简体 More
財團法人 國家政策研究基金會 www.npf.org.tw
國政基金會
財團法人 國家政策研究基金會
房價下修未必是壞事

房價下修未必是壞事
國政分析 科經

作者： 盧佳宜 ( 2008年8月13日 11:09)
關鍵字：房價 景氣對策訊號

%
熱門指數
分享


(圖片來源：Wikimedia Commons)

一、前言

從最近房仲業者的廣告可以明顯嗅出北市房價下修的跡象，過去落地窗內的待售物件，總是大大打上「賀成交」三個紅字，現在則是將原開價打個叉，在旁邊補上打九折的價格，且這種情形不是出現在單一個案，而是佔一半以上的比例。

事實上，美國次貸危機早已引發全球房地產市場惡化，各國公佈的房地產相關數據更表明，當前全球房地產市場形勢比過去市場判斷更為嚴峻，根據美國聯邦存款保險公司的資料，截至7月25日，2008年美國共有7家銀行破產，其今年的第一季報還披露，美國被監控問題的銀行已經從去年年底的76家增加到90家，預計數字還會有所增加，意味著由次貸引發的金融危機還在不斷發展。

台股自今年高點9309點修正至低點6708點修正幅度27.9％，跌幅在國際股市中排前幾名，加上美國經濟衰退疑慮，外資資金持續減碼台股，上市櫃公司季報公布結果不如市場預期，八月四日成交量能更創今年新低量僅619.3億元，使得市場信心相對低迷，已直接影響台灣的房市，房價下修趨勢越來越明顯。

二、房地產市場發展現況

（一）住展房市風向球

根據住展雜誌發佈的房市風向球顯示，七月的住展房市風向球分數下修至今年329檔以來的新低點34分，已連續兩個月燈號出現代表“衰退注意”的黃藍燈，六月的住展房市風向球分數下探至只剩36分，而七月的住展房市風向球分數更是差2分就掉入代表“谷底加速”的藍燈。

從96年10月至97年7月住展房市風向球的數據，可以明顯看出總統大選對台灣房市的影響力，從去年十月起房市風向球分數逐步下滑，在今年2月來到33分，見表一，隨著馬英九總統大勝的激勵下，政策與消息面利多持續發酵，使建商在推案與廣告行銷上全力作多，不僅大量釋屋並紛紛調高房價，風向球分數在四月份衝上高峰達53分，然而520總統就職過後，政策落實的不確定性影響民心，以及買賣雙方對房價認知差距過大，同時間，多數人薪資所得並沒有大幅成長，物價壓力卻已如排山倒海，各接待中心來客數與成交數跌到谷底。

表一 96年10月～97年7月六大指標換算得分數與燈號對照表

預售推案

成屋推案

廣告批數

議價率

來客組數

成交組數

風向

燈號

10月

7

6

9

6

7

4

39

黃藍燈

11月

6

7

8

6

7

3

37

黃藍燈

12月

7

7

8

6

6

3

37

黃藍燈

1月

6

5

8

8

5

3

35

黃藍燈

2月

4

5

9

6

6

3

33

黃藍燈

3月

8

7

16

8

8

5

52

綠燈

4月

9

9

18

6

7

4

53

黃紅燈

5月

8

6

16

6

5

2

43

綠燈

6月

6

6

14

4

4

2

36

黃藍燈

7月

7

6

13

2

4

2

34

黃藍燈

說明：風向燈號判斷，32分以下：藍燈(谷底加速)、33～42分：黃藍燈(衰退注意)、43～52分：綠燈(復甦安全)、53～61分：黃紅燈(熱絡注意)、62分以上：紅燈(過熱煞車)。

（二）房地產景氣對策訊號

根據內政部建研所公布的「房地產景氣對策訊號」，97年第1季房地產景氣同時指標大幅下滑，綜合判斷分數下降至八分，創下六年來最低水準，已連續四季出現代表景氣趨緩的黃藍燈，綜合判斷分數一季比一季低，顯示房地產景氣從去年下半年就開始往下滑落，見表二。雖然有兩岸三通、陸資投資台灣以及政府推動優惠房貸等利多消息，但油電物價上漲、實質薪資負成長、金融機構緊縮放款，房貸利率緩步上升，未來房地產市場充滿高度不確定性。

表二 96年～97年房地產景氣對策訊號

年季別

96年

97年

第1季

第2季

第3季

第4季

第1季

素地交易量指數

◓

◎

▽

▽

○

建造執照面積

▽

○

○

◎

○

新推個案標準單價

◓

◓

◓

◎

◎

住宅使用率

▽

◎

◎

○

◎

綜合判斷(分)

