謝明瑞
2018年上半年的房市變化中，包括台北市房市回溫現象明顯、六都建物買賣移轉棟數增加、商業不動產投資信心指數轉強、年輕人買屋數增加，以及國人對房市漲多跌少的估測等，顯示國內房市為持穩看俏的走勢。而在國內房市景氣逐漸復甦的過程中，房價何時落底，已成為購屋人最關心的議題，這可從美國房市的經驗、政治影響經濟、購屋時點可以再等待，以及2018年是否為進場時機等來加以探討。另外，在國內都會區房價偏高的情況下，年輕人購屋不易，但在父母親協助下，年輕族群購屋數增加明顯；唯民國107年7月1日，國內軍公教年改上路，公教人員的退休俸減少約三成，協助二代購屋將會逐漸困難，特別是國內一年約減少400億元的可支配所得，不僅影響民間的消費與投資，也對購屋產生不利衝擊，政府應提出更多相關配套方案以資因應。另方面，國內房市可能在明年(2019)落底，唯由於一般消費者均非專業，對於經濟與金融市場內容亦不甚瞭解，建議潛在購屋人可先做觀察與佈局，並以找到並購置合理合宜的宅第為主要考量。
關鍵字年金改革 商業不動產 投資信心指數
一.前言
民國107年07月01日，是政府高舉轉型正義的大旗而高喊國家勝利的日子，但同時也是國人面臨另一種生活困境的開始，因為「1070701」不論是順著讀或反著唸，其結果都是一樣的，亦即政策不論如何翻轉，政治人物如何自言其說，人民權益受到剥奪的事實都是相同的。
2018年7月1日，最讓國人印象深刻，並讓退休族群引以為最大傷害者，莫過於年金的改革與實施了，因為其不僅影響已退休之軍公教人員的生計，而且影響各行各業的發展，而房地產則是其中受影響較大的行業之一。因為從當日起，所有軍公教人員的退休金平均約減少三成左右，而若退休人員仍是家庭生活的支柱，則其後續的影響更大。因為軍公教的退俸將作大幅度的調降，除了退休人士本身生活受到影響外，連帶其家庭生活也面臨幾許困境，且父母親為下一代繳交房貸的能力亦大為減低。
另外，2018年上半年，國內房市已呈現穩定發展走勢，但若因為所得下降而降低每月繳房貸的能力，則賣屋雖不是唯一的選擇，但卻是許多退休族夢囈與怨恨的開始，雖然購屋人可以利用延長房貸還款年限、延長寬限期、更改繳款周期、轉貸或增貸等方式，來解決月退俸減少所必須面臨的房貸問題，而把所謂的「恐怖的年改丟貨潮」之恐懼心態暫時擱置，但其因「年改遞延消費與投資」所可能引發的問題，對於房市或許是短暫的衝擊，但對於政府未來所必須面對的許多困境，可能都要誠實面對。
根據台灣經濟研究院的研究，軍公教年改上路後，一年約減少400億元的可支配所得，不僅影響民間的消費，減少規劃中的投資，也將對購屋產生不良影響，政府應提出相關政策，協助人民生活及房地產經營度過難關。
二.房市變動分析
在經歷四年的房市不景氣之後，2018年上半年，國內房市交投已呈現量增價穩的走勢，有人積極尋找購屋標的，但亦有人接受延緩購屋的研究說明，有關當前的房市變化，可分為下列幾個部分來說明。
(一).北市房市回溫明顯
在國內房市變動趨勢中，首善地區的台北市之走勢無疑是重要的指標；2017年，全台房市交易量26.6萬戶，較2016年24.5萬戶增加8.57%，同段期間內，台北市交易量則由2萬1,500戶增加為2萬3,500戶，上升幅度為9.30%。二者雖是同步進行，但2017年Q4，台北市房價似已率先落底，因此，2018年上半年，其房市交易量價應會有較大幅度的變化，主要因台北市的房市交易量已不限於自住的鋼性需求為主，也包含了看好未來市場走勢的潛在投資人。且最近三年中，台北市占全台交易量比不到一成(10%以下)，若與過去台北市與全台房市交易量占比平均約在15％的比例相較，顯然偏低；另外，若從當前北市房市中古屋平均價已有止跌跡象來觀察，則台北市房市的復甦，應有助於潛在投資人進場的信心，並影響其他各縣市的價量變化，而若2018年中，全台房市交易量預估可成長一成以上，則未來房市應是看多的走勢。
(二).六都建物買賣移轉棟數增加
所謂的買賣移轉棟數是指「建物所有權買賣移轉棟數」，一般是指完成登記過戶的建築物數量，雖然買賣移轉棟數與建商交屋辦理移轉過戶登記有關，而當月的建物移轉數量，包含了該區1、2年前的部分預售屋交易，因此，無法與當期「買氣」劃上等號，唯因台灣長期以來並無完整的房地產交易統計，也沒有更好的資料可供參考，且若能持續追蹤幾個月的移轉量變化，應仍能評估大致的房市交易概況與走勢。
