謝明瑞
台灣為島型經濟，受國際經濟變化的影響甚大，如美國的升息政策對國內房市去化造成衝擊，而政府為了控制房價之不當高漲，更利用各種經濟政策加以防制如限貸、限期開發、升息等，可視為是影響土地市場的主要利空因素，亦可視為房市由盛而衰的反轉關鍵。2022年上半年，國內房市交投活絡，唯下半年已逐漸呈現反轉現象，如房價變化、台積電議題、新竹房市售價全面翻升、升息影響購屋意願、營建業營業氣候測驗點下降、政府打房政策影響房市變化、民眾購屋信心下滑，以及房市買氣下降等。另外，為因應美國QE政策所帶來的通膨，央行推動連續打房政策及升息活動，而升息與疫情不僅讓329及520檔期失色，亦可能對928檔期產生不利影響，對國內房市變動產生重大衝擊，而台灣七年一輪的景氣循環若成為事實，則意味著房市由盛而衰的轉折已經開始。雖然影響2022下半年房市仍會受到市場資金熱錢相對較多，產業回流，工業地產及商用不動產需求仍大等利多因素影響，唯仍須考量短期預售屋投資客退場，部分資金長期規劃者轉向保值及收益產品等因素，唯若綜觀政經變化及打房與升息對房市變動的影響，便可發現短期漲幅已緩，中長期之房市反轉現象應是難以避免，量縮價平。投資人不宜燥進，亦不宜冒然介入房市搶購。
一.前言
2022年上半年，國內房市價量大抵仍處於交投活絡時期，而以中南部的表現相對較佳，房市交易價量齊揚，其中，漲幅相對較高的前三名分別為台中、台南、高雄，其房價之年漲幅分別為20.6％、19.3％、16.5％，新北、桃園年漲幅一成以上(約13-14％)、台北市年漲幅為8.1％殿後。三大都會區房市交投活絡帶動房市回升，其中，台中市主要是受惠於水湳經貿園區、捷運綠線通車、中部科學工業園區發展，其平均房價以每坪25.8萬元為最高；台南的房價於2021年第2季便已達到每坪20萬元的高峰，六都房價全面站上2字頭，且回朔不易，顯示房市在2022年初期仍是走多的格局。
台灣為島型經濟，受國際經濟變化的影響甚大，特別是美國的升息政策正衝擊國內的房地產市場，如2022年6月，美國聯邦準備理事會（Fed）宣布調高利率3碼，基準利率升至1.5%~1.75%。調升幅度破28年新紀錄，也是1994年以來最大。而隨著Fed的調高利率，央行亦同時啟動防禦性升息半碼0.125%，且是半年連續二度升息，購屋貸款利率連續上揚，對國內房市去化造成衝擊，若房屋貸款利率突破2%，其影響更大，特別是政府為了控制房價之不當高漲，更利用各種經濟政策(含財政)如限貸、限期開發、打炒房、通膨狂飆、囤房稅，以及升息等加以引導，被視為是土地市場的主要重大「利空」因素，又因土地是房地產的最主要構成因素，其利空因素影響房市發展甚巨，亦可能成為房市由盛而衰的反轉契機。
另方面，根據主計總處的最新預測，2022年的經濟成長率預估仍可達3.75%，表示國內的經濟尚佳，唯若考量內需仍受疫情衝擊，除央行升息外，下半年可能還有其他打房政策如新的信用管制、利率再調升等，預估下半年房市將呈現「量縮價緩」之走勢，且房市呈現由盛而衰的現象逐漸趨於明顯。
二當前房市變動分析
有關當前國內房市變動的內容，擇要說明如下述。
1.打房政策影響房市交投
一般而言，影響國內房地產市場變化的因素很多，其中，政府的打房政策，以及為因應美國QE政策所帶來的通膨之因應策略，如升息、抗通膨，以及疫情漫延等均有密切的關聯性。2022年6月15日，美國聯邦準備理事會（Fed）宣布升息3碼（0.75%），為28年來之首見，主要目的是為了加強壓制處在40年高點的通貨膨脹。翌日，台灣央行隨即啟動防禦性升息半碼，同時搭配調升存款準備率，擴大緊縮資金幅度，當此之際，國內房市同時面臨升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅等利空因素，對國內房市的衝擊甚大，亦有逐漸走向房市七年一循環的趨勢，同時說明當前房市可能產生由盛而衰的轉機。
