不可忽視的臺灣離島房市 - 國家政策研究基金會

摘要
在國內房市欣欣向榮，台積電又宣布到高雄投資後，房價可能再上升的爭議再次成為人民所關心的議題，不只是台灣本島的房地產交投活絡，價量齊揚，還包括離島的房市一樣受到青睞，且因國內房價的非理性飆升，導致離島房價亦隨著上揚，且其房市的價量變化已超出一般人的想像。金門的平均房價比台灣本島一半的直轄市為高，且高房價主要集中於金城鎮，而房價偏高的原因包括小三通促進房市成長、外來人口增加、土地不足、缺少建築線作為開發的依據、法規相對嚴格，以及建造成本較高等。另外，澎湖的房地產平均房價比台南市為高，且房價集中於馬公市。而澎湖縣高房價的原因包括建地不足、人口過度集中市區、建築成本較高、博弈公投助長地價與房價，以及以內需市場為主等。由於離島房價隨著本島房價上升而水漲船高，建議政府應誠實面對打房政策不足於因應當前房市價量飆升的問題，並即早提出適當的房市政策，用以解決人民的居住問題。

一.前言
2021年下半年，國內房市六投活絡，同年11月10日，台積電宣布要到高雄投資後，高雄的房地產市場再起波蘭，房價可能再上升的爭議再次成為人民所關心的議題，在百業因疫情影響而表現不佳的情況下，國內房市卻是一支獨秀，百家齊鳴，不只是台灣本島的房地產交投活絡，還包括離島的房市一樣受到青睞，過去國人對於交通相對不便，且工作機會較少的離島，其房價必然偏低的刻板而錯誤印象，也因國內房市的非理性飆升，導致離島房價己然偏高的事實，且其房市的飆漲已超出台灣本島的想像。

根據「購買房地產時機」所呈現的樂觀且增加走勢，在進一步比較最近房市的變化情形，當可發現國內不論是都會地區的六都，或是離島地區，其房市交投大抵都呈活絡情形，且是價量齊揚的走勢，而離島房市的表現若與台灣本島相較亦不遑多讓，因此，國人不可忽視臺灣離島房市的變化情形。

大體而言，政府轄有的領地包括臺灣本島及其附屬島嶼，主要有澎湖群島、金門群島、馬祖列島、東沙群島、中沙群島、南沙群島等，有效管轄土地面積約3萬6,197.067平方公里，但有些離島僅有少數駐軍，或僅有漁夫的暫住之所，少有房地產的問題，因此，本文所指的離島是指金門與澎湖而言。

二.當前房市變動分析
2021年下半年，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，國人對房市未來發展普遍存有相對樂觀的情形，有關當前房市的變動分析，可分為下列幾個部分來說明。

1.「購買房地產時機」持續看好
根據中央大學台灣經濟發展研究中心所公布的「購買房地產時機」指數，並以2020年8月為分水嶺，便可發現8月以前指數皆落於100點以下的悲觀水準，顯示民眾購屋心態偏觀望；但8月以後指數反轉向上，超越絕對水準100點；爾後，即使歷經選擇性信用管制、實價登錄2.0、房地合一稅等新制衝擊，以及國內疫情升溫，但指數仍維持在偏高水準，如2021年7月與8月的「購買房地產時機」指數皆為115.1點，與去2020年5月疫情嚴峻時的87.7點相較，漲幅27.4點，且六都住宅房價年增率約為1.5%至7%左右；同年10月，未來半年購買耐久性財貨時機再上升為122.3點，且較9月上升2.45點，表示民眾對房市充滿信心，亦即疫情並未影響國人購置不動產的意願，且國內對國內房市的預期是較為樂觀的走勢。

2.房價漲幅全面調高
根據2021年第三季的信義房價指數顯示，在過去一年中，六都加上新竹的房價上漲幅度約在5%-26%之間，其中，漲幅最大的是新竹的26%，且其漲幅甚至已超過一般人購屋所需的20%的自備款，而這也是讓年輕人難以進入購屋市場的重要影響因素。六都中漲幅第二名的則是台中市的15%，其次是桃園的12%，其漲幅都超過一成；另外，台南與高雄漲幅也接近1成，雙北則漲幅相對較小，台北上漲5%，新北上漲7%，若就六都的房價變動來觀察，便可發現當前國內房價是全面上揚的走勢。

3.台灣各縣市平均房價比較
在最近的2021一年中，離島地區的房價快速上揚，且其上升的幅度不亞於台灣的六都房市的變化，根據屋比房屋利用實價的彙整資料便可發現，在台灣的21個縣市中，若依其平均房價高低排序，則以台北市的平均房價為最高，新北市次之，嘉義縣則敬陪末座，唯金門的平均房價占全台灣各縣市的第5名，比桃園市、高雄市、台南市等幾個直轄市的房價還要高。而澎湖地區的平均房價亦不遑多讓，在各縣市的排名中占第10位，亦比六都中的台南市為高，顯見離島地區的房價變化幾已超出國人的想像，亦值得政府的重視。有關臺灣最近一年平均每坪成交價變動比較，可參閱表1的說明。