因此，若進一步從六都建物買賣移轉棟數變化來加以觀察，並以2018年第一季為比較基準，則六都均呈上揚走勢，其中，又以台北市的43.58%為最高，台南市的22.76%次之，台中市的10.03%居第三。若以去年同月來做比較觀察，亦以台北市的增幅將近九成為最高(89.41%)，新北市的11.71%次之，而以桃園市的一成降幅為最大(-10.71%)，有關台灣六都建物買賣移轉棟數比較，可參閱表1的說明。
表1 台灣六都建物買賣移轉棟數比較表 單位：%
| 年月及比較 | 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 | 合計 |
| 2018.03(A) | 3775 | 4827 | 2784 | 3432 | 1881 | 3033 | 19732 |
| 2018.02(B) | 1344 | 2768 | 1931 | 2013 | 1359 | 1899 | 11314 |
| (A)/(B)(%) | 180.9 | 74.4 | 44.2 | 70.5 | 38.4 | 59.7 | 74.4 |
| 2017.03(C) | 1993 | 4321 | 3118 | 3264 | 1727 | 3118 | 17541 |
| (A)/(C) (%) | 89.41 | 11.71 | -10.71 | 5.1 | 8.9 | -2.7 | - |
| 2018Q1(D) | 7462 | 12511 | 7658 | 9487 | 5226 | 8039 | 50383 |
| 2017Q1(E) | 5197 | 11981 | 7632 | 8622 | 4257 | 7765 | 45454 |
| (D)/(E) (%) | 43.58 | 4.42 | 0.34 | 10.03 | 22.76 | 3.53 | - |
若以單月來表示，亦可看出房市相對活絡的情形，根據六都地政局所公佈的資料，2018年5月，六都買賣移轉棟數達20409棟，其月增率及年增率分別為36.6%與16.05%，且六都買氣平均較上個月大幅成長25.3%至46.9%，其中，又以台北市5月交易量為2,631棟，月增加率46.9%最高。總計六都移轉棟數達2萬409棟，不僅月增36.6%，更創下最近29個月(約二年半)以來的新高。
若以去年同期比較來做觀察，亦有類似的情形，即六都買賣移轉棟數較去年同期1萬7,588棟增加16.04%，更比上月同期的1萬4,943棟大增36. 58%，說明2018年買氣優於2017年同期，且房市交投漸入佳境，其中，不論是六都建物買賣移轉棟數的月上漲率或年上漲率，台北市都是獨占鰲頭，亦可推論當前的六都房市變化中，台北市確實具有引導性的功能，有關台灣六都建物買賣移轉棟數的當月比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣六都建物買賣移轉棟數比較表(2018.05) 單位：%
| 縣市別 | 棟數 | 月增率 | 年增率 | 月排名 | 年排名 |
| 台北市 | 2631 | 46.9 | 31.2 | 1 | 1 |
| 新北市 | 5419 | 38.6 | 26.1 | 4 | 3 |
| 桃園市 | 3371 | 40.3 | 11.1 | 2 | 4 |
| 台中市 | 3664 | 32.3 | 8.9 | 5 | 5 |
| 台南市 | 2190 | 39.6 | 29.7 | 3 | 2 |
| 高雄市 | 3134 | 25.3 | -2.0 | 6 | 6 |
| 六都總計 | 20409 | 36.58 | 16.04 | - | - |
(三).商業不動產投資信心指數增加
房市交投轉趨活絡的情形，亦可從商業不動產投資信心指數的表現來觀察。
