林建甫
彭思遠
地政士法的修正案，給予地政士得逾期申報登錄及查獲不實尚得改正不罰的空間。行政院卻提覆議，看似不近人情。但為維護實價登錄制度，此舉卻絕非矯情，而是不能不做。針對近幾天媒體報導的爭議點，我特別整理說明，以問答方式呈現，提供社會大眾及立委諸公參考。
首先，地政士法的修正案，為何要覆議？
這是經濟學誘因的問題。我們雖然相信絕大多數地政士都相當專業守法，但即使僅少數地政士受到有心人士利用限期改正漏洞申報登錄不實價格，後果就很嚴重，危及辛苦建立的制度。
原法對於地政士申報不實是「直接」處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，直到改正為止。裁罰具有嚇阻力。修法後，地政士不實申報需被稽核到「累積」幾次「蓄意瞞報」才會被懲戒。這就未必有實質之嚇阻力。因此，可預測修法後，錯誤登錄將油然而生。屆時價格修修改改，如月亮初一十五不一樣。雖少數錯誤訊息，影響最大就是即時性資料真實性，這是買賣雙方最需參考的，民眾將無所適從。例如，以往已有發現面積低報，致使系統計算單價偏高，藉此哄抬房價，使業者不當得利，非常不公平。
第二、地政士只是代理人，如登錄不實進行裁罰是讓地政士「公親變事主」被罰，不公平。
關於這一點，在實務上，絕大多數的不動產買賣交易係透過地政士簽訂買賣契約，契約中亦載明交易標的資訊以及雙方分期支付、領取款項與費用方式、其他約定事項等詳細資訊。因此地政士是以專業第三人角度控管辦理相關事宜，訊息充分。地政士既掌握成交價資訊，依地政士法規定就有申報登錄義務，非「委任、代理」問題。因此也沒有「讓地政士公親變事主」疑慮。而且雖申報登錄為地政士依法義務，但實務上多有於代書費外額外收取登錄費用情形。收費是政府賦予產生的權利，自然也需要申報正確的資料給政府。
第三，政府堅持要讓地政士當第一順位的申報義務人，就應讓地政士送出土地登記案件時，一併登錄及審查，不要讓地政士事後登錄時因逾期或遺忘而觸法。
考量現行登記申請案件檢附之土地或建物買賣移轉契約書屬「公契」性質，依現行稅法規定，是以公告土地現值或房屋評定現值填報公契價格，並以該價格核課印花稅。公契價與買賣實價的確不同。未來政府是應該逐步調整，使其一致。目前產權過戶與實價登錄採脫鉤處理。買賣移轉登記案件於登記完竣後，地政士需至地政事務所領取所有權狀等資料，可於此時申報登錄實際交易資訊，以避免逾期，亦可採線上申報登錄更為便利。另系統並已開發案件屆滿前之簡訊通知催辦機制，已具實質改正之機會，並藉以降低逾期申報登錄之情事發生。
最後，為何個人自行銷售可限期改正，地政士就不行？有無違反行政程序法差別待遇？
本來依平均地權條例規定係要求權利人（買方）於辦竣買賣移轉登記後30日申報登錄，並無要求個人自行銷售（賣方）須申報登錄。但地政士成為第一順位申報義務人，係因為民間習慣不動產買賣多委由地政士辦理相關土地移轉登記事宜。又因地政士係經國家考試通過之專門職業人員，相較於一般民眾熟稔地政相關法令。而且進一步研析相關專門職業人員執業立法體例，有違法情事多直接進行裁罰，不經限期改正，包括不動產估價師法、建築師法、社會工作師法、會計師法、不動產經紀業管理條例、律師法以及醫師法等。可見針對專門職業人員執業，直接裁罰本為立法一般原則，原制度設計並無不當。而就行政程序法第6條之「禁止差別待遇原則」係指除有合理正當之事由外，否則不得為差別待遇。然而地政士精通專業法令之實務，依法應誠信執行業務。若有不實申報登錄，其處罰規定自不可與不熟悉法規之民眾相提並論，故無行政程序法差別待遇之問題。
總之，實價登錄是好的設計，未來不管是否用於實價課稅，但至少對房價透明化起了很大的作用，不要因濫情而毀於一旦。
(本文刊載於2014年1月27日中國時報)
(本文僅供參考，不代表本會立場)
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