表1 臺灣最近一年平均每坪成交價變動比較表單位：萬元／每坪; %

縣市別	平均房價	台北市=100	金門縣=100	澎湖縣=100
1台北市	65.7	1.00	3.3350	4.3800
2新北市	34.9	0.5312	1.7716	2.3267
3新竹市	24.1	0.3668	1.2234	1.6067
4台中市	23.4	0.3562	1.1878	1.5600
5金門縣	19.7	0.2998	1.00	1.3133
6桃園市	19.5	0.2968	0.9898	1.3000
7高雄市	18.2	0.2770	0.9239	1.2133
8新竹縣	17.8	0.2709	0.9036	1.1867
9嘉義市	16.7	0.2542	0.8477	1.1133
10基隆市	16.3	0.2481	0.8274	1.0867
11宜蘭縣	15.4	0.2344	0.7812	1.0267
12澎湖縣	15.0	0.2283	0.7614	1.00
13台南市	13.8	0.2100	0.7005	0.9200
14花蓮縣	12.3	0.1872	0.6244	0.8200
15彰化縣	11.8	0.1796	0.5990	0.7867
16苗栗縣	10.9	0.1659	0.5533	0.7267
17南投縣	9.7	0.1476	0.4924	0.6467
18台東縣	8.7	0.1324	0.4416	0.5800
19屏東縣	8.3	0.1263	0.4213	0.5533
20雲林縣	7.4	0.1126	0.3756	0.4933
21嘉義縣	6.2	0.9440	0.3147	0.4133

資料來源：1.屋比房屋依實價資料彙整(統計數字含新舊屋交易)。
2.作者整理。

4.離島房價漲幅偏高
離島是指不在台灣本島的地區，由於其地離位置偏離台灣地區，因此，一般人對其房地產價格的變化通常不會太過注意，咸認為其售價應屬偏低的格局；唯當前離島的房價已經走高，其價位甚至直逼六都，如金門平均每坪成交價已高於桃園、高雄、台南；澎湖也贏過台南，如澎湖馬公市三樓透天厝總價已達到2500至3000萬元的價位；金門市區的房價亦如是，千萬買房幾乎已是購屋市場的常態現象。

根據屋比房屋的統計，在最近五年中，從2017至2021年，金門平均每坪單價從18.3萬增至19.7萬，漲幅7.65%；澎湖則從13.1萬漲到15萬，成長14.50％；且在最近一年中，金門、澎湖的平均成交價直達六都的水平，其排名分別為全國第五位與第10位，金門甚至高過桃園、高雄跟台南三個直轄市，澎湖馬公市的房價也超過台南市的平均售價。因此，離島的金門與澎湖的高房價，確實有必要進一步加以探討。

5.離島房價居高不下
就當前國內的投資市場而言，國人可以選擇的投資標的不多，在投資機會有限，以及國人「有土斯有財」的傳統心理下，不動產成為一種長時間(數拾年)、高房價(千萬元)、低融資成本（低房貸利率）的槓桿投資模式，因此，若從財務、金融的觀點，並把房地產買賣視為是「金融商品」投資，則在當前股市表現亮眼、中美貿易戰、疫情衝擊、產業斷鏈，以及政府祭出「鼓勵台商回國投資」的政策等因素影響，加上建商的緊密獵地及積極推案，以及投機人與投機客的雙向配合下，不僅是台灣本島的房地產欣欣向榮，就連離島的房市漲勢亦不可小覷。

三.離島地區房價攀高
臺灣的離島很多，但面積相對較大的則有金門與澎湖，有關當地房價攀高的問題，可分為下列幾個部分來說明。

(一)金門
有關金門的房價分析可分為下列幾個部分來說明。

1.金門的平均房價比一半的直轄市為高
臺灣有六個直轄市，分別為臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市，而直轄市挾其區位及財源優勢，其房價普遍較高，唯若以金門的房價為例，在最近一年中，其每坪的平價價位已將近20萬元，僅低於台北市、新北市、台中市等三個直轄市及新竹市，但比另外的桃園市、高雄市及台南市等三個直轄市的房價為高。另外，南投縣的房價不到金門的一半(49.24%)，嘉義縣的房價更不到金門縣房價的三分之一(31.47%)，足見金門房價偏高已經偏高的事實，有關金門與其他縣市房價的比較，可參閱表1的說明。

