李俊緯
壹、前言
房價狂飆，老百姓大喊買不起，行政院長吳敦義更下令停止台北市國有精華地的標售，以抑制高房價。財政部所屬官股銀行對豪宅、投資客、房貸授信訂出嚴謹的標準；央行要求所有的金融機構三天內整理出一般房貸和投資客房貸的貸款成數、利率、寬限期、負債比；金管會也啟動金檢，祭出5大措施，包括房貸成數，以及土建融、房貸利率定價策略、放款集中度等。財金三巨頭，正式向房市投機客宣戰！
貳、房價上漲原因
一、市場利率過低
過去一年受到金融海嘯影響，央行政策性的調降利率，最初用意是為了刺激民間投資意願，直到目前景氣已慢慢復甦，可是市場利率卻沒有跟著回升，仍然處於相對低點，因此錢存在銀行就無利可圖，必須另謀投資管道，就拿來推升股市與房地產的價格，過去的一年來股市漲幅超過1倍，房地產的價格更是飆漲，尤其是都會區的精華地段，恐怕是市井小民賺一輩子的錢也買不起的。
二、國有地標售
國產局農曆年前標售國有地，其中最受矚目的標是位於仁愛路二段的116.16坪的土地，最後得標金額7.89億元，為底價的2.35倍，換算土地單價每坪679.08萬元，為公開標售史上第三高價。國產局標售國有地飆出天價，實在令社會大眾產生負面觀感，先不論標售金額是否適當，就標售時機來論，當前都會區土地寸土寸金，已經無多少土地可利用，如今再來標售土地無疑是提供土地炒作的空間，土地有利可圖就會競標，標到再來蓋豪宅，轉手大賺一筆，因而國有地標售也是推升房價的因素之一。
三、人口往都市集中
隨著工業與經濟的發展，臺灣人口越來越往都市集中，而人都是要居住，因此創造了大量的房屋需求，但土地面積有限，就算是蓋高樓大廈也是數量有限，難以填補過多的需求，因此在自由市場經濟的供需法則之下，房價也就水漲船高。另一方面，跟據地租理論，土地的價格是由市中心往郊區形成帶狀的價格分佈，雖然這是都市化的必然結果，但是政府的相關政策卻似乎是一直在鼓勵大都市的發展，例如五都的政策規劃就是，這也難怪都會區房地產價格一直在飆漲。
四、投資客及房仲業的哄抬
投資客及房仲業在買入房地產後，會盡一切可能的增加房地產的價值，以轉手賣得好價錢，其方法很多，例如重新裝潢、大肆廣告等。這種利用市場自由經濟的交易，賤買貴賣的行為，讓房地產價格上漲好幾成，等真正落到最終的住屋消費者身上時，已經被扒了好幾層的皮了。
五、居住品質與建築成本的提升
在過去五、六十年代，物質生活還不甚富裕的年代，民眾有一間房子住就很高興了，不會想到生活環境及品質的問題。現在的時空背景已不同，大家都想住大房子，週圍環境很挑剔，而且要用最好的建材，這種種的要求讓建築的成本大大的提高，當然高成本也反映在高房價上面，住戶想要有好房子就要付出高的代價。
六、高公設比讓實際房價更高
現在新蓋的大樓，依據建築法規要有一定比例的公設比，這公設比常常動不動就30~40%，也就是說一間1,000萬的房子，大概有300 ~400萬是浪費在公設上面，而公設往往是看的到用不到的區域；換句話說，就是將房子的坪數灌水，要買房子就要分攤公設，房屋實際坪數的單價相對提高，這就是變相的漲價，也難怪都市的人房子是越換越小。
七、小家庭及單身貴族的增加
「成家立業」為中國人傳統的觀念，住屋的需求是每個家庭所必備的，而現在的社會朝向小家庭發展，兒子女兒長大了就想搬出去住；而老一輩的人辛苦一輩子，也想添購新屋享受一下晚年生活，在在都產生購屋需求，形成房市的供不應求。此外，社會上越來越多單身未婚的人口，這些單身貴族寧願自力更生，這種「獨善其身」的住屋需求，也是社會發展趨勢，也是推升房價的原因。
