壹、前言
行政院研考會藉由過去各部會蒐集歸納的民怨項目辦理電話民調，得到包括電話網路詐騙氾濫、求職不易與失業問題、民生物價過高、都會地區房價過高、食品衛生把關不嚴、占用騎樓道路或車位、毒品充斥、流浪狗及狗大便問題、老人長期照護費用過高、交通違規拖吊過於嚴格、公共廁所不乾淨、幼兒托育不安全、身心障礙設施不佳、風景區保護區老舊房屋整建困難及公共設施休閒太少等15個民怨項目。並於11月25日至29日舉辦網路投票，進一步瞭解民眾主動票選的十大民怨，調查結果顯示前三名依序為都會地區房價過高、電話及網路詐騙泛濫、求職不易及失業問題。
電話民調屬於被動受訪、網路民調屬於主動票選，民眾族群本身有特殊偏向，涵蓋層面不夠廣泛，因此政府將再結合其他管道所蒐集到民怨，提出全面性的完整報告，最後版本的民怨項目未必相同，但仍能作為重要的參考依據，尤其都會地區房價過高更顯示，目前使用網路頻繁的族群，也就是新生代的年輕人深為高房價所苦。事實上，都會地區房價過高其來有自，本文將針對此議題深入剖析並提出具體的因應之道。
貳、都會地區房價過高評析
（一）少數豪宅綁架多數市場
依據內政部公佈上半年住宅需求動向調查數據顯示，五大都會區(包含台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市等9縣市)平均購屋總價599.56萬元，平均購屋單價為17.51(萬元/坪)，其中台北市平均購屋總價900萬元，且有14.48%之家戶購買1,200萬元以上之產品，因此民眾所謂都會地區指的應是台北市，其中關鍵因素就是豪宅帶動效應。根據信義房屋統計，台北市信義區、大安區、大直區、中正區有一億元以上成交紀錄的豪宅，共計1,558戶，相較於台北市住宅存量890,403宅，僅佔微小的比例，但多數大眾市場卻被不斷釋出的訊息影響而跟著提高價格。
（二）部份建商刻意哄抬房價
根據永慶房屋成交資料顯示，台北市房市不僅沒有受到金融海嘯影響，今年由中泰賓館原址改建的豪宅「文華苑」，號稱每坪成交超過150萬，「敦南苑」「吾疆」每坪200萬元，「士林官邸」則宣稱每坪成交超過300萬元。事實上，這些成交價的來源都是建商本身，加上多為預售屋，真實性難以查證，就連專賣豪宅的業者也坦言：「真正的豪宅買方並不多，利多消息造成投機客偏多，反而把真正自用的需求稀釋掉。」另外，近年來建商高價搶地，點燃地價上漲趨勢，並搭配都更、陸資題材，將高房價合理化，趁勢推出各項建案。
（三）低利率造成龐大金流
房貸利率五年內處於低檔，依據最新統計各大銀行平均不到2%，加上民間投資意願不高，低利率催生的龐大金流，開始湧入房市。尤其台北市更因為贈與稅的下降，吸引富人將高單價豪宅視為合理節稅工具，精華地段房價整整漲了一倍，明顯脫離民眾負擔能力。然而，從知名建案點燈率僅一至三成來看，顯示重複購買的比重偏高，房價上漲並非來自國民所得增加，而是建築在低成本資金、高投資獲利心態上，不利於市場整體發展。
參、政策建議
（一）調降貸款成數
對於低利率造成龐大金流湧入房市現象，建議政府應針對不同範圍調整貸款成數。例如首次購屋民眾仍維持八成貸款成數，保障民眾住者有其屋的權利，至於購買第二戶以上非自用住宅的投資客，則依據住宅價格調整貸款成數，1,000萬以下降至七成，1,000萬至5,000萬降至六成，5,000萬以上降至五成，增加投資客的資金負擔。同時，要求銀行小心和審慎評估建築貸款所涉及的風險，降低高價住宅的建築貸款成數上限，有助銀行更審慎管理信貸風險，確保銀行穩健經營，如此一來無論是建商或投資客都會量力而為，不至於一窩蜂拿著低成本資金投入房地產市場。
（二）調高房地產相關稅收
目前包括台北市在內各縣市的房屋稅，以自用住宅來說，是房屋評定現值乘以1.2％的稅率計算，非自用住宅的稅率則為3％。至於富人利用高單價豪宅當作避稅工具，主要是因為國稅局審查的房屋(以評定現值計算)加土地(以公告現值計算)都遠低於市值。在美國，每年繳交州政府的不動產稅，幅度為房產市值的1%-2%。在加拿大，政府對擁有二套住宅的人以高稅率徵稅。在紐西蘭和澳洲，不動產稅則是根據房屋的佔地面積和每年進行評估的市值按0.3%-1%徵收，各國的徵稅方式雖不大相同，但都是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的手段。
因此，建議政府從住宅稅收制度方面著手，尤其是公告現值與市值之間的落差，更是台北市房價居高不下的主因，透過課徵與市值相符的稅收，直接增加民眾持有第二戶以上房產的交易成本，從而達到抑制投機的效果。當稅率達到某一個程度，持有多戶的投資客就會因為持有成本太高而釋出部份房屋，造成房屋供給量增加、房價下跌的效果，除了能夠直接影響房地產的交易過程，也能促進房市健康發展。
（三）加速興建大眾運輸系統
行政院考量北台灣人口聚集量大，為增加北台灣房屋供給，計畫將在機場捷運沿線各站區，選勘多處距離台北火車站二十幾分鐘車程以內、面積百公頃以上土地，仿傚香港機場快線的青衣站，透過區段徵收，興建讓年輕人用合宜價錢即可買到的大型住宅社區。
對於此一計畫建議審慎考慮，除徵收土地、興建住宅耗時耗力，短期內並無法提高供給量，根據2008年住宅資訊統計年報摘要，台灣住宅供給率達101.47％、住宅自有率達87.36％，未來房市有變動，也可能面臨國宅滯銷，事實上，扣除台北市及部份台北縣，北台灣房屋供給量並不短缺，價格也可謂合理，不如加速興建大眾運輸系統，帶動區域經濟發展。
肆、結語
從2007年美國次級房貸風暴開始，2008年金融海嘯不僅重創美國經濟，更延燒至世界各國，而日前杜拜債務危機更顯示藉由開發房地產推動經濟成長，而非實質經濟的穩定發展，面對資金的不穩定，房地價格瞬間暴跌、最終導致政府償債能力每況愈下，引發金融市場恐慌，這一切都與房市過度飆漲有關。
在台灣尤其是台北市，房地產投資的現象已扭曲變形，房價不斷創新高、租金不升反降、人口逐年外移，使得政府更應重視房地產投資對整體經濟的影響，藉由加重投機客的交易成本，避免房市泡沫越吹越大。
綜觀過往歷史，一旦觸及既得利益，任何改革都會遭遇強大的阻力，如果沒有打破既得利益的勇氣，就很難取得真正有意義的進步。唯其強有力的抑制投機性房地產投資，促進房地產健康發展，讓資金流向實質生產面，創造更多就業機會，才能確保經濟穩定成長，讓多數民眾真正享有安居樂業的生活。
盧佳宜
謝明瑞
(
6月21日 08:29
)
林建甫
、
周信佑
(
2020年8月28日 09:05
)
王順民
(
11月22日 15:13
)
劉新圓
(
2007年10月4日 15:04
)
李沃牆
