謝明瑞
2019年，國內房市交投相對活絡，2020年新春伊始，國人可以從國內過去一年的房市變化中，大抵瞭解未來房市可能變動的情形，主要因不動產業者根據被調查者的從事不動產之實際經驗，以及其對房市變化的認知，而參與房市代表字與十大房市新聞的票選及結果，可進一步瞭解過去一年的房市變化，並可做為個人或企業投資置產的產考。
政治與經濟是雙面體，二者互為影響，而2020年元月11日的大選甫過，政治的不確定因素減少，經濟與社會變動因素則是影響房市的重要因素，特別是國人所重視的「有土斯有財」的不動產市場，其變化會影響國人的權益，而國家領導人的政經局勢之掌控與房市政策之因應，影響房市價量的變化，也影響人民的生活。
新年開春之際，國人面對新的一年，在房市逐漸回暖之際，應可瞭解政府的房市政策將是影響未來房市變化的重要考量，也是影響人民生活變化的重大因素。
二.房市代表字與新聞
在過去的一年中，國內房地產市場的變化為何，是一般市井小民所關心的議題，因為能否擁有自己的房地產，成立一個完全屬於自己的家，是每人一生中所必須考量的重大事件；因此，先瞭解過去一年的房市變化，才能據以預估未來參與房市的可行性。
(一).房市仲介業者的問卷調查
大體而言，影響房市變化的因素很多，一般人難以查覺或瞭解房市的價量變化，更不易瞭解房市的整體性改變，唯有業者相對瞭解房市之走勢，特別是站在第一線的房仲業者更能體會房市的交投情形，而為了讓人民瞭解房市變化，並鼓勵人民積極介入房地產市場，因此，不動產業者為了讓全國人民瞭解當前的房市走向，並做為國人投資置產的參考，於是不動產業者經由房仲業者對房市變化的認知加以調查，於某一個代表字，或某幾件重大新聞，來說明過去一年中有關房市變化的情形，其中，又以台灣房屋智庫的調查，其結果最能讓消費者瞭解過去一年的房地產市場之變化情形，其是經由對仲介業者的問卷調查，來瞭解房市的代表字，以及房市的重大訊息，讓人民對國內的房市有進一步的瞭解，並可做為其日後投資置產的重要參考。
(二).房市代表字的選擇
在過去一年的房市發展中，也就是2019年的國內房市表現為何，能否以一個代表字來說明房市的變化情形?根據台灣房屋智庫的調查與統計，其是利用台灣房屋經紀人員對房市的充分認知，先選出15個代表字，再經由網路進行票選，結果發現2019年國內房市的代表字以「回」字的占比為最高，因為根據仲介業者的銷售經驗，國內房市已呈現「房價回溫」，以及「交易量回穩」的走勢，也就是國內房價在屢創交投「亮」點之後，房市價量明顯回溫，因而以「回」字的認同為最大，票選認同率幾達四成(37.6%)，成為2019年房市的代表字。另外，第二名為代表台商資金回流，工業地交投熱絡的「返」(29.3%)，第三名則是代表目前房市買賣雙方各有堅持，房價陷於僵局的「僵」(26.8%)。其他房市代表字分別是盪(22.0%)、虛(21.3%)、歇(21.3%)、保(20.2%)…等，各代表字多少都含蓋著房市表現的不同意涵。
若從各代表字的重要性或關切度來做觀察，並以具有最高代表性的「回」字做為比較基準，則第二名的「返」字之代表性占「回」字的77.93%，由於回與返二字具有相同的意涵，二者的相似性極大，因此，二者的代表性也極高；第三名的「僵」字之代表性占「回」字的71.28%，主要因買賣雙方對於房市價量變化的認知誤差，造成房市交易量價變動的「僵」局，且難以在短期間內打開，為2019年房市的呈現情形，故其代表性仍超過七成(71.28%)，其他的代表字如第九名的「底」字與第十名的「獵」字之代表性，其占「回」字的47.34%與41.41%，均不及「回」字的一半，有關2019年台灣房地產市場關鍵字票選排行統計，可參閱表1的說明。
表1 2019年台灣房市代表字票選排行統計表 單位：%
| 名次 | 關鍵字 | 理由或原因 | 占比 | 回=100 |
| 1 | 回 | 房價漸回溫，交易量回穩 | 37.6 | 1.00 |
| 2 | 返 | 台商資金返，工業地熱絡 | 29.3 | 0.7793 |
| 3 | 僵 | 買賣各有堅持，房價陷僵局 | 26.8 | 0.7128 |
| 4 | 盪 | 貿易戰與返送中，國際經濟多震盪 | 22.0 | 0.5851 |
| 5 | 虛 | 房產政策空虛，購屋仍是空夢 | 21.3 | 0.5665 |
| 6 | 歇 | 老店歇業退租，商圈空置增加 | 21.3 | 0.5665 |
| 7 | 保 | 低利中求保本，不動產仍保值 | 20.2 | 0.5372 |
| 8 | 老 | 全台老屋多，都更動起來 | 18.8 | 0.5000 |
| 9 | 底 | 房價已築底，買房好時機 | 17.8 | 0.4734 |
| 10 | 獵 | 建商勤獵地，土地交易熱 | 16.7 | 0.4141 |
(三).房市十大新聞
房市代表字反映出房市的一般變化，是一種國人對房市動向的大意認定，而更具體的說明則須由更多的訊息來加以活化與襯托，因此，重大房市新聞成為必要考量，於是有房市10大新聞票選活動的產生。
