台灣地區房地產與營建類股行情變動分析

一.前言

邇來，台灣的政經環境生態又有了較大的改變，事實上，以國內島型經濟的特性以及黨派意識高漲的人為特色來看，政經環境與時俱變，變動為必然，不動反而是一種偶然，然而，也因為政經環境變動太過於激烈，而讓國人產生一種凡事不確定的不安全感，亦影響到人民對政府的評價，而由於政治影響經濟，因此，政府不論是居於選票的考量，或為了符合人民的需求而拚經濟，都必須有所為或有所不為，但試觀當前的政經生態，距離政府一再宣誓的拚經濟似仍無太大的建樹，人民對房地產的去化依然沒有很樂觀的看法。

以當前國內的經濟環境來看，經濟景氣雖有復甦的跡象，但力道仍明顯不足，而政黨輪替之後所造就而成的凡事不確定的台灣社會，經濟景氣的全面復甦依然充滿了變數，特別是利率與匯率雖然持續走低，卻對國人在國內的投資意願無甚大作用，反造成國內每人平均國民生產毛額大幅度之衰退現象；此外，人民消費者信心指數雖己回升，經建會亦通過九十一年度輔助人民貸款自購住宅計畫，亦開放陸資來台投資不動產，但若政府沒有周延的配套措施，亦無積極的努力達成朝野共識，則其成效將會十分有限，試觀當前股票市場的表現，農曆年前後的股票加權總指數的預測與事實相差甚遠，房地產類股表現亦不如預期，顯見經濟情勢的變化受人為不當的干預之影響仍大，因此，不論是群眾所關心的房市或股市，或是社會精英所希望達成的整個經濟走勢，都需要有全民的共識及領導階層的努力，而不是執政者幾句拚經濟就可以帶過的，人民也實在那些口是心非的口舌之爭。

基本上，若國內政、經環境不佳，經濟環境每況愈下，整體經濟走勢亦難於好轉，則房地產的銷售率或營建類股的表現，雖可因開放陸資購買國內房地產，低率輔助人民購買房地產，以及其他政策性的利多因素而翻升，但長期而言，若政府不能推出較佳的配套措施以資因應，則其對房地產的景氣與營建類股的行情並無太大的影響。為進一步說明台灣當前的房地產行情，以及營建類股的變化情形，本文除對當前的政經背景作簡單的陳述之外，並擬分為房地產的行情分析，營建類股的分析等兩個部分來作說明。二.房地產行情分析

大體而言，台灣政治結構的改變會影響國內經濟的發展，雖然權位是一時的，實力才是永遠的，但由於民進黨政府上台之後，在黨意高於民意之下，主政者基於鞏固領導中心以及為未來選舉舖路之考量，在政策的推動上事實上是多了一點政治的權謀，而少了一分經濟的關心，此種變化在立委及縣市長選舉過後特別明顯，試觀當年被政府三顧毛蘆的教育部長，在退休之前轉任的農委會主委，以及一再遭受批判的經建會主委，在尚未弄清楚狀況的狀況下便黯然下台，不僅是學者型的官僚未受到肯定，連凡事低盪，輔選有功，總統有過一身挑的行政院長都慘遭滑鐵盧，而政治的現實是很明顯的，當新人上任以後，所有的焦點便從舊人的身上轉移到新任的行政首長，對於一下子便失去舞台的政治人物而言，若不能以「上台看機會，下台看智慧」的哲言來自我調侃，則其處境不但堪憐，而且有可能就此自了殘生，政治的現實，讓人民己難記憶昨日的光華何在，上任的行政院長又是何方神聖？

當然，人事的更換有其必要性，特別是在多變或多元化的今天，新的科技，新的人才，新的理念，新的實施方式，都不是凡事固守城池的老舊官僚可以作到的，因此，適度的人事調整有其必要性，但過之與不及都不是正途，早期的國民黨政府時期，所有的人才幾乎都集中在少數幾個人的身上，而這些人就似天生就是來作官的，在當時的政治結構下，有些人竟因此而認為只有姓蔣的人才可以當總統，而國家的領導人才就只有?面上的那幾位，因為搬來搬去都是那幾位熟面孔，這種人事的安排作法，固然有其經驗的傳承，但也讓大多數的人民對政府失去了信心，因為年青人根本不知道自已未來的前途到底在那裡，而人事的僵化，也成了政府輪替的重要因素。

