謝明瑞
不動產市場的變化受政府政策影響甚大，如奢侈稅及實價登錄制度的實施相差時間雖一年餘，但二者相需相成，且互為影響，是影響國內房地產價格變動的主要因素；另外，若以當前的房地產市場之變動趨勢來觀察，可以發現仍在著對國內房價具有支撐力的資訊，包括國內外對於台灣未來一年的經濟成長率普遍看好，國內外資金寬裕，且國人有土斯有財的觀念根深柢固，加上區位是無法替代的因素，因此，長期間，都會地區的房價易漲難跌，而政府若要有效控制不當高漲的房價，則必須推出適當的金融政策，並與稅賦與法令因素相互配合。
整體而言，台灣都會地區房價偏高，主要原因不在房市供需問題，而是投機客與投資客爭相哄抬市場價格的結果。因此，若政府能擴大推動有利於隱定房市發展的策略，包括現行的奢侈稅與實價登錄，並進一步擴充到合理的金融政策，並著重在稅制與法令的配合，則應可適度解決都會地區房價偏高的問題。
在現代經濟社會中，可供個人投資的金融商品很多，股票、債券、基金、不動產、期貨、選擇權，甚至是由這些傳統金融工具所衍生出來的金融商品等，都是可供考量的投資工具，其中，國內許多人偏愛不動產投資，因為其具有保值與獲利的功能，並視為是一種相對較佳的投資工具；然而，政府若不能對不當高漲之房價加以適當管理，則在「經濟人」不當的炒作下，都會地區房價偏高將繼續成為「民怨之首」，亦為政府所必須解決的重要問題。
政府為解決房價偏高的問題，若暫不考量國內人口結構改變對房市所造成的衝擊，而單從政策因素來考量，則自民國100年起所陸續推動的不動產政策，包括政府於100年6月1日開始實施的奢侈稅，以及101年8月1日始推行的「實價登錄」制度，應是當前影響房地產市場的主要因素。
大體而言，不動產的價量變化，不僅受國內外經濟局勢變動的影響，亦受政府不動產政策的影響，近期中，奢侈稅及實價登錄制度的實施，則是相對較重要的因素。其中，奢侈稅於民國100年6月1日登場，實價登錄制度則以101年8月1日正式上路，二者的相差時間雖達年餘，狀似無甚關聯，實則兩者相需相成，且具有相互輝映之效，二者同是影響國內房地產價格變動的主要因素。
若以當前的房地產市場之變動走勢來觀察，一則國內外對於台灣未來一年的經濟成長率普遍看好，二則政府的奢侈稅及實價登錄制度持續發燒，對國內房地產市場的變動產生衝擊，三則國內人口結構發生重大轉變，少子化與老年化為主要趨勢，影響房市的未來需求，加上房屋自有率亦高達八成左右，對房地產的需求量相對減少，而這些因素的變化，不論是單一個案或綜合影響，確實都會對國內房地產市場產生很大的衝擊。
二.房地產稅賦
房地產稅賦類別很多，茲分為一般稅賦與豪宅稅兩部分，說明如下述：
(一).一般稅賦
在國人有土斯有財的觀念中，擁有房地產是人生最基本而主要的需求，但房地產是市場價位相對較高的資產，也是一般年輕人難以達成的目標，特別是台北都會區的房價所得比已超過十六，亦即購屋人要擁有一間三十坪左右的二手屋，至少必須要付出16年不吃不喝的辛苦代價；因此，一般人要在首善地區的台北市購屋不容易，但一旦擁有自己的房地產，仍要考量其所必須支付的稅賦問題，因為不動產所須繳交的稅賦很多，如房屋稅、地價稅、契稅、增值稅、贈與稅、遺產稅、公證稅…等，其所含蓋的內容十分複雜。
不動產的稅賦種類多，而且有關稅捐類別、納稅義務人、課稅標的、稅基、稅率、計算方式、課稅時機、核課機關，以及法令依據等，也非一般人所能充分瞭解，而這些項目的內容變動雖不大，但有關稅基以及稅率等部分內容並非一成不變，一般會視國內外政經局勢的改變，或因應國內特殊經濟狀況而會有所調整，亦即在不同的時期內，不動產稅賦所徵收的金額可能是不同的。
(二).豪宅稅
在不動產投機盛行，以及都會地區房價高居不下的情況下，台北市於101年5月1日開徵豪宅稅，而所謂的豪宅是指同時符合「獨棟建築、外觀豪華、地段絶佳、景觀甚好、每層戶少採光良好、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」等八大指標的住宅大樓，且不含商業大樓與別墅；然而，由於「符合八大要項」的豪宅要件之認定不夠客觀，因為未考量房地產的單價與面積，因此，再加上「每戶總價八千萬元以上，以及每坪單價一百萬元以上或大坪數的房屋」等十個要件。
另方面，國人對於是否課徵豪宅稅亦有不同的看法，一般而言，豪宅稅可以有兩種課徵方式，第一種是類似「奢侈稅」的概念，在建商出售時一次代徵，購屋人若沒繳稅，就不能登記所有權；第二種是「房屋稅」或「房屋稅的附加稅」，在每一年開徵房屋稅的時候課徵。