根據台灣房屋智庫舉辦2019年房市代表新聞之票選統計，在過去一年的十大房市新聞之票選活動中，發現國人對於房市十大新聞的認知有極大的不同。大體而言，十大房市新聞中，以「五大銀行房貸利率1.615%，史上新低」為第一名；由於房價和利率是影響民眾購屋的兩大考慮因素，而金融業者為搶食購屋旺季買氣，各銀行積極釋出低利優惠，對購屋意願確實也達到了推波助瀾的效果，因此，民眾對「五大銀行房貸利率1.615% 史上新低」最為有感，其以占比將近五成(48.1%)占票選第一名，顯現國內房貸利率偏低是影響房市回溫的重要因素，蓋因利率低，表示貸款所須的成本支出相對較小，對購屋人有利，對房市的去化亦有助益。
第二名為「台商回流，工業土地交易大增161%」，民眾的同意票超過四成(43.6%)。2018年第二季中美貿易戰開打，使得原本生產基地在大陸的台商因壓力大而開始移動產線；許多廠商買下或租下鄰近的空置廠房，或重新安排舊廠房的產線、人力，而為了因應廠商對工廠的緊急需求，工業局特別訂定讓廠商先聘外勞，再來申請回台投資的方案，亦即在政府所宣布的回流資金7000億中，其實包括了早已在台投資的廠商。
由於政府對台商的定義是「在大陸投資超過兩年」，而非在台沒有據點的無根台商，而在經濟部的7000億投資的廠商名單中，幾乎都是台灣知名的上市櫃企業，資金調度就在台灣，且經濟部亦未要求廠商匯回資金，台灣亦不缺資金，融資利率偏低，資金調度不須把錢匯回國內；亦即在台灣的資金成本便宜，如5年期有擔保公司債的利率約0.74%，比一年期定存1.065%還低。由於台商回流，在國內投資管道相對較少的情況下，資金轉往不動產市場的機率相對較高，同時也帶動房市交投的活絡，工業土地的交易量價成長率超過六成，為影響國內房市變化的兩大重要新聞。
第三名為「實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方」。2012年8月，台灣開始推動並實施實價登錄三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)，主要目的是讓房地產交易資訊透明化，避免不當哄抬房價。實施期間，政府也對落實實價登錄資訊進行多次修正，讓資訊更加及時與詳細，如將實價登錄資訊發布由每月一次逐步改為每月三次，將區段化區間由50縮減至30，新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料，區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等。而這些資料也讓政府能夠擺脫過去問卷的方式，直接以原始資料製作更精確的房價所得比與貸款負擔率指標，作為施政參考。亦即內政部已經開展「大量估價系統」的研究規劃，希望透過大數據的科學化分析，能更精準而及時的掌握市場供需、價格與景氣，以及仗使用者的意見，以作為政府相關政策的決定，以及資源調配的參考。
「實價登錄2.0」之所以產生，以及「實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方」之所以成為房市的十大新聞，主要是資訊揭露的明確性。蓋因2012版本的制度要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現，對需要獲得資訊的消費者而言，只能看出「建物門牌號碼區間值」，但同一區間的物件可能因為產品形式、建造品質、人為因素等的不同而有所差異，而一般人難以辨識或比對物件，造成因資訊不足而形成模糊空間，而使買賣雙方造成認知上的歧異，並使房價難以透明化，因而有2018年5月的「實價登錄2.0」之產生。
除前三名較具新聞性及重要性之外，其他十大新聞中，如房屋租金指數連續102個月上揚(23.3%)，前者因實價登錄新制攸關買賣雙方責任，受到極大關心；後者房屋租金指數連續102個月上揚(23.3%)，亦即連續八年以上的房屋租金是呈上揚的走勢，二者的占比均在二成以上。另外，如2020年台北市自住房屋稅由1%降為0.6%，唯其對台北市民購屋雖相對有利，但其重要性不及二成(19.5%)，而北捷環狀線第一階段年底通車(19.2%)，全台928推案量逾5000億元創10年新高(13.9%)等的占比都在二成以下，每坪250萬超豪宅造成價量逆勢上揚，其占比更不及一成(8.4%)，且第10名房市新聞的認同率均僅有第1名的17.46%，顯見人民對房市重要新聞的認知之差異性極大，有關2019年台灣房地產市場10大新聞票選排行統計，可參閱表2的說明。
表2 2019年台灣房地產市場10大新聞票選排行統計表 單位：%
| 排名 | 國內10大房市新聞 | 占比 | 低率=100 |
| 1低率 | 五大銀行房貸利率1.615%，史上新低 | 48.1 | 100.0 |
| 2台商 | 台商回流，工業土地交易較去年同期成長161% | 43.6 | 0.9064 |
| 3登錄 | 實價登錄2.0三讀，申報回歸買賣雙方 | 28.2 | 0.5863 |
| 4租金 | 房屋租金指數連續102個月上揚 | 23.3 | 0.4844 |