2.台積電議題影響房價上升
2020年後，中南部房市表現強勁，主要因2021年，高雄、台南受台積電設廠議題加持影響，吸引當地市民及部分北客南下買屋，房價漲勢明顯，即使在2022年，政府打房政策不斷，加上受疫情肆虐，以及升息等壓力，唯房市交投依然活絡，主要因新興工業區設立、台商回流設廠需求，房價補漲，加上南部房價基期較低，預估2022年平均房價仍約有6％的上漲空間。
3.新竹房市售價全面翻升
2022年，營建成本推升房價上漲，根據住展雜誌的統計，在政治操作下，新竹正醞釀升格為第七都，在預期需求增加而供給相對不足的情況下，房價呈現不合理的上漲情形，新竹各區預售案的開價各有不同，如香山、芎林、新埔、寶山、新豐等地，甚至出現郊區開價直逼市區售價的情境，整體房市交投活絡現象已出現非理性的上揚情形；又如新竹市東區開價最高的建案為關埔重劃區「豐邑一綻」，每坪開價達67.5萬元；北區最貴的是「昌昕森林CASA」，開價59萬元，均為新區域史上新高；但同段期間內，相對偏遠的香山之透天廠辦案「大竹科景觀科技園區」每坪開價卻達68萬元，且價位跳空漲停，房市交投亂象頻起，唯2022年上半年的新竹房市售價是全面翻升的走勢。
4.各地區房價變化不同
2022年上半年，國內房價仍處於攀高之走勢，唯各地漲幅有別，根據吉家網所發佈的2022年第一季房市季報調查資料，房價高漲的行政區普遍為新興工業區所帶動的蛋白區。若以個別行政區來觀察，竹北地區因是科技業重鎮，在歷經房價二十年上下波動之後，已形成重要商圈，2022年第一季房價已達每坪33.8萬元，年漲率將近四成(39％)，房價漲幅居全台之冠。此外，漲幅逾三成行政區還包括高雄的前金、楠梓，台南的仁德、善化、南區，以及台中市的北區等，計有七個行政區的房價之年漲幅超過三成，唯全台季漲幅3.2％已較2021年第四季的5％減少約2%，在可能連續升息，以及政府打房政策不斷的陰影下，第二季漲幅將更為收歛，房市反轉現象漸趨明朗化。
三.反轉中的台灣房市
有關當前台灣房市可能反轉的情形，可分為下列幾個部分來說明。
(一)國際因素
台灣為海島型經濟，國內的經濟活動際政經局勢變化的影響甚大，有關影響國內房市反轉的國際因素，簡述如下述。
1.國際經濟成長轉趨遲緩
根據經濟學人研究機構（EIU）、國際貨幣基金（IMF）、經濟合作暨發展組織（OECD）等機構的觀查與預測，2022年全球經濟在財政刺激和疫苗加速施打下，保持正向經濟成長，但幅度將逐年縮減。在疫情放緩及經濟復甦的情況下，各主要經濟體面臨通膨挑戰，隨著2022年2月底俄烏戰爭爆發，經濟前景轉為震盪。觀察各主要經濟體，美國伴隨強勁的消費動能，聯準會啟動升息循環，2022年第1季GDP成長約3.5％；中國大陸舉辦冬季奧運後，持續疫情清零政策，導致經濟動能放緩，第1季GDP成長4.8％；歐元區延續第4季的能源短缺及俄烏戰爭態勢，第1季GDP成長5.1％；日本則面對輸入性通膨，消費力度衰退，反向推動貨幣寬鬆政策，第1季GDP衰退1.0％。另外，全球主要經濟體已邁向與疫情共存，但面對中國大陸封控疫情及俄烏戰爭的影響，經濟前景存在不確定性，GDP成長恐趨緩，預測2022年全球經濟成長率界於3.0-4.5％之間，說明國際經濟成長轉趨遲緩的事實。
2.美國利率政策對台灣的衝擊