在房地產市場中，豪宅稅是稅賦的一種，而稅賦包括兩類，一類是持有稅，含地價稅與房屋稅；另一類是買賣的價差，也就是增值稅。在全球多數先進國家，其一般性的做法是平均財產持有稅率是其市價的百分之一，而買賣價差則計入所得申報繳稅。唯台灣並不採用此一在各國普遍認同的制度，且租稅行政效率普遍不彰，導致市價與公告價格脫節，房價漲幅愈高的地區如台北市，其與市場脫節的情況更為嚴重。因此，台北市課徵「豪宅稅」，基本上己讓高房價問題獲得部分的解決。
三．奢侈稅
大體而言，台北市所課徵的豪宅稅類似「奢侈稅」的概念，在建商出售時一次代徵，購屋人若沒繳稅，就不能登記；由於豪宅稅的課徵，可以達到讓房價偏高問題獲得部分解決的功效，因而有進一步全面施行奢侈稅的構想。唯政府課徵奢侈稅的主要目的雖是為了抑制不當的偏高房價，但其課徵的對象並不僅限以不動產，也包括了其他高價位的產品，茲說明如下述。
(一)不動產
大體而言，政府對於不動產課徵奢侈稅是包含了必須課徵與不須課徵兩大部分，茲說明如下：
1.必須課徵奢侈稅的不動產
不動產必須課徵奢侈稅的部分，主要係針對短期買賣非供自住不動產，並課徵較高的特種貨物及勞務稅，亦即投資人在購買不動產以後，若其在一年以內出售者，其稅率為15%；而在一年至二年內出售者，其稅率為10%；即：
(1)不動產所有權人銷售持有期間在二年以內(含2年)；
2.不必課徵奢侈稅的不動產
不動產買賣若符合下列條件的規範，則不必課徵奢侈稅的不動產，即：
(1)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋，無供營業使用或出租者。
(二)高額消費貨物
政府對於民間的高額消費貨物也給予較高的稅賦，其內容如下述：
1.課徵範圍
一般而言，高額消費貨物必須符合三個要件，其稅率均為10%，即：
(1)價格新臺幣300 萬元以上之小客車、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具。
2.免徵特種貨物及勞務稅
免徵特種貨物及勞務稅一般可分為下列幾種，即：
(1)用來產製另一項應稅特種貨物。
(三).其他規定
除前述規定外，財政部參照土地稅法第28條、第34條、第39條、第39條之2及銀行法第76條之規定，增訂排除項目，例如：土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地、農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產，以及其他經財政部核定者，都訂有免稅或減稅條款。
四.奢侈稅對房地產市場影響
一般而言，奢侈稅的課徵確實對國內房地產市場造成重大衝擊，為說明其影響情形，可就不動產的移轉與不動產價格的變化，分別說明如下述。
(一).不動產移轉量數
不動產的移轉代表不動產的交易或繼承，一般又以交易移轉為主要考量。為了解決房地產價格偏高問題，政府於民國100年，分別通過「地政三法」及「地政五法」，做為修正不動產不當高價的調整基礎，同年6月，開始實施奢侈稅，並針對在兩年內出售的房地產課以較高的稅賦，造成國內房地產行情低迷，不唯交易冷清，房價下滑，而且房地產的買賣移轉件數大為減少。
民國100年6月1日，根據政府的房地產政策之宣誓內容，開始課徵奢侈稅，針對在兩年之內買屋又賣屋的投資人給予較大的稅賦，雖然抑止了偏高的房價繼續上移，同時截斷了投資人的投機行為，但也讓國內的房地產市場蒙上不景氣的陰影，而這樣的變化情形，可以利用房市的交易量的變化來做說明。由於國內房價偏高是集中在都會地區，因此，其變動情形可以台北市及五都的房市變化，在政府實施奢侈稅前後一年平均買賣移轉件數來做考量。
1.台北市部分
不動產的移轉主要來自於房地產市場的交易，移轉次數愈多，房市交投愈活絡，反之則房市清淡，而奢侈稅的實施則反映了房市是否活絡的事實，因此，若以首善地區的台北市房地產市場為例，則不動產移轉件數確實有減少的現象；若進一步加以觀察，則在移轉件數的減少量及減少率中，最多與最高的分別為內湖區與中正區；其中，內湖區的買賣移轉件數少了2262件，而中正區的移轉減少率則為-34.02%；另外，奢侈稅實施半年之後，台北市不動產買賣移轉件數的滅少率超過二成以上的地區中，尚包括信義區(-28.00%)、內湖區(-27.70%)、松山區(-23.33%)、大同區(-23.25%)、北投區(-21.53%)等，且除了南港區與文山區之外，餘者的減少幅度都有一成以上，足見都會地區的房地產價格及其交易量，均受到政府實施奢侈稅的影響。