在早期的政治生態中，雖然人事一輩的政治家不再是人才，而且成了名符其實的老賊，人人得而殊之，政治籌庸大於經濟考量，所以學界的人才不再是人才，黨國大老不再是大老，凡對權力中心無鞏固之益者全部被罷黜，有幸而得於留存者，亦只能厚顏以對，於是只要領導者願意抬愛，則年青人可以一朝飛上枝頭，無經驗者亦可加官連跳三級，在人民還弄不清楚其長相為何時，他成了高官顯赫，在人民還不了解其施政成績為何時，他也己下了台，說來可悲，但這似乎已經成了當權派的宿命，只要有人能玩，亦有人樂於陪著玩，則這場權利鬥爭的遊戲便會一直延伸下去，惟我們也必須了解，政治鬥?的結果就是人民權益未受尊重的結果，只是一般升斗小民很難體會，就似爭議半天的「財劃法」鮮有人能了解一樣，即使是專業的立委亦不一定能窺豹一斑，而人民既然無法了解政治的奧妙，就只有跟著政府的文宣，一步又一步地往前面摸索前進了，至於它到底是一條坎坷的道路，還是一條康莊的大道，在未實現之前，就只能靠人民的自由心證了。

基本上，在二００二年初的內閣改組中，所謂的戰鬥內閣團隊捨棄了具有理念的學者精英，而全面以技術官僚來代替，去除了文人的酸氣，加強了企業的專業，但多了一分政治，少了一點經濟，在這樣的情況下，對於當前經濟情勢欲有所轉變，可能無法讓全民來相信，而其用人的方式，亦可能給未來的執政者多了一分有例可循的模式，亦給學者及所謂的專家帶來更大的警惕作用，因為當政府揚棄專業治世之時，所有的政經活動都只是一種權謀，而人民生活在一個不確定的社會中，其所感受到的無力感可能是政府當局所無法了解並掌握的，除了選舉前的那個月，人民的權利受到口頭上的重視之外，其餘的時間都必須以自求多福的心態來自我調適。

在為政上，「人」與「財」是政府治事帶人的兩大要件，而今，內閣人事的傾軋帶來了經濟環境的潛在不安，財經事務的紛擾則加深了政治環境的不隱，而長期處於空頭的不動產景氣亦未有全面好轉的跡象；為了說明當前的經濟狀況，可以先從當前國內外的經濟局勢來觀察，在國際經濟景氣上，美國經濟似乎有好轉的跡象，雖其距離全面復甦仍有一大段的距離，但股?市的回升己帶來一片復甦的生機，也帶動了全球的經濟景氣，雖然美國經濟在世界的地位己大不如昔，其生產佔全球國內生產毛額的比例僅有四分之一，僅有二次大戰後最盛時期的一半，但此一正面的因素仍然使國內的經濟受到肯定的激勵，政府及民間咸認為台灣最壞的的時間己經過去，只是人民的苦日子仍未結束，在國際景氣復甦的帶動下，消費者信心指數亦呈現連續上升的情形。

根據台綜院的消費者信心指數調查資料報告，今年二月份的消費者信心指數己連續三個月上揚，指數為75.95，為民國八十九年七月的水準，也就是政府廢核四前的經濟水準，顯然經濟景氣有復甦的跡象，而其之所以上升的原因主要是來自國際經濟因素復甦的影響，因為根據萬事達卡國際組織的公佈資料，在公元2001年12月的亞洲地區之消費者信心指數之調查結果中，各國均有好轉之趨勢，特別是中國大陸的信心指數更高達84.4，為亞洲之冠，由於世界各主要國家的消費者信心指數均有同時上升的趨勢，可以預見當前的經濟景氣確實有復甦的跡象。

當然，消費者信心指數的上升只是一種好轉的跡象指標，但這並表示國內的經濟景氣就必然好轉，因為這必須有其他的因素可資配合，而目前的經濟復甦其實仍含有相當大的變數，包括全球經濟景氣的復甦仍非穩定，國內經濟動能不足，以及兩岸經貿關係仍然充滿變數；在全球經濟景氣的復甦方面，美國的經濟表現雖比一般人的預期為佳，但是歐盟及日本的經濟卻依然低迷，而世界經濟的走勢不能僅靠美國的拉動，一則美國的強勢經濟已大不如昔，一則國際經濟的復甦有賴全球的政策協調及各的共同合作與努力，因此，美國經濟的復甦固然有助於國際經濟的好轉，但美元的強勢地位讓歐元及日元相對扁低，也相對削弱了美國出口產品的外銷能力，對於國際經濟的復甦亦相對不利。

