仍有待觀察，而其所可能帶來不確定因素為何亦有待後市的觀察，而在大選的一個月內，資金排擠應會對房市造成衝擊。

邇來，台灣的股市在國內外經濟景氣好轉的雙重影響下，其表現較往年為佳，總加權指數連續上揚，各類股相繼輪動，其中，又以營建類股的表現最為亮麗，觀其原由，除了是因為經濟景氣回升，帶動了類股的輪動為主要的原因之外，房地產的活絡，亦帶動了營建類股的上揚，更重要的則是在過去幾年中，營建個股的股價表現均不如人意，股價均己淪為水餃股，甚至是警察股，由於股票價格偏低，故當股價回檔之後，其漲幅亦相對偏高，而這也是在過去一年中，營建類股的漲幅為各類股之冠的主要原因。

若從各類股的變動情形來觀察，營建類股在大盤指數的趨動下，從變動幅度最小到漲幅最大，亦經過了一段長時間的波折，但部分的漲幅都是在最近的半年中所造成的，因此，若從營建類股最近的表現情形來加以觀察，便會發現當股票加權總指數持續走高，各類股亦互相輪動上揚時，營建類股亦會有攀升的走勢，而大部分的營建個股也呈現走高的行情，若以其個股之股價來作比較，則各營建個股之股價均呈一路走高的趨勢，雖是漲跌互見，但拉回僅是為了下一波作更大的反彈之準備而己，由於其股價持續上升以後，漲幅即會愈來愈大，但其風險也因此而增加，因此，未來的股價之變化仍有待投資人的觀察。

若再作細部觀察，則投資人會發現在營建個股中，股價雖是漲跌互見，但漲多跌少，若以最近的營建類股之表現來加以看，除了基泰與春池的股價呈現小幅度的回檔之外，其餘各個股均呈現上漲的情形，而在上升的個股中，雖然其漲幅己比較上個月平緩，但如國建，龍邦，大陸等個股之股價漲幅仍十分可觀，其他個股如國揚，全坤興，新亞，太子，中工，新建，冠德，華建．．．等股價的上漲幅度亦呈上升之走勢，其股價表現均比其他類股為佳；而漲幅較大，亦即在股價上漲幅度超過五元者，則有京城與皇翔，其中，京城股價再創新高，再度蟬聯為營建類股的股王。

不過營建個股的大幅度上漲，有些可能是來自業外的收入，或來自人為的操控，因而引發不當的超額報酬，並引起證期會的注意，以營建類股的京城為例，其股價的變動可謂是一日數變，且是一飛衝天的走勢，由於其漲幅偏高，且是以連續?漲的方式，將股價變動趨勢拉成一條長虹，在短短的三個月內，其股價由31元到42.10元，其漲幅高達35.81%，再漲為58.00元，然後再漲為64.00元，其股價不僅為營建類股之冠，而且有營建股王之稱，即使是在所有類股的表現中，亦列為漲幅較大之排名；但也由於其變動幅度太大而且太快，已引起證期會的關切，不僅對其價格的行情變化表示關心，而且對於京城的股票之交易方式也作了規範。

另方面，在營建股一路?漲中，投資人若加入選購的行列，則必須有所體認，那就是參考一些相關的統計指標來作為是否介入投資的參考依據，而在各種技術指標中，不論是相對強弱指標，能量指標，亦或是平均移動指標，都可供投資人作為是否進一步投資的參考；以相對強弱指標為例，營建類股的六日相對強弱指標值均由大幅度上揚而轉為較為平緩的走勢，若以二月與一月的六日相對強弱指標值來作比較，便可發現大部分的個股之六日相對強弱指標值都己下調，一月份的指標值均己超過80，部分個股如皇翔，根基，以及春池等的指標值都己超過90，其中，春池的六日相對強弱指標指甚至己將近99，而二月份的六日相對強弱指標值均己落在80以下，有些個股則落在30至40之間，這種改變，值得投資人慎重考量，究竟是繼續跟進或儘早獲利了結。有關營建個股的股價之表現情形，可參表四的說明。

表四、 營建類股個股價量比較分析表 單位：元、%

資料來源：作者整理

01月收盤價及成交量的基準日期為93年01月27日

02月收盤價及成交量的基準日期為93年02月26日

RSI為強弱相對指標，用以說明購買股票的適當時機

凡有”＊”記號者，表示其漲幅較大，且其股價漲跌超過2元。

（在九十一年四月份以前，其股價漲幅較高者係以超過一元為代表，

九十二年十二月以前，其股價漲幅較高者係以超過二元為代表，

九十三年元月以後，其股價漲幅較高者係以超過五元為代表）

• 謝明瑞

淡江大學金融研究所教授
中華國際財經創意交流協會創會理事長

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