根據國際認證不動產投資師(Certified Commercial Investment Member, CCIM) 的臺灣會員問卷調查，2018年第一季，商業不動產投資信心指數(ICI)或美國投資公司協會(Investment Company Institute，ICI) 指標來加以觀察，其總平均指數為96.50，較上一季的91.15上升5.35，此一調查結果與國內中央大學台經中心公布的最新消費者信心指數（Commodity Channel Index，CCI）趨勢一致，說明整體商業不動產投資信心指數較上一季有相對樂觀的預期，且商業不動產投資信心指數及消費者信心指數雙雙走高，未來房市看俏。
另外，根據2018第一季ICI調查結果，信心最高的指標是「土地開發」，居次指標分別為「辦公室」、「經濟環境」、「店面」，以及「旅館」，亦即2018年第1季ICI指數中，最高的是土地開發, 由上一季的98.51漲升為108.62，上升10.11，顯示在最近幾年的房市不景氣中，讓利的地主已使得建商得於以較低價的土地原料成本進行推案, 對於未來商品的訂價也較具競爭性。信心居次的指標為「辦公室」，由99.33升為102.80，亦趨於樂觀；唯「旅館」之投資信心為下降走勢，由63.17下調為62.28，觀其縁由，可從供需兩方面來加以觀察。在需求面上，因兩岸關係仍處僵局，而昔年為因應陸客增建的旅館已面臨「供過於求」的困境，並波及遊覽車業者；在供給方面，因「日租型套房」的興起，其平價訴求對於自由行的旅客有極高的吸引力，導致旅館業的ICI指數下降。
整體而言，在國內當前游資多、稅賦高、少子化與高齡化並存、空屋與餘屋去化緩慢，以及美國聯準會（Fed）預期升息等因素下，對台灣商業不動產市場景氣產生重大影響，唯整體商業不動產投資信心正走向穩健復甦之路。
(四).年輕人買屋數增加
在房市轉趨活絡的過程中，國內所得不高的年輕人之購屋數反而有增加的趨勢；根據財團法人金融聯徵中心的統計，2018年第一季，國內20至30歲的購屋者達4,608人，較2016年同期增加將近三成，且連續二年成長。觀其情形，年輕族群似因房價下跌而買得起房子，但若進一步分析並比較購屋年輕人的買屋總價以及年收入以後，推測應該是來自父母親的協助，讓年輕人購屋人數明顯上升。
根據聯徵中心貸款統計，2018年第1季買屋的20-30歲年輕人中，其年收入在100萬以上約占11%，60-100萬者占28.0%，40-60萬者占32.2%，40萬以下者占28.8%，亦即有六成的年輕人之年所得在40-100萬元之間。另外，20至30歲年輕人平均購屋總價為871萬元，平均貸款成數約七成(71%)，換算年輕人買房所需自備款約需253萬元，而以這樣的薪資所得，是無法在國內房價偏高的房市中購屋的。即使年輕人每年可以存下30萬元，至少也要八年才能存有購屋的自備款，然而，聯徵資料卻顯示，收入不到40萬的年輕人中，2018年首季購屋達1,327人，較2016年同期增加202人。
觀其緣由，國內房價雖有修正，但房價回檔幅度有限，雖有業者的讓利行為支撐買氣，但年輕人仍買不起房子，因此，推測應是家長擔心房價漲勢再起，因而提早協助子女可能面臨結婚或就業等需求，幫助子女購屋，而這也是年輕人購屋人數增加的主要原因。唯2018年7月以後，由於公教人員的退休所得減少三成左右，對未來父母親協助第二代購屋可能會產生衝擊，有關台灣20-30歲年輕人收入及購屋數比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣20-30歲年輕人收入及購屋數比較表 單位：萬元；%；人
| 1.年收入 | 0-40萬 | 40-60萬 | 60-100萬 | 100萬以上 |
| 占比(%) | 28.8 | 32.2 | 28.0 | 11.0 |
| 2.年收入0-40萬 | 2016Q1(A) | 2017Q1(B) | 2018Q1(C) | 增加人數或增加率 |
| 貸款人數 | 1125 | 1327 | 202人或17.96% | |
| 3比較年度 | 2016Q1(A) | 2017Q1(B) | 2018Q1(C) | (C)/(A) |
| 購屋人數 | 3623 | 4514 | 4608 | 985人或27.19% |
(五) .國人對未來房市漲多跌少的估測
