林建甫
經濟是否復甦，房市是關鍵。造成這一波經濟危機的始作俑者是美國房市引發的次貸危機，未來後市如何，房價、抵押貸款違約率是值得關心的指標。
最新的統計，美國5月份成屋銷量連續第二個月上升，但房價是再度大幅下滑。美國全國地產經紀商協會日前公布，5月份成屋銷量較4月雖增加了2.4%，隨即美國政府公布的5月新建房屋價格仍較上年同期下滑了3.4%。美國地產經紀商協會公布：5月單戶型成屋售價較上年同期下滑了16.1%。
最近房地美的數據顯示，5月單戶型住宅抵押貸款違約率為2.62%，高於4月的2.44%。房利美也表示，其住房抵押貸款違約率已大幅上升；4月其持有或擔保的單戶型住宅抵押貸款中，拖欠還款達90日或以上的貸款比率升至3.42%，高於3月的3.15%。
房價下跌，會延遲住房市場復甦的時間。房屋市場與銀行、信貸市場、建築行業及就業率息息相關。美國人現在最擔心的就是如果房價再跌，會有很多房主面臨貸款餘額大於房價的悲慘境界。
次貸問題開始後，很多房貸投資客，甚至經濟弱勢，因為這樣乾脆一走了之，引發房屋抵押貸款的一連串危機。歐巴馬政府開始救房市後，這個問題被止住，現在又有死灰復燃之跡，抵押貸款違約率飆升就是一個重要的指標。現在除非房價停止下跌，否則美國經濟就難以東山再起。
最近世界銀行下修全球經濟成長預測值，唯獨把中國今年預估成長率由原先的6.5%上調至7.2%，理由是看好政府振興方案的效果。
除世銀外，包括高盛、RBC等也相當看好中國經濟體前景。在中國，A股指數今年以來已上升超過40%，房市的升溫也令人猝不及防，房地產市場好像已經度過最困難的時期。
前五月銷售面積和銷售金額急增25%和45%，對股市和房市的投機需求都在抬頭，北京、深圳、上海等一線城市的房價都在上漲；北京6月房市熱鬧滾滾，近50個建案售價站上歷史高位，7月預計開盤的40多個新項目，目前預告均價也觸及歷史最高線。
台灣的房地產，在這一波的經濟危機中，所跌相當有限。政府去年11月25日的「八大振興房市利多方案」似乎具有一定的成效。另外，中央銀行去年9月推出2.925%優惠利率的2,000億元優惠房貸，也超乎預期熱門，短短半年就用罄。行政院為了讓更多購屋族可以享受優惠，再加碼2,000億。
其他因為受調降遺產稅與贈與稅、政府陸資開放等政策的影響，以及股市大漲等因素間接推波助瀾，使投資者增加了想像空間，置產換屋的買氣引入，也讓房價下修有限。最近又因為通膨的陰影再起，買房保值的呼聲隨之升高，各地房地產交易熱絡，也讓很多等待房地產像美國大幅下修再去承接的人，大失所望。
以國家總體經濟的角度來看，房地產下修有限，是好的現象，因為台灣的房產業和金融業緊密連動，一旦建築業倒閉，連帶骨牌效應，將嚴重衝擊金融市場，台灣的經濟衰退就會更加嚴重。因此，穩定的房價是不景氣中政府要抓緊的重要浮木，未來政府的房市政策也就是要避免房價的大起大落。
然而，台北的房價還是相對的高，對於年輕人或無殼蝸牛，要不吃不喝數十年才有能力買屋，這樣的價格是該有下降的空間。
但人為、刻意的打壓房市，不是民主國家應有的作為，操作不慎，更可能傷害了本身的經濟體質。未來政府應該以妥善規劃行政區域，均衡台灣地理發展；以改善交通建設，平衡城鄉發展為前提來誘導房市。
如此，則在台北之外的房地產價格有大大提升的空間，台北市的房價，就不會有高處不勝寒的感覺。寄望四都升格等的設計，重新思考台灣區域的重整，可以達成這些重要的目標。
（本評論代表作者個人之意見）
（本文精簡版刊登於2009.7.3經濟日報A4）
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