參、抑制房價之策略
一、有條件的緊縮放款
市場資金過多，最好的方法其實是提高利率、緊縮貨幣，將多餘的資金收回，可是這樣不僅房市受到影響，連股市及民間投資恐怕都會受到影響。因此對付高房價，應謹慎運用貨幣政策方式處理，要針對房地產的區域性與授信對象，要求銀行實施選擇性的信用管制，特別是高房價地區，如台北縣市、台中七期重劃區與高雄美術館附近等。流動在房市的資金減少了，房價也就會不會上漲那麼快了。
二、打擊投資炒作行為
針對「擁有兩棟以上存貨性房產」的投資客，貸放成數是首要的限制內容，應降至5至6成以下，貸款利率也應加碼，投資客難以再適用「只繳利息不繳本金」的寬限期待遇了，這對打擊投資客炒作房價有相當的嚇阻作用。
二、城鄉差別稅率
為緩和城鄉發展的差距，緩和人口往都市集中的速度，應可採取獎勵措施，鼓勵民眾於戶籍地購屋，或是採取差別取價的稅制策略，讓民眾願意到郊區或偏遠地區購屋，減少都市的購屋需求，緩和房價上漲的壓力。
三、提高短期套利的房屋交易成本
對於一般投資客而言，房屋轉手越快越有利，能夠快速獲利，也能減少貸款的利息支出，因此應該針對短期套利的投資客，提高其交易成本，壓縮獲利空間，自然能抑制投資炒作的意圖。
四、鼓勵大家庭同居
現在的社會家庭人口越來越少，尤其是都會區，也許可提出三代或以上同堂的獎勵措施，如此一來，同住一個屋簷下可以互相照應，也可降低由小家庭的購屋需求。
五、擴大租屋補貼
目前的政策性租屋補貼僅只有「安心成家專案」，但也限制只有已有配偶或小孩之家庭申請，站在鼓勵結婚生育的立場是好的，但是對於廣大的未婚人口其實產生不了多大的誘因，購屋的壓力仍然存在。因此，可考慮擴大租屋補貼的金額與範圍，且不應該只限定在已婚家庭，特別是針對中低收入之家庭或個人，給予其租屋上的補助，有效降低購屋壓力。
六、郊區興建「只租不售」的住宅
政府近幾年來多有推出平價國宅，因價錢便宜又有保障，往往造成大搶購，原本沒有強烈換屋需求的人都跑出來了，甚至利用人頭來排隊抽籤，扭曲了政府提供平價住宅的政策美意。僅管如此，站在社會福利的立場，國宅還是要繼續蓋，可以蓋在郊區，但是要以「只租不售」的方式，設定承租年限，一方面可以收取租金，讓短期買不起房子的人有了住所，二方面也可以抑制投資客的炒作，實在是一舉數得。
肆、結論
每個人好像一輩子至少要有一間，掛上自己名字的房子，這算是一個目標吧！跟據房仲業的調查，民眾心中可接受的房價是以每年百分之五漲幅，對五成以上的人來說，一輩子買房子的次數不超過三次，而且都是隔個好多年才又買賣，房地產資訊對多數人來說都是片段的。對不常買賣房子的一般民眾來說，究竟怎樣的價格才算是合理房價？每個人的判斷點都不相同。現階段來看，房價確實比金融海嘯時期上漲很多，但房價上漲不能完全說是不合理，可是當每位市井小民都認為房價太高時，政府就要來想辦法來解決，因為這是民怨的壓力，也是「庶民經濟」關心的重點。政府當了解房價上漲的原因，才能擬定定好的策略，對房價的抑制才真正有幫助。
〈本文僅供參考，不代表本會立場〉
(本文刊載於2010年3月12日中央網路報)
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