◎

12

▽

11

▽

10

▽

9

▽

8

說明：●紅燈 ◓黃紅燈 ◎綠燈 ▽黃藍燈 ○藍燈

（三）成交量

根據內政部統計，今年第二季全台建物買賣移轉件數為12萬餘件，較去年同期增加9.7%，更較第一季大幅成長34%，主要是反應出總統大選後，房市信心大增，首購與投資保值需求雙雙上揚，帶動第二季成交量攀高。

但新政府上台後，經濟並無明顯改善，加上通膨問題日趨嚴重，買賣移轉件數有逐月下滑趨勢，根據台灣房屋統計7月份成交量，全台除了高雄持平外，其他主要都會區都持續走滑，其中又以北市最為明顯，比起6月份交易量跌了兩成五，但弔詭的是平均房價卻又小幅上漲，來到每坪49.9萬元，見表三，顯示賣家目前雖面臨賣不掉的窘境，但仍不願降價出售，擔憂引發骨牌效應。

表三 主要都會區7月價量變化表

區域

交易量漲跌幅

(與上月比較)

平均房價漲跌幅

(與上月比較)

平均房價

(萬元/坪)

台北市

-25.57％

0.20％

49.9

台北縣

-13.75％

-1.32％

22.4

新竹縣市

-7.34％

2％

15.3

台中市

-8.74％

-1.87％

15.7

高雄市

0.47％

-3.66％

10.5

三、結論

綜觀世界各國，美國、西歐、日本等國家住房價格漲幅普遍回落，不少國家的房價更出現下跌。尤其是澳洲房市最近貸款違約率升高、房價創下5年最大跌幅，加上經濟走緩，恐步上美英兩國後塵陷入大衰退。澳洲全國平均房價為家庭年收入的6倍，而雪梨平均房價則為8.5倍，根據國際貨幣基金會表示，至2007年為止的十年間，澳洲的房價被高估了25%。這是比較家庭收入與支付貸款能力後，所推算出來的數據，顯示房市衰退的主因是房地產價格飛漲的速度比薪資成長的速度快太多，已面臨泡沫化危機。

台灣房地產市場走了五年的多頭，尤其是近兩年大台北地區房價漲幅更是驚人，依據經建會住宅需求動向調查統計，今年第一季全國房價年所得比為7.5倍已較去年第一季6.6倍明顯增加，且台北市房價年所得比與貸款負擔率高達10.4倍與43.6％，顯示北市房價也被高估，房價出現修正恐怕是遲早的事。

北市房價近年來的飆漲主要是來自「投資需求」，由於銀行貸款利率低，投資客認為北市房地產投資風險低，加上預期房價上漲，紛紛前仆後繼投入市場，一屋多賣屢見不鮮，使得真正有住房需求的民眾無力負擔高房價。長期下去市場上投資客比重過高，會讓投資客的預期心理決定房價，而非真正的供需關係，造成房地產市場無法穩定發展。

當市場泡沫越大就越有可能面臨重大調整，房價逐步下修正好是市場回歸理性的必經之路。目前，政府的政策應該多刺激經濟消費，讓民眾所得增高，而不是一股腦提供青年優惠房貸專案。畢竟，房市剛下修之際，建商或投資客面對房地產多頭行情，除非在財務操作上出現問題，通常不會輕易降價出售。因此房價仍會持續在高點盤整，政府在此時鼓勵購屋，恐怕只會誘導購屋能力不佳的年輕人勉強進場，省下利息錢卻買到不合理價位的房子而被套牢。

%
熱門指數
分享 列印
15人

文章表情 (你對這則文章的感覺)

回應意見
更多相關文章
國政評論 科經

物價房價蠢動 利率應保持彈性
林祖嘉 ( 6月21日 08:43 )

上個月底，主計總處把預估今年的消費者物價指數（CPI）上漲率調高到2.07%，這將是連續第四年接近或超過2%。同時，美國4月CPI為3.3%，雖略低於原先估計的3.4%，仍然高於3% ...

國政研究 財金

推升房價的那隻看得見的黑手
謝明瑞 ( 5月22日 11:40 )

摘要 2023年下半年，國內房市政策因為大選因素而造成房市供需的扭曲現象，不適當的房市政策不僅促使房價偏高，同時也帶給國人居住空間逐漸縮小化，主要因國內房市在歷經 ...

國政研究 財金

從台灣人口結構改變探討人口紅利與房價的脫勾現象
謝明瑞 ( 3月22日 12:09 )

摘要 在房地產供需市場中，人口愈多的地區，其對房市的需求愈大，故人口紅利是影響房價上升的重要指標，然而，由於台灣人口結構發生重大改變，國內的房市及房價與人口紅 ...

國政研究 財金

政府不可輕忽的房價與房租問題
謝明瑞 ( 3月6日 08:23 )

摘要 2022年，在政府連續推動打房政策以後，國內房市交投受挫，唯2023年房市卻呈先弱後強之走勢，房市需求活絡，房價與房租雙漲，主要因素則是政府所推動的新青安房貸專 ...