2.五都部分
國內房價偏高是集中在都會地區內，除首善地區的台北市之房價確實偏高以外，都會地區的房價問題亦須考量。
若進一步對國內五大都會區的房屋買賣移轉件數的變化來加以觀察，便可發現在五都中，以台北市及新北市的降幅為最大，二個都會地區的降幅都在二成以上；其中，又以新北市的降幅為最大(-22.38%)，台北市(-21.20%)次之；其他如台中市(-8.03%)、高雄市(-6.03%)、台南市(-1.59%)等三個都會地區，其房屋買賣移轉件數均呈下降走勢，亦即政府實施奢侈稅制度，已使五都房地產買賣移轉棟數都呈現明顯下降情形。
(二).房價變化
政府實施奢侈稅政策以後，對國內房價是否造成衝擊，這可台北市之房價為例來加以說明。在奢侈稅實施一年以後，其買賣的移轉件數己呈現下跌的情形，全年的成交移轉件數由民國100年6月的5017件下降為101年6月的3345件，下降幅度達33.33%，亦即台北市的房地產交易在實施奢侈稅以後的一年中，其買賣移轉件數的減少幅度達三成以上。
若進一步從各行政區的房地產交易量來做觀察，則以中正區的影響為最大，在實施奢侈稅的一年中，其買賣成交的移轉件數下降幾達五成(49.03%)，而降幅在四成以上的上有大安區與信義區，其降幅分別為41.65%與41.58%，而這三個行政區的房價則是居北市房價的前三名，其每坪房價分別為大安區的83.3萬元，信義區的73.9萬元，以及中正區的70.6萬元等。
再以台北市買賣移轉件數相對較少的三個地區來做考量，則跌幅在兩成以下的區域包括南港區、大同區、萬華區、文山區等，其移轉件數的跌幅分別為17.76%、17.48%、17.47%、16.07%；同段期間內，這四個行政區的房價每坪售價分別為49.3萬元、44.0萬元、41.7萬元、41.3萬元，亦是在台北市的房地產市場中，其房價相對比較低的地區，故知房價高低與買賣移轉件數的多寡，有密切的關聯性，特別是在房價相對偏高的都會地區，其關聯性更為明顯；有關台北市奢侈稅前後一年平均買賣移轉件數，以及其房價變化比較，可參閱表1的說明。
然而，奢侈稅課徵所獲得之財政稅賦收入中，雖然有一半以上是來自不動產的交易，但由於政府的奢侈稅課徵總額達低於當初的預期，且房價也未因此而有效降低，因而引發是否繼續課徵奢侈稅的議題。
五．實價登錄
實價登錄是指「房地產實價登錄制度」；一般而言，影響房地產行情的因素很多，國內外政經局勢的變化，兩岸關係的改變，經濟條件的衝擊，消費者預期心理的變化，政府所推動的不動產政策…等，都會影響不動產的供需變化，從而對房地產的價格產生影響，唯若以當前對於影響當前房地產行情的政策因素來觀察，則政府所積極推動的「房地產實價登錄制度」應屬主要因素。
(一).背景
都會地區房地產價格偏高有些是來自人為的不當炒作因素，而虛報市場行情則是經常使用的炒作模式，為促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價，在保障民眾隱私權前提下，內政部修正平均地權條例，立法要求交易當事人申報登錄成交價。另外，由於民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜，故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正，以全面申報登錄成交案件資訊。因此，實價登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場所修正的法令。
(二).意義
實價登錄制度是指不動產交易時，買賣雙方必需要填寫的資訊包含房屋地址、建物格局、房地交易總價、土地與建物交易總價、車位交易總價、車位資訊等，買賣雙方可以根據政府所訂之填表範例，來逐一瞭解房地產交易中所含蓋的內容；政府取得資訊後，將會把資訊公開，並且該資訊有政府法律強制力所提供的真實性，申報者不易，也難以任意作假。
房地產交易為何要做實價登錄，其主要目的是為了讓房地產交易更能符合所謂的「三公原則」，即房市交易的公開、公平、公正，並實現政府所積極推動的「居住正義」之主張。因為實價登錄制度提供了房地產交易價格資訊給民眾，有助於平衡單一購屋人與廣大房市中之資訊不對稱的情況，房價可以保持在一定的合理範圍內。因此，實價登錄制度讓資訊相對弱勢的購屋人擁有較大的房地產知識，也能依按自己的預算與能力，選擇較適合自己的房地產，並能進一步對標的物進行議價，不會被賣方及仲介業者完全左右，亦符合房市交易中所謂的「三公」原則。