在房市逐漸復甦的過程中，消費者對未來房價的變化之看法也隨著改變；根據房仲業者所發布的2018年第3季房市趨勢報告，國內房價已連續8季看跌比率縮小，而針對2018年第3季的房價變動看法，認為房價會下降的約41%，房價持平者約38%，至於認為房價會漲者則為21%。
事實上，看漲者多與看跌者少都是對未來房市看好的現象，其中，又以新竹、台中民眾房市看法最樂觀，認為房價持平盤整以及看漲比重都將近七成(68%)，看跌僅約三成，且七大都會區中對於未來房價變動為持平及看漲的比例均超過五成，顯示未來房市交易及房價看漲。另外，由於民眾對房市看法轉趨中性樂觀，加上2018年前5月，國內七大都會區交易量已達9萬棟，創近四年新高，預期2018年全年交易量可達27.5萬至29萬棟之間。若將未來房價變動趨勢以(看漲+持平)這項指標作為依據，則其比率均超過一半以上，有關台灣七大都會區對未來房價變動看法比較，可參閱表4的說明。
表4 台灣七大都會區對未來房價變動看法比較表(2018年Q3) 單位：%
| 都會區 | 看漲 | 持平 | 看跌 | 看漲+持平 |
| 台北市 | 11 | 39 | 50 | 50 |
| 新北市 | 12 | 39 | 49 | 51 |
| 桃園市 | 24 | 36 | 40 | 60 |
| 新竹縣市 | 30 | 38 | 32 | 68 |
| 台中市 | 24 | 44 | 32 | 68 |
| 台南市 | 33 | 26 | 41 | 59 |
| 高雄市 | 22 | 35 | 43 | 57 |
三.房市何時落底的預期
2018上半年，在國內房市逐漸復甦的過程中，房價何時落底，已成為購屋人最所關心的議題，相關內容說明如下。
(一).美國房市經驗可供參酌
在國內房地產市場變化過程中，2009年第3季起，房價呈現上揚走勢，2014年底，房價漲至最高點，其間約有5年的景氣高峰期；若從美國房市復甦經驗來觀察，其一線城市的房價修正時間平均約6年，價格修正則為20-30%。而若依台北市政府2018年3月底所公布「大安信義中正區」住宅價格指數來觀察(2014-2018)，其房價指數最高點為2014年7月的116.91，最低點為2017年4月的95.84，房價修正已達18.02%，其價格修正幅度已接近20%，但距離完全恢復時間仍有1-2年的差距，唯台美的政經環境不同，美國房市經驗僅供酌參。
另外，國內各家銀行房貸利率維持在2%以下，且國內房貸利率受美國聯準會升息的影響並不明顯，即使2018年美國聯準會有機會再升息，但因國內游資氾濫，2018年房貸利率要突破2%的機率應是不大，亦即房價要大幅修正的可能性也不高。
(二).必須考量政治問題
在當前的房市變化中，經濟與金融問題雖尚稱穩定，但必須考量國內因政治混亂所帶來的經濟問題，如政府以轉型正義之名而推動的各項改革，對國內的政經環境產生重大衝擊，社會與人心亦受到不當的干擾，影響國內政經發展與社會平和甚巨；另外，2018年4月7日才宣布成立的「喜樂島聯盟」，擬於成立一年後，也就是2019年4月6日推動「台灣獨立公投」；此一公投事件類似1990的「兩國論」事件，當年即造成中共試射飛彈，股價與房價再三往下修正；因此，若2019年的「台灣獨立公投」事件發生，則不僅國內經濟社會可能受到嚴重的挑戰，房價亦有可能再次面對利空考驗而往下調整；唯若整體來看，根據營建業者預估，國內房價應有機會在2019年底落底。
(三). 2018年是否為買點
經由上述說明可知，未來何時才是投資房產的好時機，理論與實務上並無定論，唯一般非專業的投資人或消費者，其實可以考量先參觀建案或中古屋，因為大多數的購屋人大多要花半年以上的時間做實地考查並比較，才會對其所選定的住宅有較正確的想法。事實上，2018年房市買氣復甦的主要原因有三，包括政府全力推動老舊建物更新、危樓重建，持續釋放都更利多；游資充沛，加上利率維持低檔，帶動資金移轉和置產風潮；以及適逢年底直轄市及縣市長的九合一選舉，政策面釋放許多建設藍圖等利多因素可期，因此，有學者專家認為2018年是進場購屋的較佳時點。
(四).美國房市經驗
房市何時落底不易估測，國內有學者專家認為2018年是一個很好的買點，但也有些學者認為購屋時間可以再等待，何者是較為正確的說法?