國政研究 財金

新青安專案與房價
謝明瑞 ( 1月31日 08:10 )

摘要 近幾年中，政府大勢推動打炒房政策，唯效果不彰，除了因土地、人工、營建成本提高外，加上選舉干擾因素影響，房市交投並未因平均地權條例新法而明顯下修，房價依然 ...

國政評論 科經

新政府應先解決社會經濟舊議題
戴肇洋 ( 1月29日 16:30 )

歷經半載頗激烈的競逐，2024年總統大選塵埃落定。誠如選前各家民調所預估的數據，由於藍白政黨因民調歧見而無法整合，使得民進黨在小幅領先下僥倖獲勝。面對未來四年民進 ...

看更多影音專題！
訪客最新推薦文章
版權：台中市政府，跟我一起認識兒童權利公約吧！
評 社會

關於兒少安置人數不減反增的議題現象思索
王順民 ( 11月22日 15:13 )

一項攸關到兒少人身安全保護的議題現象，背後實有進一步深究之處。 資料顯示：家外性質的安置兒少人數占總體兒少人口總數的比率，業已 ...

評 社會

關於從馬太效應到天使贊助者之於公益募...
王順民 ( 11月22日 15:13 )

身處於詭譎多變的氣溫天候，然而，恆久不變的卻是歲末寒冬的募款環境，這也讓『您的一票，決定愛的力量』的大型網路公益慈善活動，除了兼 ...

評 社會

關於高齡者被商業保險拒絕納保一事的延...
王順民 ( 11月22日 15:13 )

一則關於高齡者被商業保險拒絕納保一事的延伸性思考，是有加以嚴肅看待之必要。 話說：領有榮譽志工卡的80歲以上鄰長、社區關懷據點志 ...

訪客最新表情文章
版權：pixabay.com
研 教文

台灣需要發展怎樣的海洋文化？
劉新圓 ( 2007年10月4日 15:04 )

民進黨自建黨以來，經常標榜要發揚台灣的「海洋文化」，如1996年彭明敏參選總統提出的「海洋國家」主張，杜正勝的「同心圓」史觀等等，其 ...

版權：Wikimedia Commons，八八風災重創那瑪夏鄉。
評 社會

颱風天與颱風假的集體性盲思
王順民 ( 7月30日 16:15 )

一則與天災及其可能會伴隨人禍的特定議題現象，背後實有其多重意涵的論述思考。 有效的颱風對策 話說：每年的夏秋之際，颱風的登台入 ...

析 教文

歷史建築與文化資產保存法
劉新圓 ( 2009年9月30日 10:20 )

921大地震十週年，文建會舉辦古蹟週活動，希望藉此加強民眾對文化資產保存的重視。然而就在一個多月前，位於台中市西屯重劃區的張慶興堂 ...

空氣品質指標
名家觀點
  • ( 11月13日 09:13)
    國發會每兩年的人口推計公布了，有一些關於台灣的未來值得大家關切。一、二○二八年將脫離人口紅利，也就是工作年齡人口（十五至六十四歲）占比低於總人口三分之二，扶養比將高於○點 ...
  • ( 11月13日 09:13)
    最近有立委關心全民健保的財務問題並舉行公聽會，會中有學者發言「最花健保費費用的老年人，在健保的貢獻反而最小。」並建議健保財源結構應增加資本利得的徵收。有類似想法者並不少 ...
  • ( 10月1日 08:40)
    政府為了拯救勞保基金，今年撥補了一三○○億，這確實能美化帳面，五年來政府撥補從二○一九年的二百億快速爬升，若不能在體制上進行改革，就只能每年以更高的額度繼續撥補。長照預算也 ...
  • ( 10月1日 08:40)
    自八月一日起有四所大學退場，此消息衝擊許多私校，因為遲早會輪到。隔日驚聞股市大跌，接著八月五日跌幅更是空前，兩日股市跌近三千點。大學退場與股市崩跌，幅度都是台灣歷年之最 ...
  • ( 10月1日 08:39)
    日前卓揆拋出促進婚育見解，希望戶政資料扮演積極角色，找出適婚與適育者進行接觸。此想法可能來自五十多年前所推動的家庭計畫，當時由公衛護士下鄉進行宣導而奏效。 過去推動節 ...
  • ( 7月17日 11:22)
    拜登在辯論會表現不佳，不少擔心川普當選的主流媒體發動「陣前換將」，也有若干民主黨議員公開呼籲拜登退選。未來情勢如何演變，很難篤定，但是無論換與不換、如何換、換誰，都不是 ...
基本工資
版權:Pimlico Badger https://flic.kr/p/4osLty
臉書粉絲專頁
財團法人 國家政策研究基金會 www.npf.org.tw

TOP