(三).法源依據
在國內房地產市場的交易過程中，實價登錄三法被視為落實房價透明化，實現居住正義的主要法源依據。而實價登錄地政三法，係指民國100年12月13日，立法院三讀通過的不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例，法令中明文規定，要求不動產交易須做實價申報登錄。
在「實價登錄地政三法」中，當屋主或地政士或不動產經紀業者，應於買賣案件辦妥所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報，包括交易標的、價格資訊和標的資訊等三部分的實際資訊，而違反規定者，將處以3萬元到15萬元的罰鍰，直到改正為止。
(四).制度重點
制度施行必須考量時間及其相關罰責之規定，且立法院通過「實價登錄三法」時，已明訂在未完成完整的配套前，絕不作為課稅依據，因此，實價登錄地政三法之修正重點包括：
1.申報登錄時機
權利人或地政士或不動產經紀業者，應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.公開查訊方式
在「居住正義五法」中，對於未來實價登錄資訊的公開與使用，僅能被以區段化、去識別化方式提供查詢。
3.相關處罰規定
違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3-15萬元罰鍰。
4.暫不做課稅依據
對於已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並立法前，不得做為課稅依據。
5.施行日期
考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行日期，由行政院定之。
(五).實施過程
民國101年6月28日，內政部宣布不動產交易採實價登錄制度，未來包括不動產成交案的買方、地政士、仲介業者，必須在買賣案件完成所有權移轉登記後卅天內，完成登錄手續；逾期未登記申報者，將可連續處3萬至15萬元罰鍰，但自行申報買屋的民眾，則有十五天寬限期。
同年8月1日，政府宣佈「房地產實價登錄」制度正式實施；包括地政事務所受理買賣登記案件、不動產仲介經紀業簽訂租賃契約書案件，以及不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷成交案件，即一般的預售屋委託代銷案，這三種案件均需申報登錄。
根據「房地產實價登錄」制度的內容，未來在房地產市場中，買方、地政士或仲介業者都需在完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書或委託代銷契約屆滿終止卅日內，向地政機關申報登錄。但若是買方自行申報，則設有緩衝期；地政事務所在發現民眾逾期後，將主動通知民眾在十五天內完成登錄手續。至於申報方式分為兩種，申報人可至地政事物所填寫實價登錄書申報，或上網至內政部「不動產成交案件實際資訊申報登錄系統」，以自然人憑證或工商憑證完成登錄。
(六).罰責
根據「房地產實價登錄」制度規定，權利人在所有權登記移轉後三十日內，應申報登錄成交實際資訊；地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記後，申報登錄成交案件實際資訊；經營仲介業務、代銷業務者也應向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，違者都要處三萬元以上或十五萬元以下罰鍰。
(七).稅賦
在「居住正義五法」中，對於未來實價登錄資訊的公開與使用，僅能被以區段化、去識別化方式提供查詢；而且已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並立法前，不得做為課稅依據。亦即立法院通過「實價登錄三法」時，已明訂在未完成完整的配套前，暫不作為課稅依據。
經由前述說明可知，實價登錄施行後，不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄，其中，不動產交易有三種案件需要申報登錄，即：