1.美國經濟景氣變動
一般而言，房價變化與政經因素變動有關，以美國經濟為例，大多數地區的房價都面臨飆漲問題，不過美國房地產網站「Zillow」與和房市研究機構「Pulsenomics」曾對100多名不動產專家與經濟學家進行調查，結果有近一半的受訪者預測，下一波的經濟衰退的時間為2020年，其中，又以2020年第1季發生的機率最大，屆時房市價量變化將受到波及。另外，根據市場觀察(Marketwatch)報導，有關2020年經濟可能衰退的預測結果與華爾街日報(The Wall Street Journal，WSJ)所進行的經濟學家調查相符，其調查預測中，有59%的受訪者認為，從2009年開始、美國史上第2長的經濟擴張期，可能在2020年結束。
2.經濟衰退原因
一般而言，房地產泡沫促成了美國的經濟衰退，但下次的經濟衰退主因可能是貨幣政策，並非房地產，且房地產問題不是下次經濟衰退主因，但若美國經濟衰退，房市亦會受到衝擊。除了傳統的經濟指標來預測經濟衰退是否即將來臨之外，「白人與黑人失業率的差距值大小」的經濟指標，也可以用來判斷景氣變化；亦即在景氣最高峰時，白人與黑人失業率差距值為最小；相對在景氣處於最低谷時，白人與黑人失業率差距值為最大。2018年，美國白人與黑人失業率差距值為1.1%，處於歷史相對低點，亦可能是經濟景氣處於高點下的可能轉折期。
3.房市變動因素
大體而言，美國的平均房價(以中位數表示)受到穩定的實質住房需求、歷史低點的失業率、經濟持續增長等利多因素影響，加上房屋供給受限(尤其是新屋供給)，使得2018年美國平均房價預估值由全年的上漲3.7%上漲5.5%。另外，2017年的平均家戶所得從68,000元美金增加至71,900元美金，年增長率5.74%。加上美國「全國住房建築商協會The National Association of Home Builders (NAHB)」委外做的實證研究發現，美國一般人財富增加仍是以房產增值為主要的模式之一，且其中房地產約占個人總資產比例的25%。因此，不論是實質收入的增加，或是個人認為購買房產增值致富的原因，都會讓美國的房價上漲。
4.購屋可以再等待
美國景氣擴張時間已逾11年，若持續走榮到2020年，則擴張期就打破美國史上經濟擴張最長的紀錄。另外，隨著美國聯準會FED持續升息、地緣政治貿易戰(如中美貿易戰)的發生，以及2008年美國因次級房貸所引發的經濟大衰退，因而預測2020年是美國景氣反轉的發生時刻，全球的投資人宜提前作適當的準備，台灣亦如是；亦即當前國內房市可能不是進駐的最佳時機，投資人購屋可以再等待一或二年。
總而言之，國內房市何時為最佳買點，由於其所牽涉到的變數很多，一般難以定論，且時勢變化極大而快速，因此，很難確認何者為最佳買點，因而有次佳理論的產生；雖然購屋所需考量的因素很多，唯何時進駐，仍需以購屋人的工作、所得、家庭…等因素，來做為選擇的考量為佳。
四．結論與建議
經由前述的說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述。
1.民國107年7月1日，國內軍公教年改上路，一年約減少400億元的可支配所得，不僅影響民間的消費與投資，也對購屋產生不良影響。
2.2018年上半年，有關當前的房市變化包括、北市房市回溫明顯、六都建物買賣移轉棟數增加、商業不動產投資信心指數增加、年輕人買屋數增加，以及國人對房市漲多跌少的估測等。
3.在國內房市逐漸復甦的過程中，房價何時落底，已成為購屋人最關心的議題，包括美國房市經驗可供參酌、政治問題必須考量、2018年是否為進場買點，以及購屋可以再等待等。
4.國內房市可能在明年落底，房價將會逐漸調整為合理水準，而由於一般消費者均非專業，對於經濟與金融市場內容亦不甚瞭解，建議潛在購屋人可在2018年先做觀察與佈局，藉以找到合理合宜的宅第。另外，在國內都會區房價偏高的情況下，年輕人購屋不易，加上公教人員的退休俸減少約三成，協助二代購屋逐漸困難，政府應提出更多相關配套方案以資因應。
參考文獻
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謝明瑞(2018)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。7月1日。
林昭禎
黃耀輝
楊朝祥
王順民
劉新圓