另方面，國內經濟環境不甚理想，朝野紛爭不斷，抑低了競爭力，因為國內經濟的主要動能為出口及民間投資，而在過去的一年中，二者的表現均不甚理想，尤其是資訊及通訊等高科技產業的表現平疲，使得國內出口及民間投資均創下歷年最低的紀錄，而傳統產業的結構性衰退問題至今仍未獲得適當的解決；而七大行庫的逾放問題又創新高，雖有一千四百億元的金融重建基金，但支應基層金融整頓的金額及中興銀行的負債就已嫌不足，更難達成金融重建的目標。除此之外，兩岸經貿關係依然充滿變數，以大陸目前快速的經濟發展形式來看，其與對當前的台灣企業造成磁吸效應，未來台灣的資訊、半導體、石化等關鍵性製造業的存續與發展，必須與大陸作有效率的分工與合作，才能有較大的生存空間，而與當前兩岸不甚確定的政治生態來看，兩岸未來的經貿關係是否得於順利進行依然充滿了變數，亦即僅管經濟景氣似有回升之跡象，但若執政者無法保持積極的態度，則經濟的發展仍是相對有限的。

一國經濟的良窳亦可從每人國民生產毛額中來加以觀察，經濟條件愈好，則人民所得愈高，反之則愈弱，而台灣在今年中雖似可擺脫經濟衰退的陰霾，但平均每人國民生產毛額卻有下降的趨勢，且是連續兩年的往下調整，根據行政院主計處所發佈的資料顯示，今年我國平均每人國民所得為12756美元，比去年(九十)的12941美元下降了1.43%，比前年(八十九)的14188美元下降了一成以上，其下降幅度達10.09%，事實上，若主計處預測的結果正確，則今年的平均每人國民所得僅有八年前(民國八十四年)的水準，主要因新台幣貶值，且經濟成長力不足所造成，當然，政府當局能作好全萬全準備，亦難咎其辭。

在國民所得的概念中，值得國人注意的是台灣每人國民所得在民國八十一年突破一萬美元以後，迄今己踰十年，卻只增加了不到三千美元，這與先進國家的經濟發展有極大的差異，因為各主要國家的每人國民所得在經歷十年的努力之後，大都會有倍數的成長，其中以日本的時間為最短，其由一萬美元到兩萬元的時間僅發了三年的時間，次為義大利與新加坡，各發了五年的時間達到了倍數的成長，香港則發了六年，英國為九年，美國為十年，法國及西德則各為十一年與十二年，反觀台灣在1992年達到10506美元的萬元關卡之後，即形成衰退現象，對於只顧權利鬥爭而忽略了經濟問題的政客們，實應加以深思，未來若不能在拚經濟的議題上作更大的努力，則國人的平均所得還有可能下降的趨勢。有關各主要國家的每人國民所得之比較，可參關表一的說明。

表一世界各主要國家每人國民所得之比較

單位：年、美元

國別	超過一萬美	元	超過二萬美	元
	時間	金額	時間	金額	所需年度
日本	1984	10469	1987	20150	3
義大利	1986	10484	1991	20274	5
新加坡	1989	10180	1994	20765	5
香港	1988	10355	1994	21674	6
英國	1987	11796	1996	20042	9
美國	1978	10107	1988	20606	10
法國	1979	10708	1990	21072	11
西德	1978	10488	1990	23780	12
台灣	1992	10506	？	？	？

資料來源：行政院主計處民國九十一年二月

在經濟景氣的復甦依然充滿變數的前提下，不動產景氣要能加溫，必須經由政府的利多政策來達成，為此，經建會中長期資金運用策劃及推動小組乃通過低率貸款案，由內政部辦理九十一年度輔助人貸款自購住宅計畫一百四十三億元融資，由國宅單位委託的公民營行庫承貸，利率則按中長期資金運用利率(現約3.59%)，再加碼最高為1.4%的機動利率來計息，貨款期限為三十年，每戶貸款金額最高為220萬元，其主要目的則是在經由低利的策略來促進購屋的誘因，以達到振興房地地產景氣的目的。

另方面，在兩岸關係條例第六十九條已修正通過，將授權內政部訂定陸資來台投資不動產許可辦法，而內政部則傾向於比照外國人投資國內重大建整體經濟或農牧經營取得土地辦法，訂定陸資來台投資不動產的許可辦法，在諸多開放的利多因素下，許多世界知名的房地公司己陸續在台灣登陸，如澳洲最大的房地產開發商Bovis Land Lease(BLL)正準備籌組資產管理公司，以銀行逾放不動產為目標，而怡和高力不動產投資顧問公司則鎖定台北市精華地段的辦公大樓為目標，美商世邦魏理仕國際不動產集團，美商仲量聯行等，則積極找尋理想的不動產個案，而若行政院所完成的開放外國人來台投資不動產的配套措施得於順利進行，對於當前低迷的不動產景氣應有很大的助益，當然，政府的政策及處理方式是影響外資能否成功促進房地產景氣的最主要因素之一。