2.金門的高房價集中於金城鎮
金門一度是戰地，但小三通後，金門由戰地逆轉為商業活絡地區，當地房市也因而發生重大轉變，房價由戰區的低廉價位轉為商業區的高不可攀，當地市區的房價不僅偏高，有些地區的房價足逼六都水平，如金城鎮的精華地段，其新成屋的每坪售價已達30萬元以上，2020年5月，每坪實際成交價已達32.4萬。根據「屋比房屋」的統計，金門在最近一年的平均單價排名全國第五位，其平均單價已超過國內的其他17個縣市，房價變化之大超乎一般購屋人的想像。

3.金門高房價的原因
一般而言，造成金門高房價的原因很多，除了外來人口增加，且人口過渡隻中所帶來的房屋需求因素下，還有其他必須考量的因素，簡述如下。

(1).小三通促進房市成長
2001年元月2日，金門、連江縣(馬祖）與大陸進行小三通，這種被政府定位為小規模的通商、通航和通郵，可視為是離島經濟發展的分水嶺，其中，又以距離廈門最近的金門受益最多，其房市價量變化也最大。

(2).外來人口增加
人口紅利是影響房市變動的重要因素，人口愈多，對房市的需求愈大，根據金門縣政府的調查，2006年，金門的人口為7.6萬人，2020年增加為14萬人，唯其常住人口卻不到6萬人，亦即有一半以上的金門人其實並不住在金門，顯示為了享受金門人特有的優惠而遷入金門的幽靈人口很多，如台商、台幹、台胞等在此地設籍，並藉以取得離島機票減半優惠，亦方便經由小三通往返兩岸。

不論是當地人或外地遷移的人口，大多集中於交通及生活便利的金城、金湖、金寧、金沙等四個城鎮，而人口過度集中的結果，也讓市區的房屋需求更為活絡，尤其在商業蓬勃發展下，不論是當地人或外來人，只要賺到錢便會購置房產保值，加上新世代的買房需求，導致市場供需失衡，房價因而大幅揚升。

(3)土地不足
金門位於九龍江口外，與廈門灣口遙望，距離中國的角嶼僅1.8公里，離臺灣島有210公里，主要區域包括金門本島(大金門）、烈嶼（小金門）、大膽、二膽、獅嶼、猛虎嶼、草嶼、後嶼、東碇島、復興嶼等十二個大小島嶼，總面積151.656平方公里。其中，金門本島面積約134平方公里，約占金門群島總面積的九成(88.36%)，而金門縣轄有金城鎮、金湖鎮、金沙鎮三鎮，以及金寧鄉、烈嶼鄉、烏坵鄉三鄉，金門的土地不足而零碎，建地取得困難，為推高房價的主要因素。

(4).缺少建築線作為開發的依據
所謂建築線是指：「基地與已經依法公布的都市計畫道路間的境界線，或是依法有指定退讓之現有巷道邊界線。」根據金門縣建築管理自治條例第六條規定，建築基地未臨接建築線者，不得建築，因此，房地產建築必須考量建築線的問題，為了確保建築基地與道路出入口之連結，並且明確界定公共領域與私有權屬的界限，以維護良好的都市景觀。但金門有許多自然村土地因無建築線或鄰近傳統建物，受限而難以開發。

(5).法規相對嚴格
根據金門縣建築管理自治條例計40項條文內容，包括建築許可、建築基地、建築界線、施工管理、使用管理、拆除管理等，均有一定的規範；由於金門昔為戰地，各種建設或土地開發受到各種限制，在法令仍未鬆綁的情況下，使得房地產業的開發受到較嚴格的規範，開發相對困難。

(6).建造成本較高
一般而言，金門的建築所需之人工、物料均仰賴進口，其營造成本比本島多二至三成，特別是金門的發展易受政經環境改變的影響，如疫情、小三通停航等特殊事件，其對當地人員及物資的衝擊更嚴重，而這些因素都會造成營建及時間成本偏高情形，也是當地房價不亞於台灣的主要原因。

(二)澎湖縣
在離島地區的房價中，除了金門城鎮的房價偏高之外，澎湖的房地產價格亦有重大的改變，相關內容可分為下列幾個部分來做說明。

1.澎湖縣的平均房價比台南市為高
一般而言，金門因為具有小三通的優勢，加上外來人口較多，且住家及投資約占其半，兩岸小三通及外來的人力與資力的挹注，故其房價偏高；然而，另外一個離島澎湖之房價亦不遑多讓，其平均房價在國內各縣市排序第10名，且其價位比六都中的台南市之房價還要高，雲林縣的房價還不到澎湖縣的一半(49.33%)，且嘉義縣的房價約僅有它的四分之一(41.33%)，足見澎湖縣的房價已然偏高的事實，有關澎湖縣與其他縣市房價的比較，可參閱表1的說明。