美國是經濟大國，在世界政經體系中扮演領頭羊之角色，台灣因為政經因素，對於美國的財經政策馬首是瞻。另外，聯準會是美國的「央行」，主要工作是監督各銀行的資金狀況、適度利用貨幣政策調節市場，以及發行每天流通的貨幣等。而「升息」與「降息」就是聯準會用來調節金融市場上貨幣流通量的方法；因此，聯準會的「息」是指「美國聯邦基金利率」（Federal Fund Rate），為美國聯邦儲備銀行對各銀行放款的利率。根據Bankrate的研究，2022年，美國聯邦資金利率不斷調升，但若與過去數拾年的發展過程來比較，便可發現當前的利率水準仍處於低檔，因為在過去十餘年中，美國聯邦準備理事會（Fed）設定的關鍵借貸基準仍處低於歷史的平均值，而聯會的升息與降息政策，對台灣的經濟發展將會產生重大衝擊。
3.升息影響購屋意願
2008年11月至2010年3月，美國開啓貨幣量化寛鬆政策第一階段(QE1)，雖成功緩解了市場的恐慌，讓美國不至於進入長時間的衰退，但也種下了全球通貨膨脹的陰影，爾後連續數次的QE政策，終造成2022年的全球通膨現象幾已進入難以控制的地步；為了對抗因美國QE政策所帶來的全球性通貨膨脹情形，各國升息不斷，在美國宣布升息之後，台灣的利率隨即因應上調，2022年第一、二季，中央銀行升息，升幅分別為0.25％、0.125％。上半年官方利率合計上調0.375%，已達1.5％水準，而若根據澳盛銀行大中華區經濟研究團隊的預估，其認為央行於2022年底的重貼現率是以2％為目標，並直接反映到商業市場的融資利率，房市雪上加霜，蓋因一般房屋貸款者對每個月增加支出「十分有感」，也間接抑低房市的需求。
另外，若依台灣央行的作法，每次升息半碼是常態，若是抗通膨走升無效，就會考量再於下一季調升利息。根據澳盛銀行的估計，其認為除非本土疫情即使放緩，消費動能卻因物價大漲而停滯，否則升息循環會持續發生，直到2023年方能暫止，對房市當然亦會帶來重大衝擊。
(二)國內因素
房地產業是經濟的一環，而當國內經濟因國際政經因素變化而產生衝擊時，台灣的房市發展亦會受到影響。有關影響國內房市反轉的國內因素，簡述如下。
1 政府打房政策影響房市變化
2021年，政府為抑制房市的投機炒作行為，內政部的五大打炒房政策通過以後，尚能有效抑制投機炒作風氣，民眾對於房價上漲的預期心理也逐漸獲得控制，房市有降溫跡象，而連續上升息的壓力，也影響民眾的購屋信心。
2 土地及商用不動產市場受挫
央行的連續打房政策及升息活動，對國內房市變動帶來重大的衝擊，根據瑞普萊坊(REPro Knight Frank)的調查，2022年6月15日，全台土地市場交易額大幅減少約四成(716.6億元)，為最近五年來的新低；升息後的成交量220.4億元，只有2021年同期642.4億元的三成左右(30.76%)，為2017年以來新低。預期連續升息後，土地市場會更冷，惟收租抗通膨的商用不動產交易則僅微幅下降。
另方面，房市清冷將迫使部分建商退出市場、並對買方支付能力產生不利衝擊，形成爛尾建築、斷頭、倒帳等現象層出不窮，房地產業者及金融機構都將受到重大的不利影響。若以2022上半年的土地及商用不動產的市場成交金額來做觀察，便可發現以2018年的成交額漲幅超過一倍為最多(118.04%)，以後則呈每況愈下之走勢，如2019年及2020年的漲幅分別為62.95%及23.29%，為倍數下降之走勢，至2021年及2020年，其成交金額不僅由正轉負，跌幅分別為-24.54%及-40.21%，亦成倍數下降之走勢，顯見國內房市在面臨升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅等利空因素的衝擊下，土地及商用不動產的成交量已出現由盛而衰的逆轉情形，有關台灣歷年上半年土地及商用不動產成成交金額變動比較，可參閱表1及表2的說明。
表1 台灣歷年上半年土地成交金額變動比較表 單位：億元；%
| 年份 | 交易總額(億元) | 變動率(%) | 備註 |
| 2017 | 362.6 | - | |
| 2018 | 790.6 | 118.04 | 升幅最高 |