若從最近的房地產走勢來看，預售屋的表現較過去稍佳，但成屋的銷售比率最大，亦即在目前的房地產市場中，主要是以成屋為主，至於曾經風光一時的豪宅之表現，以及標榜三高的大樓建築之去化則己明顯不如預期，主要因經濟景氣不佳，企業出走，資金外流的情形並未有效解決；另方面，土地增值稅減半征收己通過立法程序，並己在今年元月中旬開始執行，由於土增稅的滅半征收事實上就等於擁有不動產者的資產淨值提高，負債亦相對減少，對於擁有大批不動產的業者或個人而言，都是一項利多因素，有助於未來房地產的去化，唯其真正的成效則仍有待後續的觀察。此外，種種跡象均顯示，今年的經濟發展情況會更好，影響所及，仲介業者對於國內的房地產亦都抱持著比較樂觀的態度，並認為今年的房地產市場交易量會比去年成長一至二成以上。三.營建類股分析

在農曆年節來臨之前，台灣的股票市場有著不錯的表現實績，至少有二十家的上市電子公司在去年度的股利具有三元以上的實力，且其股價均在百元以上，然而，這些都是以電子股為首的股票之表現情形，至於營建類股的表現則一如往昔，大於面值的股票依然屈指可數。

大體而言，今年第一個月的國內股市精彩可期，但農曆年過後的股市之表現則明顯不佳，主要因主流股電子類股陷入大盤量能退潮的盤整，加上三大法人偏空操作，股市成交量值均挫，造成散戶人心潰散，在電子類股無法帶動市場行情，法人看空，散戶無法凝聚的情況下，股票加權總指數由六千餘點連續挫落至五千五百餘點，在經濟景氣復甦的激勵下，股市的表現卻不如預期，顯見投資人對於當前的經濟情勢仍有所疑慮。

從整體不動產市場的變化情形來看，雖然有開放外資購買房地產的利多因素，亦有政府刻意拉抬房市所作的低率購屋政策，但由於房地產長期的不景氣，短期的利多因素並無法造成營建類股的回春，至少營建類股的股價表現並不因此而有較大幅度的變動，股價因而持續走低，成交價量均呈明顯的衰退現象，大部分的個股之股價均跌至十元以下，而且亦不乏股價不足一元的個股，整個類股的表現依然未有太大的變化。

營建類股的價量變化在開春過後的表現並不理想，若財經閣員未能以拚經濟的決心來處理經濟問題，而一任問題扭曲惡化並繼續存在，則不僅未來一年的房地產市場的不景氣現象很難有所突破，對於當前己稍有回升跡象的房地產銷售率亦不甚有利，而營建類股亦無太大的表現空間，在此情況下，所有的營建個股可能仍無法擺脫量價具減的夢魘，有關當前營建類股中的個股之價量行情的變化情形，可參閱表二的說明。

表二營建類股價量行情分析比較表

(2002年2月)

單位：元、%、千股

證券總類	2月收盤	1月收盤	2月成交	1月成交
國建	7.80	8.40	1283	1792
國產	2.72	2.83	5297	6683
國揚	1.73	1.95	3537	2914
太設	3.54	4.02	4238	5375
全坤興	8.65	9.00	17	46
太子	2.86	3.02	1098	801
寶建	0.94	0.75	19673	61638
潤建	5.30	5.50	447	415
龍邦	3.82	4.00	1888	1003
中工	2.50	2.70	3042	3091
新建	2.38	2.68	584	1051
長谷	0.92	2.82＊	4740	3331
長億	2.52	2.82	15349	6048
冠德	5.10	6.00	940	2775
宏總	0.87	0.69	4684	5724
德寶	8.05	8.35	724	1558
京城	5.20	5.70	57	57
寶祥	0.89	0.82	3990	1377
大陸	10.45	10.80	511	1020
宏璟	3.14	3.35	14	470
皇普	0.90	0.73	3634	2671
華建	1.72	1.84	2563	3481
昱成	5.70	5.80	424	465
宏盛	5.55	5.80	325	554
達欣工	5.75	6.20	60	40
宏普	2.88	3.22	85	67
春池	1.79	1.54	886	1801
基泰	3.35	3.24	177	102
櫻花建	1.81	1.94	274	627
林三號	1.69	0.40＊	5079	9525
宏巨	2.28	1.51	1550	295
皇昌	4.80	5.15	155	26
昌益	23.00	20.50＊	9249	3708
皇翔	2.89	3.23	60	33
根基	4.97	5.00	186	336
日勝	8.30	5.45＊	624	1125