2.澎湖縣的高房價集中於馬公市
澎湖地區的總人口大多聚集於本島，其中，大約有六成人口集中在馬公市，亦即有六萬多人集中在馬公市區生活，同時也讓建地相對稀少的馬公市之供需嚴重失衡，房價自然上漲。馬公市區的建築物大多是以20坪以內，且是三樓或三樓半的舊透天厝居為最多，由於建地稀少，多數是舊房重建變新屋，但其房價變化很大，在最近十年中，馬公市區的房價漲幅已達約2至4倍，上漲幅度極大。

3.澎湖縣高房價的原因
一般而言，造成澎湖高房價的原因很多，除了建商的炒作之外，建築成本的增加，以及投資者的炒房亦有關聯，簡述如下。

(1).建地不足
澎湖群島有127平方公里，但本島僅64.24平方公里，建地不足與人口集中，導致供需失衡，也是離島房價上升的重要影響因素。根據澎湖縣政府的統計資料，全縣的土地使用管制依其性質主要可分為都市土地、非都市土地，以及其他特定用途的使用管制三種；另外，澎湖已登記土地面積為12,300公頃，其中，都市土地計1,602公頃，非都市土地計11,238公頃。目前全縣有五個都市計畫區，面積總共約773.4316公頃，約占澎湖全縣土地的6.8%，受都市計畫法及相關法規的管制。另外，澎湖全縣約有11,163.67公頃的非都市土地，約占全縣已登記土地的93%，受區域計畫法及非都市土地使用管制規則等相關法令的管制，可供房市使用之建地相對不足。

(2).人口過度集中
澎湖地區的總人口約10萬5千人，大多聚集於本島，其他小島則少有人員居住，或僅供漁場的暫居之所，其中，大約有六成人口集中在馬公市，而人口過度集中也造成馬公市的房價逐漸上升，同時也讓建地相對稀少的馬公市之供需嚴重失衡，房價自然上漲。

(3)建築成本較高
澎湖縣的資源相對較少，建築所需的人力物力與建材等，大多來自台灣本島，運輸成本加上逐漸高昂的建築材料，使得當地的建材成本增加，同時也帶動當地的高房價。

(4).博弈公投助長地價與房價
2009年，澎湖首度舉辦博弈「賭場」公投，建商、投資客卡位搶地，雖然公投失敗，但土地價格已經墊高；2016年，澎湖再次舉辦博奕公投，建商、投資客又趁勢進場炒作，但結果是有約8成的人口反對，說明多數澎湖人已認清設置博弈特區的立法困境和社會成本，且對於地方發展和自然環境相對不利。然而，雖然有八成以上(81%)的澎湖人反對「附設賭場的觀光度假區」，且比2009年第一次的博弈公投的反對比率高出二成以上(25%)，但因兩次的博弈公投都助長了當地的地價與房價，且房價經常為不可逆，蓋因博奕題材發酵時，地主惜售，不僅房債上揚，連農地價格都上調二倍以上，而這也讓澎湖的房價處於高檔而難以回跌。

(5).以內需市場為主
一般而言，澎湖對房地產的需求以剛性需求居多，且大多是以自住型客戶為主；早期雖有投資人進駐當地房市，但2016年元旦實施房地合一課稅，2021年7月又執行房地合一2.0之後，澎湖的投資客已相對減少，故房市以內需為主。

整體而言，金門與澎湖兩個離島的房價正處於房價飆漲時期，特別是在台灣本島房市活絡的衝擊下，金門與澎湖地區的房市可能會有投資客的加持，且縣民普遍看好未來的房市發展，在原物料上漲、土地成本增加、通膨等因素下，澎湖的房價仍有繼續上揚的走勢。

四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.2021年11月，台積電宣布到高雄投資後，房價可能再上升的爭議再次成為人民所關心的議題，不只是台灣本島的房地產交投活絡，還包括離島的房市一樣受到青睞，且因國內房市的非理性飆升，導致離島房價己然偏高的事實，且其房市的變化已超出台灣本島一般人的想像。

2.2021年下半年，國內房市交投持續活絡，房地產量價齊揚，主要因素包括「購買房地產時機」持續看好、房價漲幅全面調高、離島房價漲幅偏高，以及離島房價居高不下等。

3.金門的平均房價比一半的直轄市為高，而金門的高房價集中於金城鎮，而房價偏高的原因包括小三通促進房市成長、外來人口增加、土地不足、缺少建築線作為開發的依據、法規相對嚴格，以及建造成本較高等。

4.澎湖的房地產平均房價比台南市為高，且房價集中於馬公市。另外，澎湖縣高房價的原因包括建地不足、人口過度集中市區、建築成本較高、博弈公投助長地價與房價，以及以內需市場為主。

5.離島房價隨著本島房價上升而水漲船高，建議政府應誠實面對打房政策不足於因應當前房市價量飆升的問題，並即早提出適當的房市政策，用以解決人民的居住問題。

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