| 5房稅 | 明年台北市自住房屋稅由1%降為0.6% | 19.5 | 0.4054 |
| 6捷運 | 北捷環狀線第一階段年底通車 | 19.2 | 0.3992 |
| 7推案 | 房市推案創10年新高，928推案量逾5000億元 | 13.9 | 0.2890 |
| 8房價 | 陶朱隱園每坪610萬創台灣豪宅的新天價 | 12.5 | 0.2599 |
| 9商辦 | 北市商辦空置率30年新低，租金年漲幅達3% | 11.1 | 0.2308 |
| 10豪宅 | 每坪250萬超豪宅，價量逆勢上揚 | 8.4 | 0.1746 |
(四).政府的房市政策
2020年元月總統及立委選舉過後，國內政治局勢大致確認是以台灣政務為首要的方向，在政治影響經濟的考量下，國人必須瞭解，政府已於2019年6月27日公布了「系統性重要銀行」名單，包括中國信託、國泰世華、台北富邦、兆豐銀行和合作金庫等五家銀行，而系統性重要銀行必須符合額外的資本適足率和監理要求，當市場風險急遽升高時，要扮演金融市場穩定的力量。同年7月30日，金管會通過國內第一批純網銀籌設許可；越二個月，金管會於9月11日又釋出不動產及銀行利多，宣布放寬銀行業兩大項資本規定，以及調整房貸風險，也就是推動銀行資本規定三大改革。
根據金管會的試算，個人貸款放寬後，銀行平均資本適足率將從原本的14.08%提高到14.16%；房貸部分因房貸業務量大，其拉高資本適足率的效益更大，蓋因風險權數愈低，所估算的資本適足率就愈高，表示銀行可資動用的資金愈大，可減少銀行增資的壓力，並讓銀行更願意承做相關業務，包括不動產業、民眾未來跟銀行借房貸、消費性貸款等，對於房市的後續影響應為正向走勢，而政府的房市政策影響未來房市的變化。
(五).房價變動的預期
隨著2020年總統大選的結束，政府政策對房市的影響也持漸顯現。根據房仲業者所進行的2019年第4季的購屋意向調查，有將近半數民眾認為總統大選對房市沒有影響，購屋決策不變；但也有4成的民眾認為，因為選舉而暫緩購屋；同時，目前買氣仍以自住為主。根據信義房屋所做的購屋意向調查，發現受訪者對於未來房價看跌比例收斂到40%，已經連續兩季認為房價持平比看跌的多。
2019年第二季上季調查看跌比例創下22季新低，而此季調查外在事件紛擾不斷，看跌比例略增加5%，從35%增加到40%，但認為未來房價持平的比例仍達47%，顯見市場看跌情緒持續收斂，認為未來房價持平已經逐漸成為市場最大公約數。若以每年第四季的購屋意向調查結果加以觀察，則房價上漲者達一成以上(13%)，為最近五年之新高；在同段期間內，對未來房價為持平看法者，則由2014年的40%增加為2019年的47%，而房價下路跌者則由47%減少為40%，顯示當前房價上升的趨勢相對明顯，有關歷年消費者購屋意向調查的房價變動比較，可參閱表3的說明。
表3 台灣歷年消費者購屋意向調查之房價變動比較表 單位：年、%
| 預期/年度 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
| 上漲 | 13 | 7 | 5 | 7 | 9 | 13 |
| 持平 | 40 | 19 | 21 | 32 | 39 | 47 |
| 下跌 | 47 | 75 | 74 | 61 | 52 | 40 |
說明：以每年第4季的調查資料為依據。
七.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2019年國內房市的代表字為「回」，顯現國內房市已呈現「房價回溫」，以及「交易量回穩」的走勢。第二名為「返」(29.3%)，其餘分別是「僵」(26.8%)、盪(22.0%)、虛(21.3%)、歇(21.3%)、保(20.2%)…等。
2.國人對於房市十大新聞的認知有極大的不同，如第一名為「五大銀行房貸利率1.615% 史上新低」，其次為「台商回流，工業土地交易大增161%」，以及實價登錄2.0三讀、申報回歸買賣雙方，房屋租金指數連續102個月上揚…等。
3.國內房市「回」春，在總統大選的不確定因素消失以後，建議潛在購屋人即早進駐房市，以取得相對較大的利基。
參考文獻
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謝明瑞(2018)，論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策，卓越雜誌391期，2018年11月。
謝明瑞(2019)，2019年台灣房市呈現「亮」點？國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，選舉策略&資本改革VS房市變化，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2019)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2019年12月1日。
林祖嘉
戴肇洋
王順民
劉新圓
