林祖嘉
永慶房屋日前公布第3季不動產交易量呈現萎縮，但是價格卻仍然上升的「價量背離」現象。造成此一短期現象的主因之一在於，最近一年來國際原物科價格大漲，導致建材的價格也漲；再加上建築工人難請，工資也水漲船高，大幅推升了房產的興建成本。成本不斷上升，預售屋的供給減少，自然推動房價上升，成交量減少，導致「價漲量縮」的結果。
另一方面，今年下半年以來，景氣快速萎縮，同時，央行也調高利率，雖然幅度沒有歐美那麼高，但是現在一般的不動產放款利率也已經漲達到1.8%左右，也就是說，不動產的需求會再減少，在需求曲線左移的情況下，未來不動產交易量會再萎縮，同時也會造成價格下跌。換言之，明年國內不動產市場很可能會出現「價跌量縮」，或者至少是「量縮價不漲」的情況，因此不論是不動產自住或是投資，在進入市場之前，一定要謹慎評估，保守因應。
依永慶房屋公布第3季七都（含新竹）預售屋交易量只有7,645戶，比去年同期大減49.2%，同期間的預售屋價格卻上漲20.6％，其中又以新竹、台南與高雄漲幅最為可觀，分別達到39.2%、28.1%與27.5%，呈現明顯「價量背離」的情況。
由於預售屋一般是由建商直接出售，最能反映市場的情況，因為建商對於市場的感覺最為敏銳；另一方面，建商興建成本也可以直接反映在價格上，所以預售屋價格指數最能立即反應整體市場的狀況。不過，房屋有很強的地域性，不同都市不動產價格與交易量的變化也會有所不同。這裡面一個最重要的因素例如台積電可能會去投資設廠，而帶動電子業的相關科技人員搶先去當地購屋，導致新竹、台南與高雄的預售屋價格大漲。
但是，再看所有房地產成交的實價登錄，「好時價」的住宅價格指數顯示，今年前三季所有成交住宅的價格平均漲幅為17.9%，顯然遠低於預售屋的漲幅。因為絕大多數的成屋是早就興建完成，其價格受到營建成本的影響少很多，所以其漲幅就遠低於預售屋價格。
再從交易棟數來看，內政部公布今年至9月為止全台不動產成交件數比去年減少2.0%，減幅似乎並不太大，但是如果只看今年9月與去年9月相比，成交量則大幅下滑14.4%。不動產市場通常會有很明顯「量比價先行」的情況，現在全台成交量不斷在減少，雖然興建成本在上升，導致建商要求更高的訂價，但是我們認為預售屋價格居高不下的情況可能無法維持太久，因為建商還是需要儘快把建案的成本與資金收回來，來增加資金的流動性，因此預期明年可能很快就會看到實際成交價格出現下跌的情況。
台灣房價大漲已經有很長一段時間，相對而言上班族薪資的漲幅卻很有限，造成各縣市的房價所得比都不斷上升，導致無殼蝸牛的問題愈來愈嚴重，其中又以年輕人購屋問題最不易解決，高高在上的房價早已成為台灣民怨之首。
政府之前推出的打炒房政策，包括大幅調高短線交易的房地合一稅、限制預售屋的紅單交易與選擇性信用管制等，對於抑制房價的效果相當有限。不過，現在銀行利率不斷推高，雖然此一政策的主要目的不是在打擊房地產市場，但是其對於不動產交易與價格的影響卻是顯而易見的。總而言之，主計總處已經預估明年的經濟成長率不會比今年好，大約不到3%，再加上利率仍然會處在高檔，明年的不動產市場景氣一定也不會好，所以不論是自住或是投資者，在進場購屋時都應更加謹慎才是。
(本文刊於2022年11月26日經濟日報)
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