1.地政事務所所收買賣登記申請案件。
而在申報方式中，申報人可以至地政事務所填寫實價登錄申報書申報，或以自然人憑證或工商憑證，透過網際網路方式，至內政部已開發完成之不動產成交案件實際資訊申報登錄系統，辦理申報事宜。有關不動產實價登錄制內容比較可參閱表2的說明。
六.實價登錄對房地產市場影響
一般而言，國家政策改變會影響市場經濟活動，因此，政府實施不動產實價登錄制度，對國內房地產市場的供需變化與價格改變，確實產生重大影響；亦即實價登錄制度的實施對於一般房地產的去化，短期間可能帶來衝擊，但長期間的實施以後，其不利的影響因素應會逐漸淡化，特別是房地產是極其特殊的市場，區位是影響房價的最主要因素，不論房地產政策如何變動，對於擁有特殊性區位的房地產之影響，其實相對有限，茲以房地產委租案、捷運不動產，運動區位不動產，以及一般都會地區的房地產為例，根據實價登錄前後的不動產市場變化狀況，擇要說明如下述。
(一).房市委租案減少
房地產實價登錄正式實施以後，在前半個月的交易日中，成屋買賣市場變化不大，但透過仲介租屋的租賃市場則出現委託量大幅減少的情形，主要是因為屋主擔心透過房仲成交的租案需要實價登錄，會讓租金收入全部曝光，在避稅考量下，讓租案委託量大幅下滑。
「房地產實價登錄」制度實施初期，由於時間尚短，且房市成交量及其行情在新政策實施前便已提早反映，因此，尚不易看出其對房地產市場是否帶來的不利影響；然而，當「實價登錄」開始全面實施以後，便可發現實施當月上旬的房屋委託租案量數，確實呈現明顯萎縮現象，且全台整體委租案縮減了五成以上。
一般而言，台北市、桃園縣市等區域因空屋多，租賃需求大，且以房租為主為收入來源者多，屋主擔心房租實價登錄後，恐帶來課稅的預期心理影響下，造成量能大幅萎縮。而台中等中部地區因屋主即早適應，委租量在新制上開始實施前就已逐月減少，所受衝擊較小。
另方面，若以房地產的產品型態來觀察，則住宅產品受影響程度大於辦公室與店面產品，其中，又以中低租金住宅產品的影響，大於較高租金的產品。主要因高租金住宅、辦公室與店面的承租人，大多是公司戶或是需要報帳的族群，原本就有報稅需求，故影響不大；反觀中低租金住宅，因其需求量相對較小，且以往缺少報稅的因應模式，對於依賴房租為生的房屋持有人而言，其影響相對較大。
根據住商不動產的統計，台北市在101年5至7月上旬，房市量能均表現持穩，但在實價登錄衝擊下，租案委託明顯大幅萎縮。民國101年8月上旬，台灣租案委託市場量能較7月同期大幅減少，下降幅度達五成以上，其中，又以台北市的-61.68%為最大，次為桃園縣的-48.45%，其餘如新北市(-45.45%)、高雄市(40.43%)、台中市(-27.27%)等，其降幅平均跌幅亦在三成以上。
整體而言，在競爭激烈的經濟社會中，對企業或個人提供仲介服務有其必要性，房市租案委託量雖然減少，但應屬短期現象，主要是因為經由房地產仲介服務，可減少房客與房東的尋找成本，身分也能夠獲得一定程度的保密，市場有其一定的需求，因上，短期內雖然會因新制實施而受到影響，但長期間的影響應不會太大。
(二).捷運不動產
在都會地區的生活機能中，便捷的交通網是居民選擇住宅的重要考量因素，特別是在人口眾多，交通擁擠的都會地區中，便捷的交通可以提升生活的品質，因此，捷運不動產因含有便捷的交通因素，因而成了購屋族的首選，而其價位亦是水漲船高，即使在房市處於低迷之際，捷運不動產的價位幾無下降的空間；以台北市捷運信義線捷運住宅房價變動為例，在最近五年中，各主要捷運站之捷運住宅的房價均呈現大幅上揚的情形，其中，又以東門捷運站的京華苑之房價漲幅為最大，由2008年每坪75～80萬元上升為2012年7月的110～130萬元，五年內的漲幅達173.3%，亦即平均每年以35%的漲幅往上調整。
由於捷運不動產的生活機能佳，且區位難於移轉，其房價漲少跌多，或無下滑的空間，因此，其他如後山站的信義凱悅，台電大樓的卡第兒，永春站的EAT，以及公館站的戀戀台大等，其最近五年的漲幅都在八成以上，顯然房市是否景氣，以及政府的房地產政策是否為利空，對捷運不動產的價位影響均十分有限。
在不動產市場中，「區位」本就是一個無法替代的因素，即使是在實價登錄以後，其價格亦難有下調的空間，特別是在捷運線站附近的所謂「捷運不動產」，其價位的抗跌性更大，實價登錄對捷運不動產房價的影響，其利多或利空因素雖尚難推定，但影響應屬有限。
財團法人
國家政策研究基金會