| 2019 | 1288.3 | 62.95 | |
| 2020 | 1588.3 | 23.29 | |
| 2021 | 1198.6 | -24.54 | |
| 2022 | 716.6 | -40.21 | 跌幅最大 |
說明：歷年上半年是指每年1月至6月15日的交易資料。
表2 台灣歷年第二季商用不動產成成交金額變動比較表 單位：億元；%
| 年份 | 交易總額(億元) | 變動率(%) | 備註 |
| 2017 | 127.5 | - | |
| 2018 | 359.5 | 181.96 | 升幅最高 |
| 2019 | 606.7 | 68.76 | |
| 2020 | 655.1 | 7.98 | |
| 2021 | 642.4 | -1.94 | |
| 2022 | 220.4 | -65.69 | 跌幅最大 |
說明：台灣歷年第二季是指每年第二季(4月1日至6月15日)的資料。
3 營建業營業氣候測驗點下降
房市變化必須瞭解房地產市場的供需變化，若從房市供給面來觀察，2022年4月，台灣經濟研究院所公布的營建業營業氣候測驗點為96.1點，為連續第三個月下滑走勢，且為2020年7月以來的新低點。另外，根據中央銀行4月份統計數據，象徵建商推案信心的建築貸款餘額為289.96百億元，續創歷史新高，但同段期間內的建築貸款年增率增幅已明顯趨緩，主要受到央行針對土地限貸與嚴格控管成數等相關政策、營建成本居高不下等因素影響，而營建業營業氣候測驗點下降，也意味著建商推案態度轉趨審慎。
(三).消費者購屋行為的改變
在經濟活動中，消費者的購屋行為是影響房市變化的重要因素，簡述如下。
1 民眾購屋信心下滑
當前台灣房市主要是受到國內疫情再度升溫、俄烏戰爭，以及國際局勢不明影響，對國內房市產生不利衝擊，短期客戶看屋量大幅減少。根據國立中央大學台灣經濟發展研究發布的消費者信心指數下滑，其中，觀察購買房地產時機指標及未來半年購買耐久性財貨時機指標的調查，其分數下降幅度較多，顯見民眾購屋信心確實受到影響。
2.房市買氣下降
2022年6月，根據國泰金所發布的國民經濟信心調查顯示，買房意願指數降至最近三年的新低，房市買氣凍結；亦即買房意願指數從5月的-52.6走低到6月的-53.5，降至3年新低；賣房意願也同步下滑至-12.2，為近半年新低水準，顯示買賣雙方呈現觀望態勢，房市買氣凍結。另外，近期民眾買賣房意願全面下降，且有42.9%民眾無意願買房，50.6%民眾則認為央行若再升息會衝擊買房意願，僅有不到一成(6.5%)的受訪者認為因房貸比重低不影響其買房意願，而買房人數的減少也說明當前的房市買氣下降的事實。綜觀政經變化因素及其對房市變動的影響，短期間的漲勢已緩，中長期而言，房市反轉現象應是難以避免的走勢。
3 .房市網路預售轉售量價變動
政府基於住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭之考量。對於那些利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作，而換約轉售則是投機獲利最主要管道均須加以禁止，因此，修法重點包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋，以及解約申報登錄等。2022年4月7日，行政院會討論修正《平均地權條例》，重點包括禁止預售屋換約轉售，但將新增「重大變故」等例外條款；對於炒作哄抬，雖已去除最高3年有期徒刑刑責，但最重仍可開罰5000萬元罰鍰，政府的打炒房政策將對預售屋以及公司購屋產生較大衝擊。
根據屋比房屋最新統計，2022年5月。包括新竹縣市的七大都會區之預售屋換約轉售單價全部上揚，若與2021年12月相比，以新竹縣市預售換約單價從一坪34.2萬，漲至37萬，漲幅8.19%為最多，高雄每坪上漲2.5萬元，漲幅達7.94%次之，桃園市的5.20%居第三，除了最後的台北市的漲幅僅有0.61%之外，其餘如新北市、台中市、台南市等的漲幅均在4%以上。另外，在行政院的平均地權條例修正草案中，明令禁止預售屋轉售後，市場中的預售屋換約轉售大幅增加，從8300多間增至1.25萬間，待售量的增加幅度超過一半(50.60%)，其中，又以中南部量體增加最多，增加幅度也相對較大。由於預售投資客都是高槓桿操作，大多會在交屋之前就以換約方式轉售，但政府決定修法限制預售屋轉售，再加上疫情、升息循環、地緣政治等負面因素影響，使得部分手上有不少貨的預售投資客急於獲利了結，房市交投將受到重大影響。有關台灣各主要都會區網路預售轉售量價變動比較，可參閲表3的說明。
表3 台灣各主要都會區網路預售轉售量價變動比較表 單位：件，萬/坪
| 縣市別 | 網路預售轉售量 | 網路預售轉售價 | 備註 | ||||
| 2021.12 | 2022.05 | 變動率 | 2021.12 | 2022.05 | 變動率 | ||
| 台北市 | 269 | 388 | 44.24 | 97.7 | 98.3 | 0.61 | |
| 新北市 | 1275 | 1747 | 37.02 | 50.2 | 52.6 | 4.78 | |
| 桃園市 | 715 | 1174 | 64.20 | 32.7 | 34.4 | 5.20 | 量第2 |
| 台中市 | 3475 | 4896 | 40.89 | 32.2 | 33.5 | 4.04 | |
| 台南市 | 618 | 1112 | 79.94 | 27.8 | 29 | 4.32 | 量第1 |
| 高雄市 | 650 | 1063 | 63.54 | 31.5 | 34 | 7.94 | 價第2 |
| 新竹縣市 | 625 | 794 | 27.04 | 34.2 | 37 | 8.19 | 價第1 |
| 全台灣 | 8377 | 12548 | 49.79 | ||||
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 台灣為島型經濟，受國際經濟變化的影響甚大，如美國的升息政策對國內房市去化造成衝擊，特別是政府為了控制房價之不當高漲，更利用各種經濟政策加以防制如限貸、限期開發、升息等，是影響土地市場的主要利空因素，亦可視為房市由盛而衰的反轉關鍵。
2. 2022年上半年，國內房市交投活絡，唯下半年已呈現反轉現象，如房價變化各地不同、台積電議題影響房價上揚、新竹房市售價全面翻升、升息影響購屋意願、營建業營業氣候測驗點下降、政府打房政策影響房市變化、民眾購屋信心下滑，以及房市買氣下降等。
3. 為因應美國QE政策所帶來的通膨之因應策略，央行推動連續打房政策及升息活動，對國內房市變動產生重大衝擊，全台土地市場交易額大幅減少約四成，為最近五年來的新低；而升息與疫情不僅讓329及520檔期失色，亦可能對928檔期產生衝擊，而台灣七年一輪的景氣循環若成為事實，則意味著房市由盛而衰的轉折已經開始。
4. 歷年國內土地及商用不動產的市場成交金額為下降走勢，特別是2018年以後更呈每況愈下之勢，2021年，其成交金額不僅由正轉為負，亦成倍數下降之走勢，顯見國內房市在面臨升息、疫情、通膨狂飆等利空因素的衝擊下，土地及商用不動產的成交量會已出現由盛而衰的逆轉情形。
參考文獻
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楊朝祥
王順民
劉新圓
